Bail de courte durée (3 ans maximum) en Wallonie

Une mission de six mois à Liège, un premier emploi d’un an à Namur, une maison à Arlon louée deux ans avant sa mise en vente : en Wallonie, ces locations se concluent souvent en bail de courte durée. Ce guide de nos guides location et bail détaille les règles wallonnes, fixées par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Pour la vue d’ensemble du régime, dans les deux Régions, commencez par notre article sur le bail de courte durée.

Quand parle-t-on de bail de courte durée en Wallonie

Le bail de courte durée n’est pas un contrat à part : c’est une variante du bail de résidence principale. Il suppose donc que le locataire, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte le logement à sa résidence principale dès l’entrée (article 52 du décret). Le décret prévoit alors trois durées possibles : le bail de neuf ans, qui est la règle, le bail de plus de neuf ans, et le bail de courte durée, « pour une durée inférieure ou égale à trois ans ».

Deux conséquences pratiques en découlent :

• le choix doit être explicite. Le modèle officiel wallon de bail de résidence principale consacre un point distinct au « bail de courte durée (c’est-à-dire d’une durée égale ou inférieure à 3 ans) ». Selon l’annexe explicative, un bail verbal, un bail écrit sans durée ou un bail écrit de trois à neuf ans est automatiquement un bail de neuf ans ;
• il n’y a pas de durée minimale. Un bail d’un mois, de trois mois, de six mois ou d’un an est un bail de courte durée s’il porte sur la résidence principale du locataire.

Si le locataire n’établit pas sa résidence principale dans le logement, par exemple pour un pied-à-terre en semaine, ce n’est pas une courte durée au sens de l’article 55 : c’est un bail de droit commun, dont la durée est libre. En Wallonie, les articles 29 à 32 du décret s’appliquent alors : un bail à durée indéterminée est censé fait au mois, un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme. Encore faut-il que la clause qui interdit la résidence principale soit appuyée par une justification expresse et sérieuse et indique où le locataire réside à titre principal ; sinon, elle est réputée non écrite.

Trois ans au plus, deux prorogations écrites

Le texte wallon est précis : le bail de courte durée « ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans ». L’écrit peut être un avenant, un nouveau bail ou une clause du bail initial qui prévoit déjà la prorogation.

Quelques exemples de calcul :

• un bail d’un an peut être prorogé deux fois d’un an ;
• un bail de six mois peut être prorogé deux fois, sans dépasser trois ans au total ;
• un bail de deux ans ne peut plus être prorogé que d’un an ;
• un bail de trois ans ne peut plus être prorogé du tout.

Le loyer reste celui du bail initial, sous réserve de l’indexation. L’annexe explicative le résume ainsi : les parties peuvent conclure un bail, ou trois baux consécutifs, pour une durée totale n’excédant pas trois ans. La règle bruxelloise est différente, avec une seule prorogation : voyez notre guide sur le bail de courte durée à Bruxelles.

Le congé de trois mois avant l’échéance

Un bail de courte durée wallon ne s’arrête pas tout seul. Il « prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue ». Aucun motif n’est à donner, aucune indemnité n’est due.

Le décret prévoit une exception pour les baux très courts : lorsque le bail a été conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation. Pour un bail de trois mois, il n’y a donc rien à envoyer.

La forme du congé

L’article 30 du décret admet trois formes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise entre les mains du destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. Le recommandé reste le plus simple pour prouver la date. Retranchez trois mois de la date de fin écrite dans le bail : c’est la date limite pour que le congé soit reçu, et prévoyez une marge.

Le piège du bail de neuf ans

C’est la règle la plus importante. À défaut d’un congé notifié dans les délais, ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, « et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties », le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date où le bail initial est entré en vigueur. Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial, sans préjudice de l’indexation et de la révision du loyer.

Signer un nouveau bail d’un an avec le même locataire au bout de trois ans ne remet donc pas le compteur à zéro. Le bail devient un bail de neuf ans, avec ses règles : congés du bailleur limités à l’occupation personnelle, aux travaux et au congé sans motif avec indemnité, et départ du locataire à tout moment avec trois mois de préavis. La durée précise et ses calculs sont détaillés dans notre article bail de courte durée : durée.

Partir avant l’échéance

Le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, avec un congé de trois mois ; le bailleur a alors droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer. Selon le modèle officiel, dans tous les cas où le préavis peut être donné à tout moment, il prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il est donné.

Plutôt que de rompre le bail, un locataire peut chercher un accord avec le bailleur, ou envisager une sous-location pour la période restante, avec l’accord du bailleur. Ces règles sont détaillées dans notre guide sur la sous location temporaire. Les délais de préavis et les modèles de lettre sont réunis dans notre article résilier un bail de courte durée.

Le bailleur

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions de l’occupation personnelle prévues pour le bail de neuf ans, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Le congé mentionne l’identité de la personne qui occupera le logement et son lien de parenté avec le bailleur. Les congés pour travaux et le congé sans motif ne sont pas prévus pour la courte durée ; la vente du logement n’est pas davantage une cause de rupture.

Le bail non enregistré

L’enregistrement du bail incombe au bailleur. Selon l’article 54 du décret, après les deux mois prévus pour l’enregistrement, et tant que le bail n’est pas enregistré, le délai de congé et l’indemnité à charge du locataire ne s’appliquent pas, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer, adressée par le locataire, soit restée sans effet pendant un mois.

Ce que la courte durée ne change pas

Un bail court reste un bail de résidence principale, avec les obligations de tout bail d’habitation wallon :

• un écrit avec les mentions obligatoires et l’annexe explicative du Gouvernement wallon, dont le modèle officiel de bail de résidence principale prévoit la courte durée à son point 4.1 ;
• un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire (article 27), dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et enregistré ; un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge ;
• une garantie locative plafonnée à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 (article 62), le modèle officiel, plus ancien, parlant encore de trois mois pour la garantie bancaire ;
• des charges clairement réglées, forfaitaires ou en provisions : pour l’eau, précisez s’il existe un compteur individuel et comment la consommation sera décomptée ;
• un logement conforme aux normes régionales de salubrité et de sécurité, détecteur de fumée compris ; notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie fait le point.

La version consolidée du décret sur Wallex fait foi pour chacune de ces règles.

Les baux courts qui ne sont pas des courtes durées

Toutes les locations brèves ne relèvent pas de l’article 55, § 6 :

• le bail étudiant wallon a son propre régime, distinct de la courte durée ;
• la location touristique ou de quelques nuits n’est pas un bail de résidence principale ; pour la remise des lieux, voyez notre guide Airbnb état des lieux de sortie ;
• le bail commercial de courte durée relève d’un décret wallon distinct, lui aussi du 15 mars 2018, et de la logique des baux commerciaux, qui visent le commerce de détail et l’artisan en contact direct avec le public ;
• le bureau ou le garage loué seul suit le droit commun de l’ancien Code civil, où la durée est libre ; l’article 1730 y impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs.

Bien préparer la sortie

Dans un bail de quelques mois, la sortie arrive vite, et c’est la comparaison avec l’état des lieux d’entrée qui règle le sort de la garantie. Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Fixez sa date dès l’envoi du congé, en même temps que la remise des clés et le relevé des compteurs.

En résumé : en Wallonie, le bail de courte durée dure trois ans au plus, deux prorogations écrites comprises, et se termine par un congé trois mois avant l’échéance. Sans ce congé, il devient un bail de neuf ans compté depuis le début, aux conditions du bail initial.