Bail de colocation : fin du bail

Fin d’études, projets de couple, mutations : un jour, la colocation s’arrête pour tout le monde. La fin de bail colocation obéit à des règles propres, parce que plusieurs preneurs sont liés par un seul contrat et tenus solidairement envers le bailleur. Ce guide de nos guides location et bail décrit les différentes façons dont le bail prend fin en Wallonie et à Bruxelles, puis la sortie proprement dite : état des lieux, clés, compteurs et garantie. Pour le cadre général, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Un seul bail, une fin commune

Le bail de colocation n’est pas une juxtaposition de locations de chambres. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 le définit comme la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation, formalisée par un contrat unique entre les colocataires et le bailleur (article 2). À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement retient la même idée : un seul contrat entre les preneurs et le bailleur, et un pacte de colocation signé entre eux (article 2, § 1er, 34°).

Conséquence directe : la fin du bail concerne tout le groupe. Tant que le bail court, les colocataires sont solidairement tenus de ses obligations (article 66 du décret wallon, article 259 du Code bruxellois). La brochure du SPW sur le bail de colocation le résume ainsi : vis-à-vis du bailleur, il n’y a qu’une seule dette du groupe.

Il faut donc distinguer deux situations :

• un ou plusieurs colocataires partent, les autres restent : c’est une sortie anticipée, avec remplacement, et le bail continue ;
• tout le groupe part, ou le bailleur met fin au bail : c’est la fin du bail proprement dite, qui fait l’objet de ce guide.

Pour la première situation, les règles de remplacement et le changement de colocataire avenant au bail sont détaillés dans des guides dédiés, tout comme la reprise de bail colocation par un nouveau venu.

Les trois façons dont le bail de colocation prend fin

À l’échéance, par un congé de tous

Le régime applicable dépend de l’usage du logement. En Wallonie, si un colocataire affecte le bien à sa résidence principale avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, les règles du bail de résidence principale s’ajoutent à celles de la colocation (article 65). Le bail est alors réputé conclu pour neuf ans et prend fin à l’échéance moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant, et par les preneurs au moins trois mois avant (article 55, § 1er). À défaut de congé, il est prorogé par périodes de trois ans aux mêmes conditions.

À Bruxelles, l’article 258 du Code prévoit que les règles du bail de résidence principale s’appliquent si l’un des preneurs y établit sa résidence principale dès l’entrée, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Le bail de neuf ans prend alors fin à l’échéance moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant (article 237).

Lorsque aucun colocataire n’a sa résidence principale dans les lieux, par exemple une colocation d’étudiants, ce sont les règles générales du bail d’habitation qui s’appliquent. En Wallonie, un bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé (article 31) ; mais si les preneurs restent dans les lieux sans opposition du bailleur, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32).

Avant l’échéance, par un congé de tous

Tous les colocataires peuvent aussi vouloir partir en cours de bail. La règle est identique dans les deux Régions : le congé doit être signé par chacun d’entre eux (article 67 du décret wallon, article 260, § 1er, du Code bruxellois). Un congé signé par une partie seulement du groupe ne met pas fin au bail : il vaut, au mieux, départ anticipé de ses signataires.

Les délais et indemnités sont alors ceux du régime applicable. Dans une colocation wallonne de résidence principale, les preneurs peuvent mettre fin au bail à tout moment avec trois mois de congé ; pendant les trois premières années, une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer est due au bailleur selon l’année au cours de laquelle le bail prend fin (article 55). Notre guide sur le préavis de colocation détaille ces cas, et celui sur l’état des lieux de sortie et préavis aide à caler la visite de sortie sur la fin du préavis.

À l’initiative du bailleur, après des départs successifs

Les départs en cascade ont une limite. En Wallonie, lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail par un congé de six mois, à condition de le donner dans le mois qui suit la notification du dernier congé d’un colocataire (article 71). À Bruxelles, lorsque la moitié des colocataires signataires ont donné congé, le bailleur peut mettre fin au bail en leur notifiant un congé six mois à l’avance, par lettre recommandée (article 260, § 4).

