Bail de colocation : durée

Une colocation pour l’année académique, pour trois ans ou pour neuf ans : la durée du bail n’est pas un simple choix de calendrier. Elle dépend d’abord de l’usage du logement, et elle se combine avec des règles propres à la colocation, qui permettent à un colocataire de partir en cours de route sans mettre fin au contrat des autres. Ce guide de nos guides location et bail fait le point en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales de la colocation, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

La durée dépend de la résidence principale

En Wallonie comme à Bruxelles, tout part d’une question : un colocataire établit-il sa résidence principale dans le logement ?

• Oui : on parle de colocation de résidence principale. Les règles de durée du bail de résidence principale s’appliquent, combinées avec les règles propres à la colocation. En Wallonie, il faut l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur ; à Bruxelles, l’accord du bailleur, exprès ou tacite, lors de l’entrée en jouissance.
• Non : c’est une colocation de droit commun, par exemple entre étudiants domiciliés chez leurs parents. Le contrat fixe librement la durée.

Ces règles régionales sont réunies dans le code du logement : Bruxelles et Wallonie, à consulter pour le cadre général de la location.

Colocation de résidence principale en Wallonie

Selon Droits Quotidiens, la durée prévue au contrat doit alors être de trois ans ou moins, de neuf ans ou plus, ou à vie. Un bail conclu pour plus de trois ans et moins de neuf ans devient automatiquement un bail de neuf ans. Et ce bail ne prend pas fin automatiquement à l’échéance : un congé est nécessaire.

La brochure du Service public de Wallonie illustre la combinaison des deux régimes :

• bail de trois ans ou moins : le bailleur peut y mettre fin à l’échéance avec un congé de trois mois ; les colocataires, ensemble, à l’échéance avec trois mois, ou à tout moment moyennant trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer ;
• bail de neuf ans : le bailleur donne congé à l’échéance avec six mois de préavis, à tout moment pour occupation personnelle ou familiale, ou à la fin de la troisième ou de la sixième année pour travaux ou sans motif moyennant indemnité ; les colocataires, ensemble, peuvent partir à tout moment avec trois mois de préavis, et des indemnités dégressives pendant les trois premières années.

Pour la mécanique générale du bail court, voyez notre guide du bail de location courte durée.

Colocation de droit commun en Wallonie

Hors résidence principale, la durée relève de la liberté contractuelle. Le décret wallon pose trois règles supplétives :

• le bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 31) ;
• si les colocataires restent dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32) ;
• le bail à durée indéterminée est censé fait au mois et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 29).

Le modèle officiel de bail de colocation de droit commun aménage ces règles. Sa clause de durée prévoit qu’un préavis d’un mois, donné par le bailleur à tous les colocataires ou signé par chacun d’eux, doit toutefois être notifié à l’échéance. Il laisse aussi choisir entre une reconduction tacite pour une même durée, pour une durée indéterminée ou pour une autre durée, ou l’exclusion de toute reconduction. Lisez donc votre contrat avant de compter sur une fin automatique.

La durée d’un bail de colocation à Bruxelles

Avec résidence principale

Le Code bruxellois du logement renvoie alors aux règles du bail de résidence principale, sauf pour la résiliation par le preneur, remplacée par les règles de la colocation.

• Neuf ans : le bail est réputé conclu pour neuf ans et prend fin à l’expiration de cette période moyennant un congé notifié au moins six mois avant l’échéance ; à défaut, il est prorogé chaque fois de trois ans, aux mêmes conditions (article 237).
• Courte durée : un bail écrit de trois ans au plus, prorogeable une fois par écrit sans dépasser trois ans au total. Un bail de moins de six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue ; un bail de six mois ou plus prend fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance. À défaut de congé dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans (article 238).

Sans résidence principale

Selon Droits Quotidiens, il n’existe pas de durée obligatoire : le contrat fixe la durée et le bail prend fin automatiquement à la date prévue. Si le contrat ne mentionne pas de durée, il est réputé conclu de mois en mois, et chaque partie peut y mettre fin avec un préavis d’un mois.

Le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail

C’est la grande particularité de la colocation : un colocataire peut partir avant l’échéance sans que le bail prenne fin pour les autres.

En Wallonie, il notifie en même temps au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois. Il est libéré sans indemnité si son remplaçant reçoit l’agrément du bailleur et des colocataires, qui ne peuvent le refuser que pour de justes motifs ; à défaut, il verse à ses colocataires trois fois sa part du loyer. Le remplaçant succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante : l’arrivée d’un nouveau colocataire ne fait pas repartir le bail à zéro. Les parties signent un avenant au bail colocation, et les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux.

À Bruxelles, le colocataire peut sortir du bail à tout moment moyennant un congé de deux mois, dont il envoie une copie datée aux autres colocataires. Il doit trouver un remplaçant ou démontrer une recherche active et suffisante. Il est délié pour l’avenir à l’expiration de son congé si un remplaçant a signé l’avenant ou s’il prouve cette recherche ; à défaut, ses obligations et sa solidarité s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration de son congé.

Quand le bail prend fin pour tous

Trois situations mettent fin au bail de colocation lui-même.

1. L’échéance : selon le régime, par l’effet d’un congé donné dans les délais ou de plein droit à la date prévue.
2. Le congé de tous les colocataires : il doit être signé par chacun d’eux, en Wallonie comme à Bruxelles. À Bruxelles, les délais sont alors ceux du régime applicable, résidence principale ou droit commun.
3. Le congé du bailleur après des départs : lorsque la moitié au moins des colocataires signataires ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail avec un congé de six mois. En Wallonie, il doit l’adresser dans le mois qui suit la notification du dernier congé d’un colocataire ; à Bruxelles, il le notifie par lettre recommandée.

La brochure du SPW sur le bail de colocation donne un exemple : dans une colocation à trois, A est parti depuis un an ; B donne un préavis de trois mois le 10 avril, qui court du 1er mai au 31 juillet ; le bailleur donne alors à C, le 25 avril, un congé de six mois qui court du 1er mai au 31 octobre.

Prolonger le bail pour circonstances exceptionnelles

En Wallonie, cette faculté vaut aussi pour la colocation de droit commun. Le colocataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé. La demande est adressée au bailleur par envoi recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail, à peine de nullité. À défaut d’accord, le juge de paix peut accorder la prorogation, en tenant compte de l’intérêt des deux parties, et en fixe la durée.

Choisir la bonne durée

Quelques repères pour fixer la durée au moment de signer :

• une colocation d’étudiants non domiciliés relève en principe du droit commun : une durée calée sur l’année académique est possible. Le bail étudiant est un régime distinct, réputé conclu pour un an en Wallonie, sauf durée inférieure convenue ;
• une colocation où l’un au moins vit à titre principal suit les durées de la résidence principale : courte durée si le projet est limité dans le temps, neuf ans sinon ;
• dans tous les cas, écrivez la durée et le mode de reconduction dans le bail, et prévoyez dans le pacte comment les colocataires organisent les départs et les remplacements.

La durée n’est pas un détail pour le bailleur non plus : sur un long bail, les colocataires se succèdent, et chaque arrivée ou départ doit être documenté par un avenant et un avenant à l’état des lieux.

En résumé : la durée d’un bail de colocation suit la résidence principale, neuf ans, courte durée ou bail à vie si un colocataire y vit à titre principal, durée libre sinon. Les départs individuels ne mettent pas fin au bail, mais peuvent ouvrir au bailleur la faculté d’y mettre fin quand la moitié des colocataires sont partis.