Bail de colocation : cession

Un colocataire trouve un emploi à l’étranger et propose sa chambre à une amie ; tout un groupe d’étudiants termine ses études et veut « passer » la maison à la promotion suivante. Dans les deux cas, on parle volontiers de cession de bail colocation. Mais le droit belge distingue deux opérations, avec des règles différentes. Ce guide de nos guides location et bail les explique pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le cadre général, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Cession ou remplacement, deux opérations différentes

Dans le régime légal de la colocation, il n’y a qu’un seul bail, signé par le bailleur et tous les colocataires, qui sont solidairement tenus de ses obligations. Deux situations peuvent alors se présenter.

Le remplacement d’un colocataire. Un seul colocataire veut partir. Il donne congé et un remplaçant entre dans le bail en cours par un avenant : le bail continue, avec sa date d’origine et ses clauses. Les textes régionaux organisent ce mécanisme dans leur chapitre consacré à la colocation.

La cession du bail. C’est le bail lui-même qui est transféré. La brochure bruxelloise la définit comme « l’opération par laquelle une des parties (le cédant) transfère l’ensemble de ses droits et obligations issus du contrat à une autre personne (le cessionnaire) ». Dans une colocation, elle vise surtout le cas où tous les colocataires transmettent le logement à un nouveau groupe.

La plupart des « reprises de bail colocation » sont en réalité des remplacements. C’est important : le remplacement obéit à des règles impératives favorables au colocataire sortant, alors que la cession dépend entièrement de l’accord du bailleur.

Le remplacement d’un colocataire

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 sur Wallex organise le départ aux articles 68 et 69, dispositions que l’article 74 déclare impératives. Le colocataire qui veut se libérer notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois. À l’issue de ce délai, il est libéré sans indemnité si le bailleur et les colocataires ont agréé son remplaçant, agrément qui ne peut être refusé que pour de justes motifs. À défaut, il est libéré moyennant une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer, versée à ses colocataires.

Le remplaçant « succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante ». Les parties concluent un avenant au bail, dont l’enregistrement repose sur le nouveau colocataire, les colocataires signent un avenant au pacte, et un avenant à l’état des lieux vise la chambre du sortant et les parties communes. Le modèle wallon de pacte le rappelle sans détour : « le colocataire entrant reprend à sa charge l’ensemble des obligations du colocataire sortant vis-à-vis du bailleur ».

À Bruxelles

L’article 260 du Code bruxellois du logement prévoit un congé de deux mois, dont une copie datée est adressée aux autres colocataires. Avant l’expiration du congé, le sortant doit trouver un remplaçant selon les modalités du pacte, ou démontrer une recherche active et suffisante. Le remplaçant accepte le pacte et présente des indices de solvabilité ; il ne peut être refusé que pour de justes et raisonnables motifs. Lorsque tous sont d’accord, il signe un avenant au bail, qui emporte son adhésion au bail et au pacte.

Le détail de ces formalités, et les mentions à prévoir, figurent dans notre guide sur le changement de colocataire avenant au bail.

La cession du bail entier

La règle commune, l’accord écrit et préalable du bailleur

En Wallonie, l’article 49 du décret s’applique à tous les baux d’habitation, colocation comprise : « la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur ». Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire incluse dans l’accord sur la cession. Et le preneur répond seul, envers le bailleur et le cessionnaire, des conséquences d’une cession faite sans respecter ces règles.

À Bruxelles, l’article 230 du Code pose la même règle, en réservant expressément le mécanisme de départ propre à la colocation de l’article 260. Le modèle bruxellois de bail de colocation la reprend en sa clause 13 : la cession est interdite « sauf accord exprès, écrit et préalable du bailleur », et « les cédants sont déchargés de toute obligation future, sauf convention contraire ».

Le bail de colocation étant un contrat unique et solidaire, une cession du bail entier suppose en pratique la signature de tous les colocataires cédants, du ou des cessionnaires et du bailleur. Et comme le régime bruxellois repose sur un pacte, les nouveaux colocataires en signent un à leur tour.

La procédure bruxelloise

Le Code bruxellois du logement encadre la démarche :

1. le projet de cession est notifié au bailleur par courrier recommandé, au moyen d’un document standardisé, avec les données d’identification du ou des cessionnaires ;
2. le bailleur répond dans les trente jours de la réception du projet, dans le respect des règles de non-discrimination et d’adéquation entre la surface et le nombre d’habitants ;
3. le cédant remet au cessionnaire une copie du bail, des informations précontractuelles reçues et de l’état des lieux d’entrée ;
4. un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant la sortie des cédants, contradictoirement et en présence des cessionnaires.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, le silence du bailleur au-delà de trente jours vaut acceptation. Pour les baux antérieurs, la brochure régionale sur les baux d’habitation précise que la cession est alors considérée comme refusée.

L’état des lieux intermédiaire est payé à frais partagés entre les trois parties, et les dégâts constatés sont à la charge du cédant. Joint à l’état des lieux initial, il vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire. Le Code ajoute un détail utile : en cas de cession de bail, le cessionnaire dispose du droit de préférence en cas de vente, si les conditions en sont réunies.

En Wallonie, pas de procédure imposée

Le décret wallon ne prévoit ni formulaire, ni délai de réponse, ni état des lieux intermédiaire propre à la cession. Tout repose sur l’accord écrit du bailleur, qu’il faut obtenir avant le transfert. Un recommandé laisse une trace datée de la demande, et une convention signée par toutes les parties fixe la date d’effet, la décharge des cédants et le sort de la garantie. Faites aussi constater l’état du logement à la date du transfert : sans cela, les nouveaux preneurs risquent de répondre à la sortie de dégâts antérieurs à leur arrivée.

Comparaison Wallonie et Bruxelles

La garantie locative lors d’une reprise

La loi ne dit pas comment la part de garantie passe d’un colocataire à l’autre : c’est au pacte de colocation de le prévoir. Le modèle indicatif de pacte wallon propose que le remplaçant verse au colocataire partant « le montant de sa part dans la garantie locative déduction faite du montant déterminé entre eux pour d’éventuels dégâts locatifs sur la base de l’avenant à l’état des lieux ». La garantie déposée au départ reste ainsi intacte pour le bailleur.

En cas de cession du bail entier, les parties règlent ce point dans la convention : libération de la garantie des cédants et constitution d’une nouvelle garantie par les cessionnaires, ou reprise de la garantie existante contre remboursement entre eux. Dans tous les cas, les plafonds s’appliquent : deux mois de loyer en Wallonie, quelle que soit la forme, depuis le 1er juin 2023 ; à Bruxelles, deux mois au plus, sous l’une des cinq formes prévues, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Colocation, bail commercial et autres baux

La cession n’obéit pas partout aux mêmes règles. Pour un commerce, la cession du bail suit une législation propre : voyez notre guide pour céder un bail commercial. Le bail à ferme et l’emphytéose ont, eux aussi, leurs régimes particuliers.

En résumé : reprendre la place d’un colocataire, c’est un remplacement par avenant, encadré par les règles impératives de la colocation ; céder tout le bail suppose l’accord écrit et préalable du bailleur, avec, à Bruxelles, une procédure et un état des lieux intermédiaire. Dans les deux cas, un état des lieux précis évite de payer pour les dégâts d’un autre.