Bail de courte durée : renouvellement

« Bail d’un an renouvelable » : la formule est courante dans les annonces, mais elle ne dit pas tout. En droit belge du logement, un bail de courte durée ne se renouvelle pas librement : il se proroge, par écrit, un nombre limité de fois et sans dépasser trois ans. Ce guide de nos guides location et bail explique comment prolonger un bail de courte durée en Wallonie et à Bruxelles, et ce qui arrive si l’on s’y prend mal. Les règles générales sont réunies dans notre article sur le bail de courte durée.

Prorogation, renouvellement, reconduction

Les mots comptent. Les textes parlent de prorogation : le même bail est prolongé, aux mêmes conditions, pour une nouvelle période. Le langage courant parle de renouvellement ou de reconduction, parfois tacite. Or, pour un bail de courte durée, la reconduction tacite n’existe pas comme telle : le silence des parties à l’échéance ne prolonge pas la courte durée, il transforme le bail en bail de neuf ans.

Ces règles visent le bail de résidence principale conclu pour trois ans au plus, prévu à l’article 55, § 6, du décret wallon du 15 mars 2018 et à l’article 238 du Code bruxellois du logement. La durée elle-même, et le cas particulier du bail commercial de courte durée, font l’objet d’un guide séparé.

Combien de prorogations

En Wallonie, deux prorogations au plus

Le décret wallon est précis : le bail de courte durée « ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. » Le texte consolidé du décret sur Wallex fait foi.

Un bail d’un an peut donc être prorogé deux fois d’un an ; un bail de dix-huit mois, une fois de dix-huit mois ou deux fois pour une durée totale de trois ans au plus. L’annexe explicative officielle le formule autrement : les parties peuvent conclure un bail, ou trois baux consécutifs, pour une durée totale n’excédant pas trois ans.

À Bruxelles, une seule prorogation

Le Code bruxellois du logement est plus strict. Selon la brochure juridique de la Région, le bail de courte durée « peut être prorogé une fois », par écrit, sans que la durée totale dépasse trois ans. Un bail bruxellois d’un an ne peut donc être prolongé qu’une fois, de deux ans au plus.

Comment prolonger un bail de courte durée en pratique

Prévoir la prorogation dès le bail initial

Le décret wallon admet que l’écrit soit « une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail ». La brochure bruxelloise admet aussi une prorogation prévue dans le bail. C’est la solution la plus simple quand les deux parties savent déjà qu’un an ne suffira peut-être pas : la clause fixe les conditions et la durée de la prolongation, dans la limite de trois ans.

Signer un avenant avant l’échéance

Sinon, rédigez un avenant, ou une lettre signée par les deux parties, avant la fin du bail. Il doit au minimum :

• identifier le bail initial (parties, adresse, date de signature) ;
• indiquer qu’il s’agit d’une prorogation du bail de courte durée ;
• fixer la nouvelle date de fin, sans que la durée totale dépasse trois ans ;
• confirmer que les autres conditions restent inchangées, loyer compris, sous réserve de l’indexation en Wallonie ;
• être daté et signé par toutes les parties, en autant d’exemplaires que de parties.

Si vous cherchez un point de départ, notre guide modèle contrat de bail 1 an Belgique explique où trouver les modèles officiels et comment remplir la clause de durée. Il n’existe pas de modèle officiel d’avenant de prorogation ; restez au plus près des mots du décret ou du Code.

Ne pas attendre le dernier moment

La prorogation doit être conclue avant que le bail ne devienne un bail de neuf ans. Or, faute de congé notifié au moins trois mois avant l’échéance, la requalification joue à l’échéance elle-même. En pratique, discutez de la prolongation plus de trois mois avant la fin : si vous ne tombez pas d’accord, chacun pourra encore notifier son congé à temps.

Ce qu’on ne peut pas changer

La prorogation se fait « sous les mêmes conditions » en Wallonie. À Bruxelles, la brochure précise que les conditions du bail, et notamment le loyer, ne peuvent pas être différentes de celles du bail initial. Le décret wallon réserve seulement l’indexation du loyer au moment du renouvellement.

Deux tentations sont donc à écarter :

• augmenter le loyer à l’occasion de la prorogation, au-delà de ce que permet l’indexation ;
• signer un « nouveau » bail de courte durée avec le même locataire pour repartir de zéro. Le décret wallon est explicite : la requalification en bail de neuf ans joue « même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ». La brochure bruxelloise va dans le même sens et donne l’exemple d’un locataire qui peut invoquer un bail de neuf ans depuis l’origine et exiger l’ancien loyer.

À Bruxelles, une règle protège aussi contre les baux courts successifs avec des locataires différents : pendant les neuf années qui suivent le début du premier bail de courte durée, le bailleur ne peut pas louer à un nouveau locataire pour un loyer de base plus élevé, hors indexation et exceptions prévues par le Code.

Trois exemples de calcul

• Un bail d’un an en Wallonie : il peut être prorogé une première fois d’un an, puis une seconde fois d’un an. À la fin de la troisième année, la limite est atteinte : il faut un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance, ou le bail devient un bail de neuf ans.
• Un bail d’un an à Bruxelles : une seule prorogation est possible, de deux ans au plus. Une deuxième prolongation, même écrite, n’est pas prévue par le Code.
• Un bail de deux ans, dans l’une ou l’autre Région : il ne reste qu’un an de prorogation possible, puisque la durée totale ne peut pas dépasser trois ans.

Dans chaque cas, comptez à partir de la date de prise de cours du bail initial, et non de la date de la prorogation.

Si rien n’est fait, un bail de neuf ans

À défaut de congé notifié dans les délais, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail « est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur ». Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial.

Ce n’est pas forcément une mauvaise chose : si les deux parties veulent continuer, le bail de neuf ans offre de la stabilité. Mais ses règles sont différentes : le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, avec une indemnité dégressive pendant les trois premières années ; le bailleur ne peut donner congé que dans les cas prévus par la loi. Mieux vaut le choisir que le subir.

À Bruxelles, le bail de moins de six mois échappe à cette requalification : il prend fin à son terme, sans préavis, sauf prorogation.

Arrêter plutôt que prolonger

Si l’une des parties ne souhaite pas continuer, elle notifie un congé au moins trois mois avant l’échéance du bail initial ou prorogé, sans indemnité. En Wallonie, le congé se donne par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en mains propres contre signature du double daté ; lorsque le bail ou sa prorogation dure trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature. La Région bruxelloise publie des modèles de renon, non obligatoires, pour le bail de trois ans ou moins, qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire.

L’état des lieux reste celui de l’entrée

La prorogation ne crée pas un nouvel état des lieux : c’est l’état des lieux d’entrée du bail initial qui servira à la sortie, peut-être trois ans plus tard. Si le logement a été sensiblement modifié entre-temps, travaux ou équipements nouveaux, mieux vaut en garder une trace écrite et contradictoire, signée par les deux parties. Pour un inventaire simple, voyez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit. Et pour les obligations du logement lui-même, notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

En résumé : pour prolonger un bail de courte durée, il faut un écrit, les mêmes conditions et une durée totale de trois ans au plus, avec deux prorogations en Wallonie et une seule à Bruxelles. À défaut, le bail devient un bail de neuf ans depuis son début.