Bail de colocation : séparation et désolidarisation

Un nouvel emploi dans une autre ville, une mise en couple, une mésentente : les raisons de quitter une colocation ne manquent pas. Mais dans un bail en colocation solidaire, partir ne suffit pas à ne plus rien devoir. Beaucoup cherchent alors une « lettre désolidarisation bail colocation ». Ce guide de nos guides location et bail explique ce que recouvre vraiment cette démarche, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le cadre général, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce que signifie la solidarité en colocation

Dans le régime légal de la colocation, la solidarité n’est pas une clause facultative : elle est prévue par la loi. En Wallonie, l’article 66 du décret du 15 mars 2018 dispose que les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail. À Bruxelles, l’article 259 du Code bruxellois du Logement dit la même chose : les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail.

La brochure du Service public de Wallonie en donne une lecture concrète :

• vis-à-vis du bailleur, il n’y a qu’une seule dette du groupe des colocataires ;
• le bailleur peut demander la totalité du loyer à n’importe lequel d’entre eux, puis poursuivre les autres, successivement ou même simultanément ;
• la mise en demeure adressée à l’un vaut pour tous ;
• le paiement complet par un colocataire libère les autres envers le bailleur ;
• celui qui a payé se retourne contre les autres, mais uniquement pour leur part individuelle.

C’est cette solidarité qui inquiète le colocataire qui s’en va : tant qu’il y reste tenu, il peut être appelé à payer pour ceux qui restent.

La désolidarisation n’existe pas sur simple lettre

Le mot « désolidarisation » ne figure ni dans le décret wallon ni dans le Code bruxellois. Un colocataire ne peut pas se retirer de la solidarité par une simple lettre adressée au bailleur. Il s’en libère en quittant la colocation selon la procédure prévue par le texte de sa Région : un congé notifié dans les formes, suivi soit du remplacement par un nouveau colocataire, soit, à défaut, d’une indemnité ou d’un délai.

La « lettre de désolidarisation » est donc, en réalité, un congé. Et le moment où la solidarité prend fin dépend de ce qui se passe ensuite.

En Wallonie, trois mois puis remplaçant ou indemnité

L’article 68 du décret wallon organise le départ du colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail :

1. Il notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
2. Après ces trois mois, il est libéré de ses obligations sans indemnité, à condition que le bailleur et les colocataires aient agréé son remplaçant ; cet agrément ne peut être refusé que pour de justes motifs.
3. À défaut d’agrément, il est libéré à l’issue des trois mois moyennant une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer, versée à ses colocataires.

La brochure du SPW illustre la règle. A, B et C sont colocataires ; le loyer s’élève à 1 200 euros, dont A paie 500 euros, B 400 euros et C 300 euros. A part sans remplaçant : il verse 1 500 euros, soit trois fois 500 euros, que B et C se partagent.

Lorsqu’un remplaçant est trouvé, il succède aux droits et obligations du sortant pour la durée restante, et les parties concluent un changement de colocataire avenant au bail, dont l’enregistrement repose sur le nouveau colocataire.

À Bruxelles, deux mois puis remplaçant, recherche active ou six mois

L’article 260 du Code bruxellois du Logement fixe une mécanique différente :

1. Un colocataire peut sortir du bail à tout moment moyennant un congé de deux mois ; il en envoie une copie datée aux autres colocataires en même temps qu’il notifie le congé au bailleur.
2. Avant l’expiration de son congé, il doit trouver un remplaçant selon les modalités du pacte, ou pouvoir démontrer une recherche active et suffisante.
3. Le remplaçant doit accepter le pacte et présenter des indices de solvabilité ; le bailleur et les colocataires restants ne peuvent le refuser que pour de justes et raisonnables motifs.

Le sortant est délié pour l’avenir à l’expiration de son congé si un remplaçant a signé l’avenant ou s’il prouve sa recherche active. À défaut, ses obligations pour l’avenir et sa solidarité avec les autres colocataires s’éteignent automatiquement au plus tard six mois après l’expiration du congé. Il n’y a donc pas d’indemnité forfaitaire comme en Wallonie, mais un délai.

Bail officiel ou non

Selon Droits Quotidiens, ces règles valent pour le bail « officiel » de colocation, celui qui s’accompagne d’un pacte. Si le colocataire qui part sans respecter ces conditions a signé un bail non officiel, il peut devoir sa part de loyer jusqu’à la fin du contrat. Dans ce cas, lorsque le contrat contient une clause de solidarité, il ne peut partir seul que si le contrat l’autorise expressément ou si toutes les parties y consentent. Faute de clause de solidarité, les règles du bail de résidence principale s’appliquent.

Wallonie et Bruxelles, les différences

La lettre de départ, ce qu’elle doit contenir

Aucun formulaire officiel n’existe. Votre congé, que beaucoup appellent lettre de désolidarisation, doit permettre au bailleur et aux colocataires de savoir sans ambiguïté qui part, de quel bail et à partir de quand. Voici une trame à adapter :

• vos nom, prénoms et adresse, et ceux du bailleur ;
• l’identification du bail : adresse du logement, date de signature, colocataires signataires ;
• la déclaration de congé : votre volonté de mettre fin à vos obligations au titre du bail de colocation, en application de l’article 68 du décret wallon ou de l’article 260 du Code bruxellois ;
• la durée du congé et sa date d’expiration ;
• votre proposition de remplaçant, si vous en avez un, ou votre engagement à en chercher un ;
• la date et votre signature.

Envoyez le congé au bailleur et, en même temps, aux autres colocataires. Le modèle bruxellois de bail de colocation prévoit un courrier recommandé ; c’est aussi la façon la plus sûre de prouver la date d’envoi en Wallonie. Gardez la preuve de vos démarches de recherche d’un remplaçant : à Bruxelles, elle peut suffire à vous libérer.

Garantie, dettes et état des lieux au départ

Quitter la colocation n’efface pas le passé. Selon Droits Quotidiens, les loyers et dégâts impayés avant le départ restent exigibles du colocataire sortant.

La garantie locative, elle, est réglée entre colocataires par le pacte, qui fixe ses conditions de constitution et de libération : le modèle indicatif de pacte wallon prévoit que le remplaçant lui verse le montant de sa part, déduction faite des dégâts locatifs convenus sur la base de l’avenant à l’état des lieux.

D’où l’importance de l’état des lieux au départ. En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux visant la chambre du sortant et les parties communes ; en cas de départ anticipé, il est établi aux frais du sortant ou à frais partagés avec son remplaçant. À Bruxelles, le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire pour répartir les responsabilités et les frais de réparation locative.

Si ce n’est pas un colocataire qui part mais l’ensemble du bail qui change de mains, les règles sont celles de la reprise de bail colocation.

Quand la moitié du groupe s’en va

Les départs successifs ont une limite. En Wallonie, lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail par un congé de six mois, donné dans le mois qui suit la notification du dernier congé. À Bruxelles, lorsque la moitié des colocataires signataires ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail par un congé de six mois, par lettre recommandée. Et si tous veulent partir ensemble, le congé doit, dans les deux Régions, être signé par chacun d’eux.

En résumé : se désolidariser d’un bail de colocation, c’est quitter la colocation selon les règles de sa Région ; la solidarité s’éteint à la fin du congé, avec un remplaçant, ou après une indemnité en Wallonie et un délai de six mois au plus à Bruxelles.