Bail emphytéotique : cession

Un promoteur qui revend un projet bâti sur le terrain d’autrui, une association qui transmet un bâtiment qu’elle a restauré, un particulier qui ne peut plus assumer une maison reçue en emphytéose : la cession du droit est une étape fréquente dans la vie d’un bail emphytéotique. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que dit le Code civil de la cession, qui reste tenu de quoi, et comment la formaliser. Pour la définition, les règles générales et la fiscalité, lisez d’abord notre article sur le bail emphytéotique en Belgique.

Un droit réel que l’emphytéote peut céder

Depuis la réforme du droit des biens, le Code civil parle de droit d’emphytéose. Son livre 3 le définit, à l’article 3.167, comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ».

Parce qu’il s’agit d’un droit réel, et non d’un simple droit de créance contre le propriétaire, il peut circuler. L’article 3.171 est explicite : « L’emphytéote peut céder et hypothéquer son droit d’emphytéose. » L’article 3.6 rappelle plus largement que le titulaire d’un droit réel peut disposer de son droit.

Le texte ne subordonne pas la cession à l’accord du propriétaire. L’acte constitutif peut toutefois contenir des clauses sur la cession, par exemple une information préalable du propriétaire : relisez-le avant toute négociation et faites-en apprécier la portée par le notaire. Le livre 3 du Code civil sur Justel fait foi.

Cession d’emphytéose ou cession de bail, la différence

La comparaison avec un bail ordinaire aide à mesurer ce qui change.

Pour un local commercial, la loi du 30 avril 1951 organise encore un autre régime, lié à la cession du fonds de commerce : il est détaillé dans notre guide sur la cession de bail commercial.

Ce que le cessionnaire reprend

Le droit tel qu’il existe

Le cessionnaire acquiert le droit d’emphytéose tel qu’il a été constitué : sur le même immeuble, avec les mêmes charges et jusqu’au même terme. La cession ne fait pas repartir la durée. L’article 3.169 fixe la durée du droit entre quinze et nonante-neuf ans, nonobstant toute clause contraire ; le droit peut être prorogé sans dépasser nonante-neuf ans au total, ou renouvelé de l’accord exprès des parties. Le calcul de la durée restante et ses conséquences sont détaillés dans notre guide bail emphytéotique durée.

Les constructions avec le droit

L’emphytéote peut réaliser des ouvrages et plantations sur l’immeuble ; ceux qu’il acquiert ou réalise lui appartiennent pendant la durée du droit, en vertu d’un droit de superficie qui en découle (articles 3.172 et 3.182). Ils ne vivent pas leur propre vie : l’article 3.171 interdit de céder ou d’hypothéquer ces constructions sans céder ou hypothéquer en même temps, partiellement ou totalement, le droit d’emphytéose. On ne vend donc pas « le bâtiment » d’un côté et « le terrain en emphytéose » de l’autre.

Les obligations d’entretien

Le cessionnaire devient tenu, pour l’avenir, des obligations de l’emphytéote : toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble, toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations (article 3.173). Il ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure (article 3.167).

Le cédant ne disparaît pas complètement

C’est le point le plus souvent ignoré. L’article 3.6 du Code civil prévoit que, lorsque le titulaire d’un droit réel d’usage cède son droit, « il demeure tenu, à l’égard du propriétaire, solidairement avec le cessionnaire, des obligations personnelles dues en contrepartie de la constitution de ce droit et qui deviennent exigibles après la cession ». Seul le cédant reste tenu des obligations exigibles avant la cession.

Concrètement, si l’acte de base prévoit un canon, cette redevance que la réforme a rendue facultative selon notaire.be, le propriétaire pourra, en cas de défaillance du cessionnaire, se retourner aussi contre le cédant pour les échéances postérieures à la cession. Le cédant a donc intérêt à négocier des garanties avec le cessionnaire, et les arriérés antérieurs à la cession sont à régler avant la signature.

Une cession passée devant notaire

La transcription

La cession d’un droit d’emphytéose est un acte « translatif » de droit réel immobilier. L’article 3.30 du Code civil impose sa transcription dans les registres de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ; à défaut, elle n’est pas opposable aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur le bien.

L’article 3.31 n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire. Le notaire qui reçoit l’acte doit en requérir la transcription dans les quinze jours de sa date.

Les frais

Une cession entraîne des frais d’acte et une fiscalité propre. Nous ne citons pas de taux ici : faites établir un décompte par le notaire, qui tiendra compte de la Région où se situe le bien et de la nature de l’opération.

Céder tout ou partie, ou hypothéquer

La cession n’est pas la seule manière de mobiliser un droit d’emphytéose. L’article 3.171 met sur le même pied la cession et l’hypothèque : l’emphytéote peut donner son droit en garantie d’un crédit, par exemple pour financer la construction ou la rénovation prévue par l’acte. Le même article vise aussi une cession ou une hypothèque « partiellement ou totalement », ce qui ouvre la voie, selon les cas, à la transmission d’une partie seulement du droit, par exemple lorsqu’un projet comprend plusieurs bâtiments.

Ces montages demandent une rédaction précise : quelle partie de l’immeuble est concernée, quelles constructions suivent, comment se répartissent les charges et les réparations entre les titulaires, qui répond du canon éventuel à l’égard du propriétaire. Là encore, l’acte de base peut contenir des règles propres, et c’est le notaire qui vérifiera la faisabilité du découpage.

Pour le cessionnaire, deux vérifications s’imposent avant de signer : l’existence d’hypothèques ou d’autres droits inscrits sur le droit d’emphytéose, que le notaire consulte, et l’état réel de l’immeuble, qu’aucun registre ne décrit. Un bâtiment mal entretenu pendant des années peut cacher des grosses réparations qui, après la cession, seront à la charge du nouveau titulaire.

Du côté du propriétaire

Le propriétaire aussi peut vendre son bien grevé d’emphytéose. L’emphytéose, droit réel transcrit, suit l’immeuble. L’article 3.176 règle la question des constructions à la fin du droit : leur propriété passe au constituant du droit ou à son ayant droit, qui indemnise l’emphytéote sur la base de l’enrichissement injustifié, l’emphytéote disposant d’un droit de rétention jusqu’à l’indemnisation. Et en cas de cession du droit du constituant, précise le même article, l’obligation d’indemnisation pèse sur l’ayant cause.

Préparer la cession pas à pas

1. Relire l’acte constitutif : durée restante, canon éventuel, destination imposée, travaux obligatoires, clauses sur la cession et sur la fin du droit.
2. Vérifier la situation des paiements : les obligations exigibles avant la cession restent à la charge du cédant.
3. Documenter l’état de l’immeuble : bâtiments, installations, abords, travaux déjà réalisés.
4. Négocier le prix et les garanties entre cédant et cessionnaire, compte tenu de la solidarité de l’article 3.6.
5. Signer l’acte chez le notaire, qui en requiert la transcription.

Le troisième point est souvent négligé. L’état du bien au jour de la cession départage le cédant et le cessionnaire sur les réparations à venir, et prépare la discussion de la fin du droit, parfois des décennies plus tard.

En résumé : l’emphytéote peut céder son droit, avec les constructions qui en dépendent, sans que le Code civil exige l’accord du propriétaire. Le cessionnaire reprend le droit jusqu’au même terme, le cédant reste solidairement tenu des obligations nées de la constitution, et la cession doit être transcrite pour être opposable aux tiers.