Bail de courte durée : durée

Un bail d’un an pour un premier emploi, de dix-huit mois le temps d’une mutation, de deux ans avant la vente du bien : le bail de courte durée répond à des besoins réels, mais sa durée est strictement encadrée. Ce guide de nos guides location et bail détaille combien de temps il peut durer, comment il se prolonge et ce qui se passe à l’échéance, en Wallonie et à Bruxelles. Pour une vue d’ensemble du régime, voyez notre article sur le bail de courte durée.

Une matière régionale

Le bail d’habitation relève aujourd’hui des Régions. En Wallonie, le bail de courte durée est réglé par l’article 55, § 6, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. À Bruxelles, c’est l’article 238 du Code bruxellois du logement. Les deux textes se ressemblent, mais pas sur tout : nombre de prorogations, bail de moins de six mois, délai de congé pour un bail très court. La Flandre a ses propres règles, qui ne sont pas traitées ici.

Le bail de courte durée est une variante du bail de résidence principale : il concerne le logement où le locataire établit sa résidence principale. Pour un logement occupé comme résidence secondaire, c’est le bail de droit commun qui s’applique, avec une durée libre.

Trois ans au plus, prorogations comprises

La règle de base est identique dans les deux Régions : les parties peuvent conclure un bail « pour une durée inférieure ou égale à trois ans ». Le décret wallon ajoute que « la durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans » ; la brochure juridique bruxelloise dit la même chose de la prorogation, « sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans ».

Tout se joue donc sur la durée cumulée. En Wallonie, un bail d’un an prorogé deux fois d’un an atteint la limite ; dans les deux Régions, un bail de deux ans ne peut plus être prolongé que d’un an. Au-delà, le bail sort du régime de la courte durée.

Il faut aussi que la courte durée soit choisie clairement dans le contrat. Le modèle officiel wallon consacre un point distinct au bail de courte durée, « c’est-à-dire d’une durée égale ou inférieure à 3 ans », et un autre au bail de neuf ans : ne gardez que celui qui vous concerne. Un bail de résidence principale conclu pour une durée comprise entre trois et neuf ans, ou sans durée, est un bail de neuf ans.

Wallonie, deux prorogations

En Wallonie, le bail de courte durée « ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement ». L’écrit peut être un avenant, un nouveau bail ou une clause du bail initial qui prévoit déjà la prorogation. L’annexe officielle le résume ainsi : un bail, ou trois baux consécutifs, pour une durée totale n’excédant pas trois ans.

Bruxelles, une seule prorogation

À Bruxelles, le bail de courte durée « peut être prorogé une fois ». La prorogation se fait par écrit, dans le bail ou dans un document postérieur, par exemple une lettre signée par les deux parties ou un avenant. La brochure régionale précise qu’en cas de prorogation, les conditions du bail, et notamment le loyer, ne peuvent être différentes de celles du bail initial.

Les détails pratiques de la prolongation font l’objet d’un guide séparé ; nous nous concentrons ici sur la durée elle-même.

L’échéance et le congé de trois mois

Un bail de courte durée ne s’arrête pas tout seul. Dans les deux Régions, il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Aucune indemnité n’est due dans ce cas.

Le décret wallon prévoit une règle propre aux baux très courts : lorsque le bail a été conclu pour trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation. À Bruxelles, le bail de moins de six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue, sauf prorogation.

Pour la forme du congé, le décret wallon admet l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier ou la remise en mains propres contre signature du double daté. La Région bruxelloise publie des modèles de renon, non obligatoires, pour le bail de trois ans ou moins, côté bailleur et côté locataire. Le calcul concret des dates est expliqué dans notre article sur le bail 3 mois préavis, et la sortie elle-même dans le guide bail de courte durée : fin du bail.

Quand le bail devient un bail de neuf ans

C’est la conséquence la plus importante, et elle est la même en Wallonie et à Bruxelles. À défaut de congé dans les délais, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail « est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur ». Il obéit alors aux règles du bail de neuf ans : triennats, congés du bailleur encadrés, indemnités.

Deux précisions comptent. D’abord, la règle vaut « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties » : signer un nouveau bail de courte durée avec le même locataire ne remet pas le compteur à zéro. La brochure bruxelloise donne l’exemple d’un locataire qui, après trois ans et un nouveau contrat avec un loyer supérieur, peut invoquer un bail de neuf ans ayant pris cours à l’origine et exiger l’ancien loyer. Ensuite, le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial, sous réserve de l’indexation et des règles de révision.

À Bruxelles s’ajoute une protection contre les baux courts à répétition avec des locataires différents : pendant les neuf années qui suivent le début du premier bail de courte durée, le bailleur ne peut pas louer à un nouveau locataire pour un loyer de base plus élevé, hors indexation et hors exceptions prévues par le Code. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il doit aussi indiquer au futur locataire le type de bail ainsi que le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Sortir avant la fin du bail

Le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, avec un congé de trois mois, en payant au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer. C’est vrai dans les deux Régions, avec une exception bruxelloise : le bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le décret wallon fait courir le préavis à partir du premier jour du mois qui suit celui du congé.

Le bailleur

Le bailleur n’a qu’une porte de sortie anticipée : après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un proche dans le cercle familial prévu par la loi, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Le congé doit mentionner l’identité de l’occupant et son lien de parenté. Les congés pour travaux ou sans motif, possibles dans un bail de neuf ans, sont exclus. À Bruxelles, le locataire qui reçoit un tel congé peut à son tour partir à tout moment avec un préavis d’un mois, sans indemnité.

Le bail commercial de courte durée en Wallonie

Beaucoup de recherches portent sur le bail commercial de courte durée, qui n’a rien à voir avec le logement. En Wallonie, un décret distinct du 15 mars 2018 vise le bail conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an, pour un immeuble « expressément affecté principalement par le preneur ou un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ».

Selon le texte du décret sur Wallex :

• le bail prend fin de plein droit à son terme ;
• il peut être reconduit de l’accord écrit des parties, aux mêmes conditions de loyer, sans que la durée totale dépasse un an ;
• le preneur peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois au moins, par recommandé ;
• si le preneur reste dans les lieux sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois de l’échéance, et que l’occupation dépasse un an, le bail devient un bail commercial ordinaire, réputé conclu pour neuf ans.

Pour un commerce situé à Bruxelles, vérifiez les règles propres à cette Région.

La courte durée n’allège pas les obligations

Un bail court reste un bail de résidence principale. Il doit être écrit, accompagné de l’annexe explicative et enregistré par le bailleur ; le modèle officiel wallon de bail de résidence principale prévoit d’ailleurs la courte durée à son point 4.1. Le logement doit respecter les normes de salubrité et de sécurité ; sur ce point, voyez notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

L’état des lieux d’entrée est tout aussi obligatoire, et il sert plus vite : la sortie arrive parfois moins d’un an après l’entrée. Pour préparer ce moment, lisez notre guide sur l’état des lieux de sortie d’une location de courte durée.

En résumé : trois ans au plus, des prorogations écrites comptées au plus juste, un congé trois mois avant l’échéance. Sans cette discipline, le bail de courte durée devient un bail de neuf ans, aux conditions du bail initial.