Bail emphytéotique : fin du bail

Un bail emphytéotique dure longtemps, parfois près d’un siècle, mais il finit toujours par s’éteindre. Ce jour-là, l’immeuble revient au propriétaire, avec tout ce que l’emphytéote y a construit, et une question d’argent se pose : qui doit quoi à qui ? Ce guide de nos guides location et bail détaille les règles de fin du droit selon le Code civil, et les précautions à prendre pour que la remise se passe bien. Pour la vue d’ensemble, lisez notre article pilier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Quand le droit prend-il fin

À l’expiration de la durée convenue

C’est le cas normal. Selon l’article 3.16 du Code civil, les droits réels d’usage s’éteignent par « l’expiration de la durée légale ou contractuelle pour laquelle le droit réel est établi ». Pour une emphytéose, cette durée est comprise entre quinze et nonante-neuf ans ; nous expliquons ces bornes dans notre article bail emphytéotique durée.

Il n’y a pas de reconduction tacite. L’article 3.169 prévoit que le droit « peut être renouvelé de l’accord exprès des parties » : sans cet accord, il s’éteint au terme. Selon notaire.be, un renouvellement suppose d’ailleurs un nouveau contrat, avec des conséquences civiles et fiscales ; la constitution d’une emphytéose est notamment soumise à un droit d’enregistrement de 5 % depuis le 1er janvier 2024.

La fin d’une emphytéose ne ressemble donc pas à celle d’une location. Pour un local commercial, par exemple, la fin de bail commercial obéit à ses propres règles de congé et de renouvellement ; rien de tel ici, puisque le droit court simplement jusqu’à son terme.

Avant le terme, pour une cause légale

L’article 3.174 prévoit que le droit d’emphytéose s’éteint par les causes générales des articles 3.15 et 3.16, « même si elles se produisent avant le délai minimal de quinze ans » :

• la résiliation de commun accord, la nullité, la résolution pour inexécution ou la réalisation d’une condition résolutoire ;
• la disparition du bien, sauf subrogation réelle ;
• l’expropriation ;
• la renonciation de l’emphytéote à son droit ;
• la confusion, par exemple lorsque l’emphytéote devient propriétaire de l’immeuble ;
• le non-usage du droit pendant trente ans ;
• la déchéance prononcée par le juge en cas d’abus manifeste.

Mais jamais par la volonté d’une seule partie avant quinze ans

Le même article ajoute que le droit « ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties ». Pendant cette période, ni le propriétaire ni l’emphytéote ne peuvent donner une sorte de préavis. Au-delà, le Code civil ne prévoit pas de résiliation unilatérale générale : c’est l’acte qui dit si, et comment, une partie peut sortir plus tôt.

La déchéance pour abus manifeste

Le propriétaire dispose d’une arme en cas d’abus. Selon l’article 3.16, 4°, le juge peut prononcer la déchéance si le titulaire « abuse de manière manifeste de l’usage et de la jouissance du bien, soit parce qu’il cause des dommages au bien, soit parce qu’il en diminue manifestement la valeur par un défaut d’entretien ». Le juge peut aussi, à la place, imposer d’autres conditions à l’exercice du droit.

Le constituant peut en outre agir immédiatement en cessation ou en réparation en nature si l’emphytéote réalise des ouvrages ou plantations qui dépassent les limites de son droit. Ces actions supposent de prouver l’état du bien et son évolution : c’est là qu’un constat de départ prend toute sa valeur.

Le sort des constructions et l’indemnité

Les constructions passent au propriétaire

Pendant le droit, les ouvrages et plantations que l’emphytéote réalise lui appartiennent (article 3.172). À l’extinction, selon l’article 3.176, leur propriété « passe au constituant du droit d’emphytéose ou à son ayant droit ». Le propriétaire retrouve ainsi un immeuble complet, avec ses améliorations.

Une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié

En contrepartie, le constituant « doit indemniser, sur la base de l’enrichissement injustifié, l’emphytéote pour les ouvrages et plantations réalisés dans les limites de son droit ». L’indemnité n’est donc pas le prix des travaux, mais se rattache à l’enrichissement du propriétaire. Si le propriétaire a vendu l’immeuble ou si ses héritiers l’ont recueilli, l’obligation d’indemniser pèse sur l’ayant cause.

