Bail commercial : cession

Vous vendez votre commerce, ou vous cherchez un bail commercial à céder pour vous lancer ? Dans la plupart des cas, le fonds de commerce ne se vend pas sans le bail : la clientèle est attachée à l’emplacement. La cession de bail commercial obéit donc à des règles particulières, qui protègent le commerçant sortant sans oublier le bailleur. Ce guide de nos guides location et bail détaille la procédure et ses effets. Pour le cadre légal complet, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Ce qu’est une cession de bail commercial

Céder un bail, c’est transférer à un tiers, le cessionnaire ou repreneur, les droits et obligations du preneur. Selon notaire.be, la cession de bail transfère « les droits et obligations du contrat de bail au cessionnaire » et peut accompagner une cession de fonds de commerce. Pour la définition du contrat lui-même, son pluriel et ses traductions, voyez notre fiche de lexique bail commercial au pluriel.

Il ne faut pas confondre la cession avec la sous-location. Dans la cession, le repreneur prend la place du preneur face au bailleur. Dans la sous-location, le preneur reste le locataire principal et loue à son tour tout ou partie des lieux. La loi rapproche toutefois les deux : une sous-location totale consentie avec la location du fonds de commerce est assimilée à une cession.

Une cession que le bailleur ne peut pas interdire

Le principe est posé par l’article 10 des règles sur les baux commerciaux, publiées sur Justel : « L’interdiction de céder le bail ou de sous-louer […] ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal. »

Trois conditions ressortent de ce texte :

• la cession du bail accompagne la cession (ou la location) du fonds de commerce ;
• elle porte sur l’intégralité des droits du preneur, et non sur une partie des lieux ;
• le bail en cause est un bail commercial au sens de la loi.

La loi réserve le cas où le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble loué. Hors de ces hypothèses, par exemple pour une cession sans vente du fonds, ce sont les clauses du contrat qui s’appliquent : si le bail interdit la cession ou la soumet à l’agrément du bailleur, cette clause doit être respectée.

La procédure, étape par étape

Préparer le projet avec le repreneur

Cédant et repreneur s’accordent sur le prix du fonds, la date de reprise et le sort des aménagements. Le projet d’acte de cession précise l’identité du repreneur, le bail cédé, la date d’effet et les garanties éventuelles. Il n’existe pas de modèle officiel : les modèles gratuits en PDF ou en Word qui circulent en ligne sont des trames privées à adapter.

Notifier le projet au bailleur

Le preneur notifie son projet au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée. Le SPW Économie rappelle que cette notification recommandée est obligatoire et que, sans opposition justifiée du bailleur dans les trente jours, l’accord est tacite.

Le délai d’opposition du bailleur

Selon la loi, « le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s’opposer » doit notifier son opposition motivée dans les trente jours de la signification. La loi ne laisse donc pas le bailleur refuser par simple préférence : il doit motiver son refus. Si le preneur conteste l’opposition, le litige est tranché par le juge de paix du lieu de l’immeuble, compétent pour les baux commerciaux ; les délais de ce recours étant stricts, faites-vous conseiller dès la réception d’une opposition.

Signer et exécuter la cession

Une fois le délai écoulé sans opposition, ou l’opposition levée, la cession est signée. Selon l’article 11, le cessionnaire devient alors le preneur direct du bailleur.

Les effets pour le cédant et pour le repreneur

Le point le plus sensible est la solidarité du cédant : l’article 11 prévoit que le preneur d’origine « demeure solidairement tenu » des obligations découlant du bail. Si le repreneur ne paie plus, le bailleur peut se retourner contre le commerçant qui a vendu. C’est une question à régler dans l’acte de cession, par exemple par des garanties demandées au repreneur.

Pour le repreneur, la cession ne remet pas les compteurs à zéro : il reprend le bail là où il en est, avec son échéance. Si la fin approche, il doit surveiller la fenêtre de renouvellement ; notre article sur la demande de renouvellement de bail commercial modèle explique les délais et la forme de la demande.