Envoyer le congé et calculer la date de sortie

En Wallonie, le congé peut être notifié par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice ou par remise en mains propres, le destinataire signant le double avec la date de réception (article 30). Dans tous les cas où le congé peut être donné à tout moment, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné.

Pour éviter toute contestation, le congé collectif mentionne :

• l’identité de chaque colocataire et du bailleur ;
• l’adresse du logement et la date du bail ;
• la volonté commune de mettre fin au bail et la date de fin qui en résulte ;
• la signature de chaque colocataire, et la date.

Si un colocataire refuse de signer, le congé collectif n’est pas valable. Les autres ne disposent alors que de la procédure de départ anticipé, qui prévoit à Bruxelles un congé de deux mois et, en Wallonie, un congé de trois mois suivi d’un remplacement ou d’une indemnité.

Organiser la sortie du logement

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est le document qui tranche la plupart des litiges de fin de colocation. En Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés (article 27, § 4). Il est établi après la libération des lieux par les preneurs et avant la remise des clés au bailleur. Il mentionne notamment la date du bail, celle de l’état des lieux d’entrée, la durée d’occupation et tout avenant, le relevé des compteurs et des jauges de citernes, ainsi que les clés, badges et télécommandes rendus (article 27, § 5). À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

En colocation, les avenants comptent particulièrement. En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise les parties privatives concernées et les parties communes (article 70). À Bruxelles, le pacte peut prévoir un état des lieux intermédiaire lors d’un départ anticipé, pour déterminer les responsabilités de chacun (article 261, § 2). À la sortie finale, l’expert compare donc le logement à l’état d’entrée corrigé par ces avenants successifs.

N’oubliez pas les extérieurs : pelouse, haies, terrasse et abri de jardin font partie des lieux loués quand le bail les inclut. Notre guide sur l’état des lieux jardin explique ce qui peut être reproché aux preneurs.

Les clés, les compteurs et les contrats

Le jour de la sortie, rassemblez tous les jeux de clés remis aux colocataires successifs, relevez les index avec le bailleur et prévenez les fournisseurs d’énergie et d’internet. Le pacte de colocation wallon doit d’ailleurs prévoir les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement relatifs aux charges (article 72) : c’est lui qui dit qui clôture quoi.

La garantie locative et le partage entre colocataires

En Wallonie, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme. Il ne peut être disposé du compte bancaire ou de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire (article 62, § 3). En pratique, l’accord de libération est signé par le bailleur et par tous les colocataires, après l’état des lieux de sortie.

Le partage entre colocataires relève du pacte. En Wallonie, il fixe au minimum les conditions de constitution et de libération de la garantie locative (article 72). À Bruxelles, il prévoit la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie lorsqu’ils sont causés par un ou plusieurs colocataires identifiables (article 2, § 1er, 35°). Sans ces clauses, le partage devient vite conflictuel.

Quand la colocation n’est pas une colocation légale

Tout ce qui précède suppose un bail de colocation au sens du décret ou du Code. À Bruxelles, le régime ne s’applique que si les parties y consentent (article 257). Droits Quotidiens distingue ainsi le bail « officiel » de colocation, accompagné d’un pacte, du bail « non officiel » : dans ce second cas, un colocataire qui part sans respecter les règles peut devoir sa part de loyer jusqu’à la fin du bail. Lorsque chacun a signé un bail séparé pour sa chambre, chaque bail prend fin selon ses propres règles.

Relisez donc l’intitulé du contrat, la présence d’un pacte et la liste des signataires avant d’envoyer un congé : ce sont eux qui déterminent la procédure.

En résumé, une colocation se termine bien quand tout le groupe signe le congé, que la sortie est constatée contradictoirement pièce par pièce et que le pacte a prévu à l’avance le partage de la garantie.