Un droit de rétention pour l’emphytéote

« Jusqu’à indemnisation, l’emphytéote a un droit de rétention sur les ouvrages et plantations. » Autrement dit, il peut refuser de les remettre tant qu’il n’est pas payé. C’est un moyen de pression important, qui pousse les parties à régler la question de l’indemnité avant l’échéance.

Ce que l’acte peut changer

Le livre 3 du Code civil est supplétif (article 3.1) : les parties peuvent prévoir, dans l’acte, un autre régime pour les constructions, une indemnité forfaitaire, ou au contraire une remise sans indemnité. Relisez donc l’acte d’emphytéose, souvent vieux de plusieurs décennies, bien avant la date de fin : c’est lui qui fixe d’abord les règles, le Code civil ne s’appliquant qu’à défaut.

Le bien doit revenir sans perte de valeur

Pendant tout le droit, l’emphytéote « ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure » (article 3.167), et il doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations (article 3.173). À la fin, la question est donc double :

• le bien a-t-il perdu de la valeur au-delà de l’usure normale, par exemple par un défaut d’entretien ;
• quelles améliorations l’emphytéote a-t-il apportées, qui ouvrent droit à indemnité.

Les abords comptent autant que les bâtiments : haies, arbres, clôtures, chemins. Les réflexes que nous décrivons pour un jardin mal entretenu en fin de bail valent aussi, toutes proportions gardées, pour le terrain d’une emphytéose.

Les autres questions à régler

Les baux conclus par l’emphytéote

L’emphytéote a pu donner le bien en location. Le sort de ces baux à l’extinction de l’emphytéose doit être examiné avec le notaire ou un avocat, au regard de l’acte et des règles propres à chaque bail. Lorsque les locataires quittent les lieux, leur départ suit les règles de leur propre bail, y compris l’état des lieux de sortie après fin préavis.

Les droits des tiers

L’article 3.17 protège les tiers : la renonciation, la résiliation de commun accord, la confusion ou la déchéance « ne portent pas atteinte aux droits des tiers qui sont acquis, de bonne foi, sur le droit réel anéanti ». Un créancier hypothécaire de l’emphytéote, par exemple, ne perd pas ses droits parce que les parties décident ensemble de mettre fin plus tôt à l’emphytéose. Le texte est consultable sur Justel.

Le précompte immobilier

Pendant le droit, l’emphytéote est redevable du précompte immobilier, en Wallonie comme à Bruxelles, les administrations régionales se plaçant au 1er janvier de l’exercice d’imposition. Pour l’année de la fin du droit, prévoyez entre vous un éventuel règlement au prorata.

Préparer la remise du bien

Une fin d’emphytéose se prépare comme une fin de bail, mais à plus grande échelle :

1. relire l’acte et ses éventuels avenants ;
2. rassembler les preuves des travaux réalisés : factures, permis, plans ;
3. faire constater l’état du bien par un expert indépendant, en présence des deux parties, et le comparer à l’état de départ s’il existe ;
4. discuter l’indemnité des constructions et d’éventuelles dégradations sur la base de ce constat ;
5. remettre les clés, les documents techniques et les compteurs.

Qui paie le constat de sortie

Contrairement aux baux d’habitation, pour lesquels les législations régionales organisent l’état des lieux, le Code civil ne dit rien de l’état des lieux à la fin d’une emphytéose. La prise en charge de ses frais se règle donc dans l’acte ou par un accord entre les parties. Désigner ensemble un seul expert, et partager ses honoraires, évite deux constats concurrents et renforce la valeur du document. Pour un logement, notre bureau réalise l’état des lieux de sortie dès 80 € TVAC par partie ; pour un bâtiment plus vaste, un ensemble de constructions ou un terrain étendu, nous établissons un devis.

En résumé : la fin de bail emphytéotique intervient au terme convenu, sans reconduction tacite, ou plus tôt pour une cause légale, jamais par la seule volonté d’une partie avant quinze ans. Les constructions passent au propriétaire, qui indemnise l’emphytéote sur la base de l’enrichissement injustifié, sauf clause contraire ; et un état des lieux de sortie comparé à l’état de départ donne aux deux parties une base objective pour régler les comptes.