Sous-location avec le fonds, un régime voisin

Le commerçant ne souhaite pas toujours vendre : il peut aussi mettre son fonds en location-gérance et sous-louer les murs au gérant. La loi traite cette situation avec la cession. L’interdiction de sous-louer ne peut pas faire obstacle à une sous-location faite avec la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal, et la même procédure de notification et d’opposition s’applique.

Les effets diffèrent toutefois. Le preneur principal reste le locataire du bailleur, et le sous-locataire dépend de lui. La loi protège ce sous-locataire lors du renouvellement : il peut en bénéficier si le locataire principal obtient lui-même le renouvellement de son bail. Une sous-location totale consentie avec la location du fonds est, quant à elle, assimilée à une cession. Ces montages sont techniques : faites-les rédiger par un professionnel.

Le point de vue du bailleur

Pour le propriétaire, la reprise de bail commercial par un autre locataire n’est pas forcément une mauvaise nouvelle : le local reste occupé et le loyer continue d’être payé. Mais il change de cocontractant sans l’avoir choisi. La loi lui donne donc trois garde-fous :

• être informé du projet par une notification formelle ;
• pouvoir s’y opposer pour de justes motifs, par une opposition motivée dans les trente jours ;
• conserver la garantie de la solidarité du preneur d’origine.

En pratique, le bailleur a intérêt à demander, dès la notification, des informations sur le repreneur, son activité et sa solvabilité, et à vérifier que l’activité envisagée reste conforme à la destination prévue par le bail. Un refus non motivé ou tardif lui fait perdre l’essentiel de ses moyens.

Forme de l’acte de cession

La loi ne publie pas de formulaire. Un écrit est indispensable pour prouver la cession et ses conditions. Selon la situation, les parties peuvent recourir à un acte sous seing privé rédigé par un avocat ou à un acte notarié ; notre guide sur le bail commercial acte authentique présente les avantages de la forme notariée.

Côté enregistrement, le SPF Finances rappelle qu’un bail qui n’est pas destiné au logement doit être enregistré dans les quatre mois qui suivent sa signature ; à Bruxelles, hub.brussels insiste aussi sur l’intérêt de l’enregistrement, qui donne une valeur officielle au bail. Pour les formalités fiscales propres à l’acte de cession lui-même, renseignez-vous auprès de votre conseil.

L’état du local, grand oublié des reprises

Dans une reprise d’un bail commercial, on négocie le prix du fonds, le stock et la clientèle, mais on oublie souvent l’état des murs. Or le repreneur reprend l’obligation de restituer les lieux en fin de bail. Si le local a été abîmé ou transformé par le cédant, sans constat au jour de la cession, la discussion finale risque de se retourner contre le dernier occupant.

Deux documents sont utiles :

• l’état des lieux d’entrée d’origine, dressé au début du bail : c’est la référence face au bailleur ;
• un constat au jour de la cession, contradictoire entre cédant, repreneur et, idéalement, bailleur : il fixe ce qui relève de chaque exploitant.

Notre guide sur l’état des lieux d’un local commercial détaille leur contenu, et celui sur l’état des lieux de sortie d’un bien commercial explique comment se règle la fin du bail.

Céder un bail commercial, la liste de contrôle

Avant de céder un bail commercial, vérifiez :

• que le bien relève bien du régime des baux commerciaux ;
• que la cession accompagne la vente du fonds et porte sur l’ensemble des droits du preneur ;
• que la notification au bailleur est faite par exploit d’huissier ou lettre recommandée ;
• que le délai d’opposition de trente jours est écoulé ou que l’opposition a été levée ;
• que l’acte de cession règle les garanties face à la solidarité du cédant ;
• que l’état du local est constaté au jour de la reprise.

En résumé : la cession de fonds de commerce bail commercial est protégée par la loi, mais elle suit une procédure précise. Notification, délai d’opposition, solidarité du cédant et état du local sont les quatre points à maîtriser pour une reprise sereine.