Bail à ferme : fin du bail

Mettre fin à un bail à ferme est rarement une formalité. Le propriétaire qui veut récupérer ses terres découvre que le bail se prolonge sans congé, l’agriculteur qui prend sa pension se demande ce qu’on lui doit pour les cultures en place, les héritiers ne savent pas quel délai respecter. Ce guide de nos guides location et bail décrit la fin du bail rural en Wallonie. Pour le cadre général du contrat, commencez par notre article sur le bail à ferme.

Un bail qui ne s’arrête pas tout seul

Le principe est posé à l’article 4 de la loi du 4 novembre 1969, dans sa version wallonne : « A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de neuf ans mais dans la limite de trois prolongations. » L’arrivée d’une échéance ne suffit donc pas, pour un bail classique, à libérer les terres.

Les autres types de bail créés ou maintenus par la réforme wallonne en vigueur depuis le 1er janvier 2020 ont leurs propres règles : bail de longue durée, bail de carrière, bail de fin de carrière, bail de courte durée de cinq ans au plus. Leur durée et ce qui se passe à l’échéance sont détaillés dans notre guide sur la durée ; le bail de chasse, lui, ne relève pas de la loi sur le bail à ferme, et sa fin dépend de son contrat (voyez la question « bail de chasse durée » dans ce même guide).

Selon le portail de l’agriculture wallonne, trois voies mènent à la fin du bail : la fin de plein droit à l’échéance, pour les baux qui en prévoient une, la résiliation amiable et le congé.

Le congé du preneur

L’article 14 est clair : « le preneur aura toujours la faculté de mettre fin au bail moyennant un congé donné avec préavis d’un an au moins ». L’agriculteur n’a pas à justifier son départ. Le portail de l’agriculture wallonne propose des modèles de congé donné par le locataire, y compris pour le retrait d’un copreneur ou en cas de décès du preneur.

Un an, c’est un minimum. Pour une exploitation, il est souvent utile de faire coïncider la sortie avec la fin d’une saison culturale, afin de limiter les avances aux cultures à indemniser.

Le congé du bailleur, un motif et un délai

Le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour un motif prévu par la loi. Les principaux :

• article 6 : destination de terrain à bâtir ou industriel, usage familial d’une petite surface contiguë à l’habitation, vente d’une petite parcelle identifiée dans le bail, entre autres ;
• article 7 : motif sérieux à l’expiration d’une période, notamment l’exploitation personnelle par le bailleur, son conjoint, son cohabitant légal ou ses descendants, mais aussi des manquements graves du preneur ;
• article 8 : fin des baux après la troisième période, des baux de longue durée, de carrière, de courte durée et de fin de carrière ;
• article 8bis : preneur qui atteint l’âge de la pension sans repreneur identifié.

L’article 11 fixe les délais de préavis :

Un congé qui ne repose pas sur un motif légal, qui arrive hors délai ou qui omet les mentions exigées peut être contesté devant le juge de paix. Rédigez-le avec soin, en partant des modèles du portail wallon, et faites-le vérifier en cas de doute.

La résiliation amiable, devant notaire ou juge de paix

Bailleur et preneur peuvent s’entendre pour arrêter le bail à tout moment. Mais l’article 14 pose une condition de forme : « Les parties peuvent mettre fin au bail en cours à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix. » Selon la page du portail wallon sur la résiliation amiable, l’acte authentique se passe devant un notaire ou un comité d’acquisition, et la procédure devant le juge de paix est gratuite ; un modèle de requête est disponible.

Une lettre signée des deux parties ne suffit donc pas. C’est une différence majeure avec les autres baux : comparez avec la fin de bail commercial, soumise à une loi distincte.

Rendre les terres, ce que la loi attend

La fin du bail est aussi le moment de la restitution. L’article 24 laisse au preneur une large liberté de culture et répute inexistantes les clauses qui la restreignent, sauf notamment celles qui visent la restitution du bien « dans un état d’assolement, de fertilité et de propreté équivalent à celui existant lors de l’entrée en jouissance ».

