Bail à ferme : décès d’une partie

Quand un agriculteur locataire décède, sa famille se demande souvent si elle peut continuer à exploiter les terres louées ; quand c’est le propriétaire qui décède, ses héritiers se demandent s’ils peuvent récupérer le bien. Dans les deux cas, la règle de départ est la même : le bail à ferme continue. Ce guide de nos guides location et bail détaille les règles applicables en Wallonie au décès du preneur, puis au décès du bailleur. Pour les principes généraux du contrat, voyez d’abord notre article sur le bail à ferme.

Le principe, le bail survit au décès

L’ancien Code civil, toujours applicable au louage jusqu’à l’entrée en vigueur du livre 7 du nouveau Code civil le 1er septembre 2027, pose une règle générale à son article 1742 : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. » Le texte du Code civil sur Justel le confirme pour tous les baux.

La loi sur le bail à ferme du 4 novembre 1969 précise ensuite ce qui se passe au décès du preneur, dans ses articles 38 à 44. Pour le décès du bailleur, elle ne prévoit pas de règle particulière : c’est le principe général qui s’applique.

Le décès du preneur

Le bail continue au profit des héritiers

Selon l’article 38 de la loi sur le bail à ferme consolidée sur Wallex, en cas de décès du preneur d’un bien rural, le bail continue au profit de ses héritiers ou ayants droit, à moins qu’un congé ait été donné dans les conditions prévues par la loi. Il appartient aux héritiers d’informer le bailleur du décès dans les meilleurs délais (article 39).

Une exception importante est signalée par le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne : si le décès survient pendant la période de reconduction d’année en année, c’est-à-dire après les prolongations légales d’un bail classique, le bail est résilié au jour du décès ou à une date ultérieure permettant aux héritiers d’enlever la récolte en cours. Pour savoir dans quelle période se trouve votre bail, voyez notre guide sur le bail à ferme durée.

Qui reprend l’exploitation

Les héritiers peuvent convenir de continuer ensemble l’exploitation, ou désigner un ou plusieurs d’entre eux pour la continuer (article 41). À défaut d’accord, chacun peut demander au juge de paix de le désigner, à charge de payer aux autres une indemnité fixée par le jugement. Si plusieurs héritiers revendiquent la reprise, la loi fixe un ordre de priorité :

1. le conjoint survivant ou le cohabitant légal survivant, pour autant qu’il ait un droit au bail ;
2. la personne que le défunt a désignée ;
3. celui qui, au moment du décès, collaborait régulièrement à l’exploitation, même sans habiter la ferme ;
4. celui qui est désigné par la majorité des intérêts ou, à défaut, par le sort.

Le repreneur désigné par le juge doit, sauf motif grave apprécié par le juge, exploiter personnellement le bien pendant neuf ans au moins à partir du jour où le jugement fixant l’indemnité est devenu définitif. À défaut, il doit verser aux autres héritiers une somme égale à 20 % de cette indemnité.

Notifier le repreneur au bailleur

Les héritiers doivent notifier au bailleur l’accord intervenu entre eux ; celui qui a été désigné par le juge doit notifier sa désignation (article 42). Tant qu’aucune notification n’a été faite, les héritiers et ayants droit sont tenus solidairement envers le bailleur (article 44) : chacun peut être appelé à payer la totalité du fermage.

Le renouvellement de plein droit

Si ceux qui continuent l’exploitation sont des descendants ou des enfants adoptifs du défunt, de son conjoint ou de son cohabitant légal, ou les conjoints ou cohabitants légaux de ces descendants, la notification entraîne le renouvellement de plein droit du bail, sauf opposition du bailleur déclarée valable (article 43). Le guide pratique wallon parle de « succession privilégiée » : le bail redémarre pour une nouvelle première période, de neuf ans pour un bail classique. Le bailleur qui veut s’y opposer doit citer les auteurs de la notification devant le juge de paix, dans les conditions prévues pour la cession privilégiée, c’est-à-dire dans les trois mois et pour des motifs limités.

