Bail à vie : cession

Une locataire âgée, titulaire d’un bail à vie, entre en maison de repos et voudrait que son fils reprenne l’appartement ; un couple séparé se demande si l’un peut céder sa place à l’autre ; un propriétaire hésite à accepter qu’un inconnu succède à l’occupant qu’il avait choisi. La cession bail a vie soulève des questions propres. Ce guide de nos guides location et bail les passe en revue pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les règles générales de ce contrat, lisez d’abord notre article sur le bail à vie.

Ce qu’est la cession d’un bail

Céder un bail, c’est transmettre sa position de locataire à une autre personne : le cédant sort du contrat, le cessionnaire prend sa place face au bailleur pour la suite du bail, aux mêmes conditions. La cession se distingue de la sous-location, où le locataire reste en place et loue à son tour tout ou partie du bien.

Le Code civil pose un principe très libéral : selon l’article 1717, « le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». Mais pour un logement loué à titre de résidence principale, ce sont les règles régionales qui s’appliquent, et elles renversent ce principe.

Attention au vocabulaire : la « cession-bail » désigne tout autre chose, une opération financière par laquelle un propriétaire vend un bien puis le reprend en location. Ce guide ne traite que de la cession du bail par le locataire.

Une cession soumise à l’accord du bailleur

En Wallonie

L’article 49 du décret wallon du 15 mars 2018 est bref : « la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession du bail. » Le preneur répond seul des conséquences du non-respect de cette règle. Le modèle officiel de bail de résidence principale reprend la même clause (point 12). Vous pouvez lire le texte dans la version consolidée du décret sur Wallex.

Le décret ne fixe pas de procédure particulière : la demande et l’accord se font par écrit, de préférence par recommandé, et l’accord doit précéder l’entrée du cessionnaire.

À Bruxelles

L’article 230 du Code bruxellois du logement pose le même principe, puis organise une procédure :

1. le preneur notifie le projet de cession au bailleur par courrier recommandé, au moyen du document standardisé prévu par le Code ;
2. le bailleur communique son accord ou son refus dans les trente jours de la réception du projet ; passé ce délai, la cession est réputée acceptée ;
3. avant la cession, le cédant remet au cessionnaire une copie du bail, des informations précontractuelles reçues et de l’état des lieux d’entrée ;
4. un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, contradictoirement et en présence du cessionnaire.

La règle du silence a changé au 1er novembre 2024 : le texte en vigueur, consultable sur Justel, dit « réputée acceptée ». Le modèle régional de bail publié en juillet 2024 écrit encore « réputée refusée » : c’est le Code qui prévaut.

La difficulté propre au bail à vie

Un bail à vie est conclu « pour la vie du preneur » et prend fin de plein droit à son décès (article 55, § 8, du décret wallon ; article 239, § 2, du Code bruxellois). Or ni l’un ni l’autre texte ne dit ce que devient ce terme après une cession. Le bail court-il désormais jusqu’au décès du cessionnaire ? S’arrête-t-il au décès du cédant, qui n’occupe plus les lieux ? Les textes que nous avons consultés ne tranchent pas.

Le bailleur qui accepte une cession a donc tout intérêt à écrire noir sur blanc, dans l’accord, la règle retenue. Deux voies sont plus sûres :

• conclure un nouveau bail avec le nouvel occupant, à vie ou pour une autre durée, après la fin de l’ancien ;
• préciser dans l’accord de cession sur quelle vie le bail se poursuit, et si les congés du bailleur restent exclus.

L’état des lieux lors d’une cession

La cession est un moment délicat pour l’état du logement : qui répond des dégâts, l’ancien occupant ou le nouveau ? À Bruxelles, le Code règle la question. L’état des lieux intermédiaire est établi contradictoirement, en présence du cessionnaire ; ses frais sont partagés entre les trois parties ; les dégâts constatés sont à la charge du cédant. Joint à l’état des lieux initial, il vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire.

En Wallonie, le décret ne prévoit pas cet état des lieux intermédiaire, mais rien n’empêche les parties de le convenir dans l’accord de cession. C’est même prudent : sans lui, le cessionnaire risque de répondre à la sortie de dégâts antérieurs à son arrivée. Pour un bail à vie, souvent conclu il y a des années, un état des lieux précis au moment du changement d’occupant est la seule façon de repartir sur une base claire.

Les points à vérifier avant d’accepter

Pour le bailleur, accepter une cession revient à changer d’occupant pour une durée potentiellement très longue. Avant de donner son accord, il peut notamment vérifier l’identité et la solvabilité du cessionnaire, le montant et la forme de la garantie locative, qui devra peut-être être reconstituée à son nom, et l’état du logement au jour de la cession. Le cédant, de son côté, veillera à ce que l’accord le décharge bien de toute obligation future, comme le prévoient par défaut les deux textes régionaux.

Ce qui n’est pas une cession

Plusieurs situations proches obéissent à d’autres règles.

Le départ du locataire. Le preneur d’un bail à vie peut toujours partir moyennant un préavis de trois mois. S’il quitte les lieux, il n’a pas besoin de céder son bail : il donne congé. La cession ne l’intéresse que s’il veut qu’une personne déterminée prenne sa place.

Le décès du locataire. Le bail à vie prend fin de plein droit au décès du preneur ; ce n’est pas une cession aux héritiers. En Wallonie, l’article 46 du décret organise, pour les baux en général, la reprise du bail par une personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois, et son premier paragraphe réserve expressément la règle propre au bail à vie ; l’articulation entre les deux n’est pas détaillée par les textes. Pour un proche qui doit rester dans le logement, un nouveau bail est la voie la plus sûre.

La vente du bien. Lorsque c’est le bailleur qui vend, le bail passe à l’acquéreur. En Wallonie, l’article 63 du décret subroge l’acquéreur aux droits et obligations du bailleur pour un bail ayant date certaine antérieure à la vente ; à Bruxelles, l’article 229 du Code prévoit la même subrogation et répute non écrite la clause qui permettrait d’expulser le preneur en cas de vente. Selon notaire.be, « les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire vu qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques » : c’est ce qui rend le bail à vie opposable à l’acquéreur au-delà de neuf ans.

La sous-location. À Bruxelles, le preneur qui affecte le bien à sa résidence principale ne peut pas sous-louer la totalité du bien ; il peut en sous-louer une partie avec l’accord du bailleur. En Wallonie, la sous-location de la résidence principale est également encadrée par le décret.

Les cessions dans les autres baux

Chaque contrat a ses propres règles. En colocation, le départ d’un colocataire et son remplacement suivent le pacte de colocation et les règles régionales ; voyez notre article sur la reprise de bail colocation. Le bail commercial obéit à ses propres règles, que nous détaillons dans l’article consacré à la cession de bail commercial. Le bail à ferme permet même une cession aux descendants sans l’accord du bailleur, ce qui n’existe pas pour le bail à vie.

En résumé, céder un bail à vie est possible avec l’accord écrit et préalable du bailleur, en Wallonie comme à Bruxelles. Mais parce que ce bail est attaché à la vie d’une personne, la cession mérite un accord rédigé avec soin, voire un nouveau bail, et un état des lieux précis au moment où le nouvel occupant entre dans les lieux.