La propreté des terres, c’est notamment la question des mauvaises herbes. Une parcelle rendue envahie d’adventices n’est pas dans l’état de propreté de l’entrée ; les pertes dues à un défaut de propreté ou d’entretien viennent, selon l’article 45, en compensation de l’indemnité due au preneur sortant. Pour les abords, haies et jardins du corps de logis, voyez aussi notre article sur le jardin mal entretenu en fin de bail.

Les indemnités du preneur sortant

La loi organise plusieurs indemnités, qui se cumulent :

1. Pailles, engrais et avances aux cultures (article 45) : le preneur sortant reçoit une indemnité pour les pailles, engrais et arrière-engrais qu’il abandonne, pour ses avances aux cultures et pour les améliorations apportées à la propreté des terres. Elle est égale à leur valeur à la fin du bail, sans pouvoir dépasser les dépenses du preneur.
2. Indemnité complémentaire (article 46) : après certains congés du bailleur (article 6, points 2, 3, 4 et 6, et article 7, points 9 et 10), elle répare notamment la perte en cheptel et en matériel, la perte de jouissance pendant les années restant à courir, comptées pour deux ans au moins et quatre ans au plus, et la dépréciation des bâtiments et terrains restants.
3. Constructions, travaux et plantations : d’autres articles de la loi prévoient une indemnité pour la plus-value apportée au bien par le preneur, selon des règles propres.

Ces montants se discutent rarement sans pièces. Le relevé des cultures en place, des stocks abandonnés et des travaux réalisés, daté et signé, est la base du décompte.

L’état des lieux de sortie

Pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2020, l’état des lieux d’entrée est obligatoire, contradictoire et à frais communs, dressé avant l’entrée en jouissance ou dans les trois premiers mois, annexé au bail et notifié à l’Observatoire du foncier agricole. Selon la page du portail wallon sur l’état des lieux, à défaut d’état des lieux, « le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation ».

La loi ne prévoit expressément un état des lieux de sortie qu’en cas de cession privilégiée, entre le cédant et le bailleur. Rien n’empêche cependant les parties d’en dresser un à chaque fin de bail, et c’est vivement conseillé : il fixe l’état des terres, des bâtiments et du corps de logis au jour du départ, et sert de base au calcul des indemnités et des compensations. Le calendrier compte aussi : les principes d’un état des lieux de sortie après fin préavis, une fois les lieux libérés, valent pour les bâtiments d’une ferme.

Et l’attestation de fin de bail

On cherche souvent une « attestation de fin de bail rural ». Nous n’avons pas trouvé de modèle officiel wallon de ce nom. La preuve de la fin du bail, c’est l’acte qui l’a provoquée : congé régulier et délai écoulé, acte notarié ou déclaration devant le juge de paix. À la remise des terres, un procès-verbal signé par les deux parties, reprenant la date de sortie, l’état des lieux et le décompte des indemnités, fait office d’attestation pratique.

Si le preneur ne part pas

Un preneur qui reste après un congé valable ou une fin de bail régulière ne peut pas être évincé par la force. Le bailleur doit s’adresser au juge de paix, compétent pour les litiges de bail à ferme, qui peut ordonner le départ. Les règles générales de l’expulsion, conçues d’abord pour le logement, font l’objet d’un guide séparé ; en matière rurale, faites-vous conseiller par un avocat ou un notaire.

En résumé : en Wallonie, un bail à ferme classique ne prend pas fin de lui-même. Le preneur peut partir avec un an de préavis, le bailleur a besoin d’un motif légal et d’un délai parfois long, et un accord amiable passe par le notaire ou le juge de paix. À la sortie, terres et bâtiments se comparent à l’état des lieux d’entrée, et les indemnités du preneur se compensent avec ses éventuels manquements.