Code du logement : Bruxelles et Wallonie

On parle volontiers du « code du logement » comme s’il n’y en avait qu’un. En Belgique, le logement est une compétence régionale : Bruxelles et la Wallonie ont chacune leurs textes, leurs normes et leurs inspecteurs, et la Flandre, où notre bureau n’intervient pas, a les siens. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété compare les règles bruxelloises et wallonnes qu’un bailleur ou un preneur doit connaître. Les problèmes concrets de qualité, à commencer par l’humidité dans un logement, sont traités dans notre dossier dédié.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les textes cités ont été consultés dans leur version consolidée le 30 septembre 2026.

Deux Régions, deux architectures

À Bruxelles, un seul texte : le Code bruxellois du logement, ordonnance du 17 juillet 2003 profondément refondue en 2013. Il réunit les normes de qualité des logements, leur contrôle, la politique du logement social et, depuis la régionalisation du bail, les règles du bail d’habitation dans son Titre XI. La version consolidée publiée sur Justel intègre les modifications successives, dont l’ordonnance du 4 avril 2024 sur le bail.

En Wallonie, deux textes : le Code wallon de l’habitation durable, décret de 1998, fixe les critères de salubrité, le permis de location et la politique du logement ; le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation règle le contrat.

Les normes de qualité du logement

À Bruxelles

L’article 4 du Code impose trois exigences. La sécurité élémentaire vise l’état constructif du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage et la production d’eau chaude. La salubrité élémentaire vise l’humidité, la toxicité des matériaux, les parasites, l’éclairage, la ventilation, les châssis, les égouts et la configuration du logement : surface minimale, hauteur des pièces, accès. L’équipement élémentaire vise l’eau froide et chaude, les sanitaires, l’installation électrique, le chauffage et le pré-équipement nécessaire pour cuisiner.

Le détail figure dans un arrêté du Gouvernement bruxellois du 30 novembre 2023, auquel renvoie la page régionale sur les normes. L’article 5 est sans ambiguïté : nul ne peut proposer à la location, mettre en location ou donner en occupation un logement qui ne respecte pas ces exigences. Notre article sur la salubrité d’un logement à Bruxelles détaille la plainte et ses suites.

En Wallonie

Le Code wallon de l’habitation durable fixe des critères minimaux de salubrité. Selon le Service public de Wallonie, l’enquête porte sur la stabilité, l’étanchéité, les installations électriques et de gaz, la ventilation, l’éclairage naturel, l’équipement sanitaire, le chauffage, la structure et la dimension du logement, la circulation au niveau des sols et des escaliers, et l’impact sur la santé des occupants. Le décret sur le bail en tire la conséquence : l’habitation louée doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon.

Les détecteurs de fumée

Les deux Régions imposent des détecteurs dans les logements loués. À Bruxelles, un arrêté du 28 septembre 2023 fixe les exigences de détection d’incendie, citées par la Région avec les autres normes. En Wallonie, l’arrêté du 21 octobre 2004 prévoit, à défaut de norme d’installation, un détecteur dans le hall ou le palier qui donne accès aux chambres, puis dans le hall d’entrée, puis dans la pièce où débouche le haut d’un escalier : notre guide sur le détecteur de fumée région wallonne en détaille les règles.

Le contrôle et les sanctions

Bruxelles, l’inspection régionale

À Bruxelles, le service d’inspection régionale de Bruxelles Logement contrôle la conformité, d’initiative ou sur plainte. Si l’inspection constate des manquements, elle met le bailleur en demeure de faire les travaux, dans un délai qui peut aller jusqu’à douze mois selon la Région. En cas de risque grave et imminent, elle interdit immédiatement la location. L’interdiction est notifiée au plaignant, au bailleur, au locataire éventuel, au CPAS et au bourgmestre, qui veille à son exécution, au besoin par l’apposition de scellés (article 8).

Le bailleur qui loue un logement non conforme s’expose à une amende administrative de 2 000 à 25 000 € par logement loué, selon le nombre et la gravité des manquements (article 10). Une attestation de conformité peut être demandée : elle n’est délivrée que si toutes les exigences de base sont respectées.

Wallonie, l’enquête de salubrité

En Wallonie, l’enquête de salubrité se demande à la commune si elle est compétente, sinon au service Salubrité du SPW. Le rapport conclut que le logement est salubre, améliorable ou non, habitable ou non, surpeuplé ou non. Ses conclusions sont envoyées aux personnes intéressées et au bourgmestre, qui prend les mesures qu’il juge utiles, jusqu’à une déclaration d’inhabitabilité. Des aides à la rénovation ou au relogement peuvent ensuite être sollicitées.

Le bail de courte durée

Les deux Régions connaissent le bail de courte durée, conclu pour trois ans au plus, prorogations comprises, mais elles ne le règlent pas de la même façon.

Les conditions de congé et d’indemnité propres à Bruxelles sont développées dans notre guide sur le bail de courte durée à Bruxelles. Pour la rédaction du contrat et les clauses de durée, voyez notre page bail de courte durée modèle.

Logement vide, logement inoccupé

Deux notions se croisent sous des mots proches.

Un logement vide, au sens courant, est un logement loué sans meubles. Le droit belge ne prévoit pas de contrat particulier pour ce cas, contrairement à ce que l’on lit parfois sur des sites français : c’est le bail d’habitation de la Région qui s’applique. La différence se voit surtout dans l’état des lieux d’entrée, qui décrit alors les murs, les sols, les équipements et les compteurs, sans inventaire de mobilier.

Un logement inoccupé, au sens du Code bruxellois, est un immeuble ou une partie d’immeuble qui n’est pas occupé conformément à sa destination de logement depuis plus de douze mois consécutifs (article 19/2). L’inoccupation est présumée dans plusieurs cas, notamment en l’absence de résident inscrit, de bail enregistré ou de mobilier indispensable, en cas de consommation d’énergie minime ou d’interdiction de location depuis plus de douze mois (article 19/3). Maintenir un logement inoccupé sans justification, force majeure ou travaux programmés est une infraction administrative (article 19/1) ; l’amende est calculée à 500 € par mètre courant de la plus longue façade, multiplié par le nombre de niveaux (article 20). Une maison laissée à l’abandon, à Uccle ou ailleurs dans la Région, peut donc coûter cher à son propriétaire.

L’état des lieux d’entrée dans les deux Régions

Les deux régimes du bail imposent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 prévoit qu’il est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, l’article 220 du Code pose la même exigence et organise aussi l’état des lieux de sortie, qui peut être requis par chaque partie et se dresse après la libération des lieux, avant la remise des clés. Dans les deux Régions, ce document est la référence qui permettra de distinguer, à la sortie, l’usure normale des dégâts locatifs.

Où trouver les textes

Les textes font foi dans leur version consolidée : le Code bruxellois du logement sur Justel, le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code wallon de l’habitation durable sur Wallex. Les brochures régionales sont utiles, mais peuvent être en retard sur une modification récente ; en cas de doute, c’est le texte consolidé qui l’emporte.

En résumé : à Bruxelles, un seul Code réunit qualité du logement et bail ; en Wallonie, le Code wallon de l’habitation durable et le décret du 15 mars 2018 se partagent ces rôles. Dans les deux cas, le logement loué doit être conforme à tout moment, et l’état des lieux d’entrée en est la première preuve.