Bail à ferme : durée

« Combien de temps suis-je engagé ? » C’est la première question d’un propriétaire qui loue une terre, et souvent celle d’un agriculteur qui reprend un bail. La réponse tient en un principe, neuf ans au minimum, et en une série de nuances qui dépendent du type de bail. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur la durée du bail à ferme, principalement en Wallonie. Pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le bail à ferme.

Neuf ans, le minimum légal

Le principe figure à l’article 4 de la loi du 4 novembre 1969 : « La durée d’un bail à ferme est fixée par les parties ; elle ne peut être inférieure à neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans. » Vous pouvez le lire dans le texte consolidé de la loi sur Wallex.

Ce minimum est impératif. Un contrat qui prévoit trois ou cinq ans pour une terre affectée principalement à une exploitation agricole ne dure pas trois ou cinq ans : il dure neuf ans, sauf s’il remplit les conditions strictes du bail de courte durée wallon. C’est la première règle de durée du bail à ferme, et celle qui surprend le plus.

La durée de chaque type de bail en Wallonie

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2020, la Wallonie connaît cinq types de baux à ferme. Le choix se fait à la signature et fixe la durée réelle du contrat.

Le bail classique

La première période doit être supérieure ou égale à neuf ans et inférieure à vingt-sept ans. À défaut de congé valable, le bail se prolonge ensuite par périodes de neuf ans, dans la limite de trois prolongations. Un bail de neuf ans peut ainsi courir trente-six ans. Au terme de la troisième prolongation, il se poursuit d’année en année ; selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, il peut alors y être mis fin par un congé assorti d’un préavis de six mois.

Choisir une première période plus longue que le minimum n’est pas neutre : le même guide explique qu’une première période de dix-huit ans ou plus, passée devant notaire, permet une majoration du fermage pendant cette période.

Le bail de longue durée et le bail de carrière

Le bail de longue durée est conclu devant notaire pour vingt-sept ans au moins. Il n’est suivi que d’une seule prolongation automatique de neuf ans. Le bail de carrière, lui aussi notarié, dure jusqu’à ce que le preneur atteigne l’âge légal de la pension, avec un minimum de vingt-sept ans. Le guide pratique en tire une conséquence : un tel bail n’est possible qu’avec un preneur assez jeune pour que ces vingt-sept ans se terminent avant sa pension.

Pour le bailleur, ces deux formules ont un avantage décisif : la date de fin est plus prévisible, car la cession privilégiée n’y est pas possible pendant la première période (bail de longue durée) ou pendant tout le bail (bail de carrière).

Le bail de fin de carrière

Le bail de fin de carrière court jusqu’à l’âge légal de la pension du preneur, sans durée minimale. Il ne peut être conclu qu’entre les mêmes parties et aux mêmes conditions qu’un bail venant à échéance, donc avec un preneur déjà en place. Il sert, par exemple, quand un bail classique arrive à son terme quelques années avant la pension de l’exploitant. Toute cession ou sous-location y est interdite.

Le bail de courte durée, cinq ans au maximum

C’est la seule exception au minimum de neuf ans. Le bail de courte durée dure cinq ans au plus et ne peut être prorogé qu’une fois, entre les mêmes parties, aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse cinq ans. Il n’est permis que dans quatre cas :

1. en attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ;
2. en attente de la fin des études agricoles d’un descendant du bailleur qui prépare la reprise de l’exploitation ;
3. en attente de l’installation effective d’un descendant du bailleur dans les cinq ans de la conclusion du bail ;
4. en cas d’incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant.

Attention : ce bail ne prend pas fin tout seul. Il faut un congé notifié six mois avant l’expiration de la durée convenue. À défaut, ou si le preneur continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans et devient un bail classique. Le guide pratique précise aussi qu’un bailleur ne peut conclure que deux baux de courte durée au maximum sur dix-huit ans, pour des motifs différents.

