Bail commercial : renouvellement

Votre bail commercial arrive à son terme et vous voulez rester dans vos murs ? En Belgique, le commerçant locataire dispose d’un véritable droit au renouvellement, qui protège sa clientèle et la valeur de son fonds. Ce droit ne s’exerce pourtant pas tout seul : il faut une demande écrite, envoyée dans une fenêtre de trois mois et rédigée selon les formes légales. Ce guide de nos guides location et bail détaille la procédure, du calendrier à la lettre, puis la réponse du bailleur. Pour le cadre général, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Le droit au renouvellement du preneur

L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux publiée sur Justel accorde au preneur « le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce ». Ce droit peut s’exercer à l’expiration du bail initial, puis à l’expiration du premier et du deuxième renouvellement : il est limité à trois renouvellements. Chaque bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord contraire des parties.

Deux conditions ressortent de ce texte : il s’agit d’un bail commercial au sens de la loi, et le preneur veut continuer le même commerce. Sur l’orthographe du terme, voyez notre fiche bail commercial au pluriel.

Pour convenir d’une autre durée que neuf ans, le texte de base exige un acte authentique ou une déclaration faite devant le juge ; en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 admet un acte écrit présenté à l’enregistrement. Nous détaillons ces formalités dans notre guide sur le bail commercial acte authentique.

Le calendrier de la demande

La règle clé figure à l’article 14 : le preneur doit notifier sa demande au bailleur « dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours », et ce « à peine de déchéance ».

Ces exemples servent à visualiser le calcul : vérifiez la date exacte d’échéance dans votre contrat et gardez une marge, car c’est la date de la notification qui compte. Une demande envoyée trop tôt, comme une demande tardive, ne remplit pas la condition légale.

La forme et le contenu de la demande

Par huissier ou par recommandé

La demande est notifiée au bailleur « par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée ». Conservez la preuve d’envoi et le récépissé : ils établissent la date.

Les mentions obligatoires

L’article 14 impose deux éléments, « à peine de nullité » :

1. les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail (loyer, durée, charges, modalités) ;
2. la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

La structure d’une lettre de demande

Vous cherchez une demande de renouvellement de bail commercial modèle ? Plutôt qu’un texte à recopier, voici les éléments qu’une lettre doit contenir :

• l’identité du preneur et du bailleur, l’adresse du local et la date du bail en cours ;
• la déclaration que le preneur exerce son droit au renouvellement pour continuer le même commerce ;
• les conditions proposées pour le nouveau bail ;
• la reproduction fidèle de la mention légale de l’article 14 sur la présomption d’accord ;
• la date et la signature.

Une erreur dans les mentions peut rendre la demande nulle. Pour une lettre sensible, faites-la vérifier par un avocat, un notaire ou un conseil juridique, ou voyez notre guide sur qui peut rédiger un bail commercial.

La réponse du bailleur

Le bailleur dispose de trois mois, par les mêmes voies, pour répondre. Quatre situations peuvent se présenter.

Lorsque le désaccord porte sur le loyer, l’article 19 demande au juge de prendre notamment en considération le prix communément demandé dans le quartier, l’agglomération ou la région pour des locaux comparables, la nature particulière du commerce et, s’il y a lieu, le profit tiré de la sous-location. Les demandes fondées sur la loi relèvent du juge de paix de la situation de l’immeuble.

Si le juge fixe le loyer et les conditions, le bail est renouvelé à ces prix et conditions lorsque le jugement de premier ressort n’a pas fait l’objet d’un appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en appel, le preneur ne s’est pas désisté de sa demande de renouvellement (article 20). Le preneur garde donc la possibilité de renoncer si les conditions fixées ne lui conviennent pas.

Les motifs de refus du bailleur

L’article 16 énumère les motifs pour lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement :

1. sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement, ou de le faire occuper par certains proches ou par une société familiale ;
2. sa volonté d’affecter l’immeuble à une destination non commerciale ;
3. sa volonté de reconstruire l’immeuble, c’est-à-dire une transformation précédée d’une démolition qui touche le gros œuvre et dont le coût dépasse trois années de loyer ;
4. des manquements graves du preneur à ses obligations ;
5. l’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait pas une offre égale ;
6. l’absence d’intérêt légitime du preneur qui a ouvert un commerce similaire tout près ou dispose d’un local voisin où poursuivre son activité.

Deux précisions : si le bailleur est une société de capitaux, le motif d’occupation personnelle ne peut être invoqué, selon l’article 17, que pour transférer dans les lieux le siège principal de son exploitation ou pour agrandir ce siège s’il est situé dans des lieux voisins. Et le preneur n’a pas droit au renouvellement pour la partie de l’immeuble qu’il a sous-louée à usage non commercial.

En dehors de ces cas, le bailleur peut encore refuser en versant une indemnité d’éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes nécessaires pour réparer intégralement le préjudice. Si le preneur conteste le motif invoqué, il saisit le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur.

Les indemnités d’éviction

Lorsque le preneur a régulièrement demandé le renouvellement et se l’est vu refuser, l’article 25 fixe, sauf accord des parties, des indemnités forfaitaires :

• un an de loyer si le bailleur affecte l’immeuble à une destination non commerciale ou le reconstruit, sauf si la reconstruction est rendue nécessaire par la vétusté, la force majeure ou la loi ;
• deux ans de loyer si le bailleur ou un proche exerce dans l’immeuble un commerce similaire ;
• trois ans de loyer, éventuellement majorés, si le bailleur ne réalise pas, dans les six mois et pendant deux ans au moins, l’intention annoncée ;
• des montants propres au cas où un tiers surenchérisseur a été préféré.

Selon l’article 27, tant que le preneur sortant n’a pas reçu l’indemnité qui lui est due, ou sa partie non sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux sans payer de loyer. L’action en paiement doit être introduite dans l’année. Notaire.be résume ces montants : d’une à trois années de loyer selon le motif du refus.

Tacite reconduction et bail non renouvelé

Le bail commercial ne se renouvelle pas par tacite reconduction au sens habituel. Si le preneur a laissé passer le délai, il est « forclos » : il perd le droit d’imposer le renouvellement. Mais s’il est laissé en possession des lieux après l’échéance, l’article 14 prévoit qu’il s’opère un nouveau bail à durée indéterminée, auquel le bailleur peut mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit du preneur de demander le renouvellement.

Autre règle utile : dès le début du dix-huitième mois qui précède l’expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels, conformément aux usages.

Le renouvellement, moment de faire le point sur le local

Un renouvellement est souvent l’occasion de renégocier le loyer, de régler le sort des transformations réalisées et de mettre à jour le contrat par avenant. C’est aussi le bon moment pour décrire l’état du local : après neuf ans, vitrine, sols, installations techniques et aménagements ont évolué. Notre guide sur l’état des lieux local professionnel explique comment le dresser, et celui consacré au bail commercial état des lieux de sortie prépare le jour où le preneur quittera les lieux.

En résumé : pour renouveler un bail commercial, le preneur envoie par huissier ou recommandé, entre le dix-huitième et le quinzième mois avant l’échéance, une demande qui précise ses conditions et reproduit la mention légale. Le bailleur a trois mois pour répondre ; son silence vaut accord. Un refus doit reposer sur un motif légal ou s’accompagner d’une indemnité d’éviction.