Les héritiers peuvent aussi mettre fin au bail

Si personne ne souhaite reprendre l’exploitation, les héritiers ou ayants droit peuvent mettre fin au bail moyennant un préavis de trois mois au minimum, donné dans l’année du décès (article 40). C’est nettement plus court que le préavis d’un an dont dispose en temps normal le preneur qui veut partir.

Le congé du bailleur, strictement encadré

Le bailleur ne peut donner congé aux héritiers du preneur décédé qu’à deux conditions cumulatives (article 39) :

• il s’est réservé cette faculté dans le bail ;
• le preneur ne laisse ni conjoint ni cohabitant légal survivant, ni descendant ou enfant adoptif, ni descendant ou enfant adoptif de son conjoint ou de son cohabitant légal, ni conjoint ou cohabitant légal de ces descendants.

Le congé doit être notifié aux héritiers dans l’année qui suit le décès, à peine de déchéance, et il ne produit ses effets qu’à l’expiration des deux ans qui suivent la notification. Sans clause dans le bail, aucun congé pour cause de décès n’est possible : c’est pourquoi le guide pratique wallon conseille aux bailleurs de prévoir cette clause dès la signature.

Si le bailleur ignore quels héritiers continuent l’exploitation, le guide pratique indique qu’il peut considérer comme tels ceux qui ont payé le dernier fermage ou, à défaut, ceux qui sont domiciliés au siège de l’exploitation du défunt.

Le décès du bailleur

Le décès du propriétaire ne met pas fin au bail : c’est l’application directe de l’article 1742 de l’ancien Code civil. Ses héritiers ou légataires deviennent bailleurs à sa place, avec les mêmes droits et les mêmes obligations. Concrètement :

• le fermage leur est dû, dans les limites du fermage légal ;
• ils ne peuvent récupérer les terres que par un congé fondé sur un motif prévu par la loi, dans les délais et les formes imposés, par exemple pour exploitation personnelle ;
• le preneur conserve tous ses droits, dont la cession privilégiée à ses descendants et le droit de préemption en cas de vente.

Plusieurs héritiers deviennent souvent copropriétaires en indivision. En attendant une sortie d’indivision ou la liquidation de la succession, la loi permet, pour un nouveau bail, de conclure un bail de courte durée de cinq ans au plus : c’est l’un des cas limitativement prévus par le guide pratique wallon. Cela ne permet évidemment pas de raccourcir un bail déjà en cours.

Les situations de décès se retrouvent dans d’autres contrats, avec des règles très différentes : pour un commerce, voyez notre guide bail commercial : décès d’une partie.

En cas de désaccord

Les litiges liés au décès d’une partie (désignation du repreneur, opposition au renouvellement, validité d’un congé) relèvent du juge de paix. Comme pour tout le bail à ferme, l’article 1345 du Code judiciaire impose de commencer par une demande de conciliation : le demandeur demande au juge, par écrit ou verbalement, d’appeler l’autre partie, et le juge convoque les parties dans la huitaine. Un accord constaté au procès-verbal a force exécutoire. À ce stade, un notaire ou un avocat peut aider les héritiers à mesurer leurs droits, surtout lorsque la succession comprend aussi les terres.

Faire le point sur l’état du bien

Une reprise par un héritier, ou la restitution des terres après le décès, est le bon moment pour faire le point sur l’état des bâtiments. En Wallonie, l’état des lieux d’un bail à ferme se dresse contradictoirement et à frais communs ; faute d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Notre bureau intervient comme expert indépendant, désigné par une partie ou par les deux, pour décrire le corps de logis et les bâtiments d’exploitation.

En résumé, le décès du preneur ou du bailleur ne met pas fin au bail à ferme. Les héritiers du preneur désignent un repreneur, peuvent obtenir un renouvellement de plein droit ou mettre fin au bail dans l’année ; le bailleur ne peut donner congé que si le bail le prévoit et en l’absence de proches du défunt. Les héritiers du bailleur, eux, reprennent le bail tel quel.