Bail à ferme : cession

Transmettre sa ferme à un enfant, c’est souvent lui transmettre aussi les terres louées. La loi sur le bail à ferme l’a prévu : le preneur peut céder son bail à ses descendants sans l’accord du propriétaire, et cette cession peut même faire repartir le bail pour neuf ans. Ce guide de nos guides location et bail détaille ces règles en Wallonie. Pour le cadre général du contrat, voyez notre article sur le bail à ferme.

Le principe, pas de cession sans l’accord du bailleur

L’article 30 de la loi sur le bail à ferme pose la règle : le preneur ne peut sous-louer ou céder son bail sans l’autorisation écrite préalable du bailleur. L’autorisation de céder ne vaut d’ailleurs pas autorisation de sous-louer. Une sous-location ou une cession non autorisée permet au bailleur de demander la résolution du bail.

Ne sont pas des sous-locations au sens de cet article, selon le texte consolidé de la loi sur Wallex, les échanges de cultures entre preneurs, l’exploitation commune lorsque l’un reste titulaire du bail, ni certaines conventions de courte durée. Pour un échange de cultures, le preneur notifie toutefois au bailleur, trois mois à l’avance, l’identité des parties et la désignation cadastrale des parcelles.

Ce régime est plus strict que celui d’autres baux : une cession de bail commercial ou une reprise de bail colocation obéissent à leurs propres règles.

La cession familiale, sans autorisation

L’article 34 ouvre une exception majeure. Le preneur peut céder son bail, sans l’autorisation du bailleur :

• à ses descendants ou enfants adoptifs ;
• aux descendants ou enfants adoptifs de son conjoint ou de son cohabitant légal ;
• aux conjoints ou cohabitants légaux de ces descendants ou enfants adoptifs.

Le cessionnaire est alors subrogé dans les droits et obligations du preneur : il devient le nouveau locataire et paie désormais le fermage. Le preneur doit toutefois informer le bailleur dans les trois mois, sous peine de nullité de la cession. Depuis la réforme wallonne, les cohabitants légaux ont les mêmes droits que les conjoints, à condition de justifier d’une cohabitation effective d’au moins deux ans.

La même logique vaut pour la sous-location : le preneur peut sous-louer la totalité du bien à ces mêmes proches, en informant le bailleur dans les trois mois, sous peine de nullité.

La cession privilégiée, un bail qui repart pour neuf ans

La cession familiale devient « privilégiée » lorsqu’elle remplit deux conditions supplémentaires. Selon l’article 35, si le preneur ou ses ayants droit notifient la cession au bailleur dans les trois mois de l’entrée en jouissance du cessionnaire, le bail se renouvelle de plein droit au profit de celui-ci pour une nouvelle période de neuf ans, sauf opposition admise du bailleur.

Le cessionnaire doit en outre justifier de l’une des conditions suivantes :

L’effet est considérable pour le propriétaire. Le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne donne l’exemple d’un bail classique de neuf ans suivi de trois prolongations : une cession privilégiée au fils la trente-cinquième année fait repartir le bail pour quatre périodes de neuf ans. C’est ce qui rend la cession privilégiée bail à ferme si importante lors d’une reprise familiale, notamment au moment de la retraite du preneur.

Quand la cession privilégiée est exclue

La cession privilégiée n’est pas possible dans tous les baux. Aucune cession ni cession privilégiée ne peut intervenir pendant la période de reconduction d’année en année qui suit la dernière prolongation d’un bail. Selon le guide pratique précité, elle est également exclue :

• dans le bail de carrière, qui se termine à l’âge légal de la pension du preneur ;
• dans le bail de fin de carrière, où toute cession ou sous-location est interdite ;
• dans le bail de courte durée ;
• pendant la première période d’un bail de longue durée.

Le choix du type de bail, à la signature, détermine donc si le preneur pourra un jour transmettre ses terres à ses enfants avec un nouveau bail de neuf ans.

Le droit d’opposition du bailleur

Le propriétaire n’est pas désarmé. Selon l’article 36, il peut s’opposer au renouvellement en citant les parties devant le juge de paix dans les trois mois de la notification, à peine de déchéance. Le juge apprécie le sérieux des motifs invoqués. Si l’opposition est admise, la cession est nulle ; à défaut, le bail est renouvelé au profit du cessionnaire.

Passé ce délai de trois mois sans citation, le bailleur ne peut plus contester le renouvellement.

Notifier la cession, le contenu de la lettre

La loi exige une notification, sans imposer de formulaire. Pour disposer d’une preuve de la date, l’envoi recommandé ou l’exploit d’huissier restent les voies les plus sûres. Le modèle-type wallon de bail à ferme classique consacre d’ailleurs une rubrique à la cession et à la cession privilégiée. À défaut de modèle lettre cession bail rural officiel, une notification complète reprend au minimum :

1. l’identité du preneur cédant et celle du cessionnaire, avec leur lien de parenté ;
2. la référence du bail et la désignation cadastrale des parcelles cédées ;
3. la date d’entrée en jouissance du cessionnaire ;
4. la condition de formation, d’études ou d’expérience agricole remplie, avec les justificatifs.

Les parties restent libres de faire relire cette lettre par un notaire ou un avocat, en particulier lorsque le bail est ancien ou que le bailleur a déjà manifesté son désaccord.

Céder son bail à un tiers, hors de la famille

En dehors du cercle familial, la cession n’est possible qu’avec l’autorisation écrite préalable du bailleur. Celui-ci est libre de la refuser, et une cession réalisée sans son accord l’autorise à demander en justice la résolution du bail. Le guide pratique cite d’ailleurs la cession non autorisée et les sous-locations déguisées parmi les arguments solides d’un bailleur qui veut mettre fin au bail.

Lorsque le bailleur accepte, mieux vaut formaliser l’opération par un écrit signé des trois parties (bailleur, cédant et cessionnaire), qui précise la date de la cession, les parcelles concernées et le sort du fermage en cours. En Wallonie, les modifications importantes du bail doivent de toute façon être constatées par écrit.

Il ne faut pas confondre la cession du bail avec d’autres situations. Un contrat de culture occasionnel ou un échange de cultures entre agriculteurs ne transfère pas le bail, et le preneur reste seul tenu envers le bailleur. À l’inverse, laisser durablement un autre exploitant cultiver les terres contre rémunération peut être qualifié de sous-location déguisée.

Cession et état des lieux

La cession a aussi des conséquences pratiques. Selon l’article 45, l’état des lieux est dressé avant l’entrée en jouissance du cessionnaire ou au cours de ses trois premiers mois d’occupation. Le guide pratique précise que, lorsqu’un nouvel état des lieux suit une cession privilégiée, un état des lieux de sortie est d’abord dressé entre le cédant et le bailleur, avant l’état des lieux entre le cessionnaire et le bailleur. Faute d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve.

Et en cas de décès du preneur

Le décès du preneur ne met pas fin au bail, sauf s’il survient pendant la reconduction d’année en année ou si le bail contient une clause de congé autorisée. Les héritiers notifient au bailleur celui qui reprend le droit au bail. Si ce repreneur est un descendant ou un proche visé par la loi, la notification entraîne, selon le guide pratique, un renouvellement de plein droit : on parle alors de succession privilégiée, à laquelle le bailleur peut s’opposer dans les trois mois pour des motifs limités.

En résumé, le bail à ferme se transmet difficilement à un tiers, mais facilement dans la famille. La cession privilégiée, notifiée à temps à un repreneur qualifié, fait repartir le bail pour neuf ans ; le bailleur ne peut s’y opposer que devant le juge de paix, dans un délai bref.