Fin de bail locatif : obligations et démarches de sortie

La fin d’un bail locatif obéit à des règles précises, différentes selon que le logement se trouve en Wallonie ou à Bruxelles, et selon le type de bail. Ce guide de nos guides location et bail suit la sortie dans l’ordre chronologique, du congé à la libération de la garantie ; pour les principes du contrat lui-même, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Comment un bail prend fin

Un bail peut s’éteindre de plusieurs manières : par un congé donné par l’une des parties, à l’échéance d’un bail de courte durée, d’un commun accord, ou par une décision du juge. Le point de départ est toujours le même : relire le bail pour savoir de quel type il est.

• Bail de résidence principale de neuf ans : il ne prend pas fin automatiquement. Sans congé notifié à temps, il est prorogé pour trois ans, aux mêmes conditions.
• Bail de courte durée : il prend fin à son terme si un congé est donné dans le délai prévu ; à défaut, il se transforme en bail de neuf ans.
• Bail de droit commun (logement qui n’est pas la résidence principale du locataire) : en Wallonie, le bail conclu pour une durée déterminée « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé » (article 31 du décret), et le bail à durée indéterminée est censé fait au mois, avec un congé d’un mois (article 29).
• Fin de commun accord : les parties peuvent toujours convenir d’une date de sortie. Mettez l’accord par écrit, daté et signé.

D’autres contrats obéissent à leurs propres règles : voyez notre guide de la fin de bail commercial pour un commerce, et celui de la fin de bail emphytéotique pour un droit réel de longue durée.

Le congé et le préavis

La forme du congé

En Wallonie, l’article 30 du décret du 15 mars 2018 prévoit trois modes de notification : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise en mains propres du congé au destinataire, qui signe le double avec la date de réception. Un courriel ou un SMS ne fait pas partie de ces modes. À Bruxelles, la brochure régionale décrit les mêmes modes, et précise le point de départ du délai pour chacun.

Le point de départ du préavis

En Wallonie, lorsque le congé peut être donné à tout moment, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné : un congé notifié le 15 juin fait courir le délai à partir du 1er juillet.

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le délai court du jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé : le jour de la notification pour un exploit d’huissier, le jour de la signature de l’accusé de réception pour un recommandé avec accusé, le jour de la présentation au domicile pour un recommandé simple, et le surlendemain de l’envoi pour une lettre simple. Pour un préavis notifié avant cette date, l’ancienne règle s’applique.

Qui peut donner congé, et pourquoi

Le locataire d’un bail de résidence principale peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, en payant pendant les trois premières années une indemnité dégressive. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail que dans les cas prévus : occupation personnelle, travaux importants ou congé sans motif moyennant indemnité, chacun avec ses conditions. Les textes ne sont pas identiques : pour l’occupation personnelle, le décret wallon vise le « conjoint ou cohabitant légal », alors que le Code bruxellois cite le conjoint sans le cohabitant légal. Pour éviter toute erreur de délai, préparez votre sortie bien avant l’échéance : notre guide sur l’état des lieux avant fin du préavis explique comment l’organiser pendant cette période.

Les obligations du locataire en fin de bail

Un locataire en fin de bail doit continuer à payer le loyer et les charges jusqu’au terme du préavis, même s’il quitte les lieux plus tôt. Il doit ensuite rendre le logement dans l’état où il l’a reçu.

En Wallonie, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28 du décret). Sans état des lieux détaillé, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Concrètement, cela suppose :

• un logement vidé de tous les meubles et objets personnels ;
• un nettoyage soigné, qui relève de l’entretien normal ;
• les réparations locatives faites : joints, ampoules, petits trous de fixation selon ce que prévoit le bail ;
• les dégâts causés pendant l’occupation réparés ou indemnisés ;
• les clés, badges et télécommandes rassemblés pour la remise.

Pensez aussi aux démarches pratiques : relevé des compteurs le jour de la sortie, résiliation ou transfert des contrats d’énergie et d’eau, changement d’adresse auprès de votre nouvelle commune.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit permettre l’organisation d’un état des lieux de sortie lorsqu’il est demandé, en partager les frais, et libérer la garantie dans les conditions légales. Il ne peut retenir que les sommes justifiées : arriérés de loyer ou de charges, dégâts locatifs établis par la comparaison des états des lieux, à l’exclusion de l’usure normale et de la vétusté.

S’il veut faire visiter le logement pendant le préavis, il s’en tient à ce que prévoit le bail sur les visites.

L’état des lieux de sortie

Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. En Wallonie (article 27, § 4 et § 5, du décret), il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés ; sauf convention contraire, il comporte au minimum la date des constatations, l’identité des auteurs, la désignation du bien, la référence au bail et à l’état des lieux d’entrée, le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes, la consignation des clés, badges et autres dispositifs remis, les observations sur ce qui reste à remettre, et les signatures. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, la règle est la même, avec une précision depuis le 1er novembre 2024 : l’état des lieux de sortie doit être établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Les deux régions consacrent ce document comme la pièce centrale de la fin du bail. Pour un local commercial, les points d’attention propres sont détaillés dans notre guide bail commercial et état des lieux de sortie.

Remise des clés et libération de la garantie

La remise des clés marque la fin effective de l’occupation. Faites-la constater par écrit, idéalement dans l’état des lieux de sortie, avec la liste des clés remises.

La garantie locative bloquée sur un compte ne peut être libérée qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire (article 62, § 3, du décret wallon). C’est ce que l’on appelle couramment une attestation de fin de bail : un écrit signé des deux parties, qui indique la date de fin, la remise des clés et la répartition de la garantie. La banque fournit souvent son propre formulaire.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf procédure contentieuse ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. La brochure juridique bruxelloise précise qu’une partie peut rester bloquée dans un immeuble à appartements, dans l’attente de la clôture annuelle des comptes.

Si le locataire ne part pas

Un locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail ne peut pas être mis dehors par le bailleur. Celui-ci doit saisir le juge de paix, qui constate la fin du bail et peut autoriser l’expulsion ; l’huissier exécute ensuite le jugement, en principe un mois après sa signification. Le CPAS est informé de la procédure. À Bruxelles, aucune expulsion d’un logement n’est exécutée du 1er novembre au 15 mars.

En résumé : une fin de bail locatif réussie repose sur un congé valable, un logement rendu conforme à l’état d’entrée et un état des lieux de sortie contradictoire. C’est ce document qui permet ensuite de libérer la garantie rapidement et sans contestation.