Les événements qui font repartir le compteur

La durée d’un bail à ferme n’est pas figée à la signature. Deux mécanismes peuvent la relancer.

La cession privilégiée. Le preneur peut céder son bail à ses descendants, ou à ceux de son conjoint ou cohabitant légal, sans l’autorisation du bailleur. Si le cessionnaire remplit certaines conditions de formation ou d’expérience agricole et si la cession est notifiée dans les trois mois de son entrée en jouissance, le bail repart pour une nouvelle première période de neuf ans. Le guide pratique cite l’exemple d’un bail de neuf ans prolongé trois fois, cédé au fils la trente-cinquième année : le bail repart pour quatre fois neuf ans. Nous détaillons ce mécanisme dans l’article du dossier consacré à la cession.

La succession privilégiée. Le décès du preneur ne met pas fin au bail, sauf s’il survient pendant la reconduction d’année en année ou si le bailleur s’est réservé cette faculté. Lorsque ce sont des descendants qui reprennent l’exploitation et le notifient, le bail est renouvelé de plein droit.

Aucune cession ne peut en revanche intervenir pendant la reconduction d’année en année qui suit la dernière prolongation.

Mettre fin au bail avant son terme

Le preneur peut toujours partir. Quelle que soit la durée du bail et même si le contrat dit le contraire, il peut y mettre fin sans motif moyennant un préavis d’un an au moins.

Le bailleur est beaucoup plus limité. Il ne peut donner congé que pour les motifs prévus par la loi, à des moments précis et avec des préavis longs. Pour l’exploitation personnelle d’un bail classique en première ou deuxième période, par exemple, le guide pratique indique un préavis de deux ans au moins et de quatre ans au plus avant l’expiration de la période. Un bailleur qui s’y prend trop tard doit attendre la période suivante. Certaines sorties, comme le congé pour affecter un terrain à bâtir, supposent que le bail l’ait prévu dès l’origine.

Les baux de durée proches

La durée d’un bail à ferme n’obéit pas aux mêmes règles que celle des autres baux. Chaque contrat a ses propres règles et ses exceptions, comme le bail commercial de courte durée. L’emphytéose, droit réel sur l’immeuble d’autrui, a sa propre fourchette de durée, que nous détaillons dans l’article bail emphytéotique durée. Quant aux logements loués avec une exploitation, vérifiez quel texte s’applique : le bail d’habitation relève des règles régionales présentées dans notre guide code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En Flandre et à Bruxelles

En Flandre, le département de l’agriculture rappelle dans sa foire aux questions sur le bail à ferme que la durée ne peut être inférieure à neuf ans (article 8 du Vlaams Pachtdecreet) et que le bail se prolonge par périodes successives de neuf ans à défaut de congé valable. Le décret flamand connaît aussi un bail de longue durée d’au moins vingt-sept ans et un bail de carrière. À Bruxelles, c’est la loi de 1969 dans sa version fédérale qui s’applique ; les types de baux créés par la réforme wallonne n’y sont pas repris.

Et la durée d’un bail de chasse

On associe souvent bail de chasse et bail à ferme, parce qu’ils portent parfois sur les mêmes terres. Ce sont pourtant deux contrats distincts : le bail de chasse porte sur le droit de chasser, et non sur l’exploitation agricole du sol, et il n’est pas soumis au minimum de neuf ans. La loi du 28 février 1882 sur la chasse, publiée sur Wallex, ne fixe pas de durée pour la location du droit de chasse entre particuliers : c’est le contrat qui la détermine. Pour ses propres forêts, la Région wallonne indique qu’elle loue le droit de chasse pour une période de six à douze ans, par adjudication publique.

En résumé, un bail à ferme se conclut pour neuf ans au moins, et plus souvent pour bien davantage. En Wallonie, le type de bail choisi, les prolongations de plein droit et les cessions familiales déterminent la durée effective : mieux vaut les anticiper dès la rédaction du contrat.