Bail de courte durée (3 ans maximum) à Bruxelles

Un logement loué pour un an le temps d’une mission, pour dix-huit mois avant une vente, pour six mois entre deux déménagements : à Bruxelles, le bail de courte durée répond à des besoins réels, mais il obéit à des règles plus strictes qu’il n’y paraît. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce que prévoit le Code bruxellois du logement pour un bail de trois ans au plus. Pour une vue d’ensemble du régime dans les deux Régions, commencez par notre article sur le bail de courte durée.

Un régime propre à la Région bruxelloise

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses propres règles. À Bruxelles, le bail de courte durée est organisé par l’article 238 du Code bruxellois du logement, dans le chapitre consacré aux baux de résidence principale. Le texte consolidé du Code sur Justel fait foi ; l’ordonnance du 4 avril 2024 l’a modifié pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024.

Ces règles visent le logement où le locataire établit sa résidence principale avec l’accord du bailleur. Un pied-à-terre ou une seconde résidence relève d’un autre régime, celui du bail de droit commun, qui n’est pas traité ici. Quant au logement proposé à des voyageurs pour une nuit à 90 jours contre rémunération, ce n’est plus un bail de résidence principale : Bruxelles Économie et Emploi rappelle que cet hébergement touristique doit être enregistré avant toute exploitation.

Les règles wallonnes se ressemblent mais diffèrent sur plusieurs points, notamment le nombre de prorogations : elles sont présentées dans notre guide du bail de courte durée en Wallonie. Le bail commercial suit encore d’autres règles : le cas du bail commercial de courte durée est abordé dans notre guide sur la durée.

Trois ans au plus, par écrit

Le principe, à Bruxelles, reste le bail de neuf ans. Par dérogation, l’article 238 permet de conclure un bail « par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans ». Un bail d’un an, de deux ans ou de trois ans est donc valable comme bail de courte durée. En revanche, un bail conclu pour plus de trois ans et moins de neuf ans, par exemple cinq ans, est considéré comme conclu pour neuf ans, selon la brochure juridique de la Région.

L’écrit est indispensable. La brochure régionale rappelle aussi que le bailleur doit communiquer au futur locataire, au plus tard à la conclusion du bail, une série d’informations : description du logement, loyer, charges, compteurs, certificat PEB. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, s’y ajoutent notamment le type de bail ainsi que le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux de courte durée.

Une seule prorogation

Le bail de courte durée bruxellois peut être prorogé, mais la brochure juridique de la Région est claire : il « peut être prorogé une fois ». La prorogation se fait par écrit, soit dans le bail lui-même, soit dans un document postérieur, par exemple un avenant ou une lettre signée par les deux parties. Elle intervient aux mêmes conditions, loyer compris, et la durée totale de location ne peut pas dépasser trois ans.

Un bail d’un an peut ainsi être prorogé une fois pour deux ans au plus ; un bail de deux ans, une fois pour un an au plus. Une seconde prolongation n’est pas prévue.

Moins de six mois ou plus de six mois

C’est la particularité bruxelloise la plus importante : le Code distingue deux catégories de baux de courte durée.

Le bail de moins de six mois

Un bail de trois, quatre ou cinq mois prend fin à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation. Aucun congé n’est à notifier. En contrepartie, ni le locataire ni le bailleur ne peuvent y mettre fin anticipativement. Si le locataire reste dans les lieux au-delà du terme, la situation mérite un examen attentif : mieux vaut acter par écrit la prorogation ou la fin du bail.

Le bail de six mois à trois ans

Un bail de six mois tout juste, d’un an ou de trois ans prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Aucune indemnité n’est due pour ce congé donné à l’échéance.

Le locataire peut aussi partir à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par les proches que le Code énumère. Il notifie alors un préavis de trois mois et verse une indemnité d’un mois de loyer ; le locataire peut, de son côté, partir à tout moment avec un congé d’un mois, sans indemnité. Le congé sans motif et le congé pour travaux ne sont pas ouverts pour un bail de courte durée.

Le piège du bail de neuf ans

À défaut de congé notifié dans les délais, ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Le Code précise que cette requalification joue « nonobstant toute clause contraire » et « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». Le loyer et les autres conditions du bail initial restent alors inchangés.

Signer un nouveau bail de courte durée avec le même locataire pour repartir de zéro ne fonctionne donc pas. La brochure juridique de la Région ajoute que les contrats de courte durée successifs avec un même preneur ne permettent pas d’augmenter le loyer.

Des baux courts successifs avec des locataires différents

Le Code protège aussi contre la rotation des locataires. Lorsque des baux de courte durée se succèdent avec des preneurs différents, le bailleur ne peut pas, pendant les neuf années qui suivent le début du premier bail de courte durée, louer à un nouveau preneur pour un loyer de base plus élevé, hors indexation. Une augmentation reste possible dans les cas prévus par le Code, par exemple lorsque des travaux payés par le bailleur ont augmenté la valeur locative, mais pas pour des travaux de mise en conformité aux exigences élémentaires. Selon la brochure juridique de la Région, l’obligation d’indiquer le dernier loyer appliqué sert précisément à permettre ce contrôle.

Les autres règles du bail bruxellois s’appliquent

Un bail de courte durée reste un bail de résidence principale. Les règles communes s’appliquent donc pleinement.

• La garantie locative : pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, elle ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.
• L’assurance du locataire : pour ces mêmes baux, le locataire s’assure contre l’incendie et les dégâts des eaux (article 220/1) et en fournit la preuve dans le mois de l’entrée dans les lieux, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur.
• L’état des lieux d’entrée : il est détaillé, contradictoire et dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Si les parties désignent ensemble un expert, ses honoraires sont partagés.
• L’enregistrement : il incombe au bailleur, dans les deux mois de la conclusion du bail. Tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités, et le loyer ne peut pas être indexé.
• L’état du logement : il doit respecter les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement ; voyez notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles et, pour la comparaison entre Régions, notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Rédiger le bail de courte durée

La Région publie sur sa page « Contrat de bail : modèles et annexe » des modèles de bail de résidence principale, de droit commun, de colocation, d’étudiant et de bail glissant. Leur usage n’est pas obligatoire, pour autant que les réglementations applicables soient respectées ; l’annexe explicative, en revanche, doit obligatoirement être jointe au contrat. Il n’existe pas de modèle distinct pour la courte durée : la durée se choisit dans le bail de résidence principale.

Dans la clause de durée, indiquez :

• la date de prise de cours et la date de fin, sans dépasser trois ans ;
• le cas échéant, la prorogation convenue, dans la limite d’une seule et de trois ans au total ;
• le rappel du congé de trois mois avant l’échéance si le bail dure six mois ou plus.

Pour un bail d’un an, relisez aussi les clauses de loyer et de charges : elles resteront inchangées en cas de prorogation et, si le bail devient un bail de neuf ans, elles s’appliqueront pendant toute sa durée.

En résumé : à Bruxelles, le bail de courte durée est une exception encadrée. Choisissez une durée précise, fixez par écrit l’éventuelle prorogation unique, notez la date du congé et faites dresser un état des lieux d’entrée soigné : c’est la meilleure garantie d’une fin de bail sans surprise.