Bail de courte durée : modèle gratuit

Vous cherchez un modèle de bail pour louer un logement un an, dix-huit mois ou trois ans ? Bonne nouvelle : les Régions en publient, gratuitement. Moins bonne nouvelle : aucun ne s’intitule « bail d’un an ». Ce guide de nos guides location et bail explique où trouver le bon modèle officiel, comment le compléter pour une courte durée et ce qu’il faut y joindre. Pour les règles de fond, voyez notre article sur le bail de courte durée.

Pas de modèle « un an », mais une option dans le bail officiel

En Belgique, le bail d’un an, de deux ou de trois ans n’est pas un contrat à part. Pour un logement où le locataire établit sa résidence principale, c’est un bail de résidence principale dont la durée est fixée à trois ans au plus. Il se rédige donc sur le même contrat de bail que le bail de neuf ans, en choisissant l’option courte durée.

Le cadre dépend de la Région où se trouve le logement : le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en Wallonie, le Code bruxellois du logement à Bruxelles. Les modèles officiels suivent chacun leur texte : ne prenez pas un modèle bruxellois pour un logement à Namur, ni l’inverse.

Si le locataire n’établit pas sa résidence principale dans le logement, par exemple pour une résidence secondaire, on sort du bail de résidence principale : c’est alors un bail de droit commun, dont la durée est librement fixée, et pour lequel les deux Régions publient un modèle distinct.

Le modèle officiel en Wallonie

Le Service public de Wallonie Logement publie sur sa page « Vos modèles de baux et leurs annexes obligatoires » des modèles en PDF et en Word, en français et en allemand : bail de résidence principale, bail de droit commun, baux étudiants, baux de colocation avec pacte de colocation, bail glissant. Il n’y a pas de modèle séparé pour la courte durée.

Le modèle de bail de résidence principale prévoit, à son point 4.1, « le bail de courte durée (c’est-à-dire d’une durée égale ou inférieure à 3 ans) », et à son point 4.2 le bail de neuf ans. Il se présente lui-même comme « un modèle indicatif et donc non obligatoire », établi par le Gouvernement wallon en exécution de l’article 3, § 4, du décret. Notre guide sur le modèle de contrat de bail gratuit en Wallonie le commente clause par clause.

Le modèle officiel à Bruxelles

La Région de Bruxelles-Capitale publie sur sa page « Contrat de bail : modèles et annexe » des modèles en PDF et en Word : bail de résidence principale, bail de droit commun, baux de colocation, baux étudiants et bail glissant, avec l’annexe explicative. Là non plus, pas de modèle propre à la courte durée : la durée se choisit dans le bail de résidence principale.

La Région précise que « le bailleur et le locataire sont invités à utiliser ces modèles par facilité », sans obligation, pour autant que les règles applicables soient respectées. Pour un logement en Flandre, les règles et les modèles sont différents.

Remplir la clause de durée

C’est la clause qui fait d’un bail ordinaire un bail de courte durée. Elle mérite la plus grande attention, car une erreur peut transformer votre contrat en bail de neuf ans.

La durée et les dates

Le modèle wallon demande trois mentions : la durée, la date de prise de cours et la date de fin. La durée doit être inférieure ou égale à trois ans. Une durée comprise entre trois et neuf ans ne crée pas une courte durée : le bail est alors réputé conclu pour neuf ans. Supprimez ou barrez l’option du bail de neuf ans pour éviter toute ambiguïté.

Les prorogations

Le modèle wallon reprend la règle du décret : les parties peuvent proroger le bail de courte durée de commun accord, aux mêmes conditions, loyer compris, sans préjudice de l’indexation ; la prorogation doit obligatoirement intervenir par écrit, et le bail peut être prorogé deux fois si la durée cumulée ne dépasse pas trois ans. À Bruxelles, une seule prorogation est permise, par écrit, sans que la durée totale dépasse trois ans. Le mode d’emploi complet de la prorogation, avec ses pièges, est détaillé dans notre guide sur le renouvellement bail locatif courte durée.

Le congé et la résiliation anticipée

Le modèle rappelle que le bail prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Il reprend aussi les facultés de résiliation anticipée :

• le preneur peut partir à tout moment, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer ;
• le bailleur ne peut résilier qu’après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou y loger un proche dans le cercle familial prévu par le décret, avec un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer.

À Bruxelles, le bail de moins de six mois se termine à son terme sans préavis et ne peut pas être résilié anticipativement.

Les autres clauses et les annexes

Pour le reste, le bail de courte durée se remplit comme un bail de neuf ans : identité des parties, désignation des lieux, loyer hors charges, charges forfaitaires ou provisionnelles, compteurs, certificat PEB. La garantie locative suit les règles de la résidence principale : en Wallonie, deux mois de loyer au plus quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023, même si le modèle officiel, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire ; à Bruxelles, deux mois au plus pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Trois documents accompagnent le contrat :

• l’annexe explicative établie par la Région, obligatoire ;
• l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; pour un inventaire simple, voyez notre modèle d’état des lieux d’une location de courte durée gratuit ;
• la preuve d’enregistrement, puisque le bailleur doit faire enregistrer le bail et l’état des lieux.

Le logement lui-même doit respecter les normes régionales de salubrité et de sécurité, rappelées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Un logement meublé ou un bail de quelques mois

Le fait que le logement soit meublé ne change pas le choix du modèle. Si le locataire y établit sa résidence principale, c’est toujours le bail de résidence principale, avec l’option courte durée ; ajoutez simplement un inventaire détaillé du mobilier à l’état des lieux d’entrée. Si le locataire garde son domicile ailleurs, partez du modèle de bail de droit commun de la Région.

Pour un bail de quelques mois, les deux Régions ne réagissent pas de la même manière. En Wallonie, lorsque le bail ou sa prorogation dure trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature. À Bruxelles, le bail de moins de six mois prend fin à son terme sans préavis et ne peut pas être résilié anticipativement. Indiquez donc des dates précises, et vérifiez sur quel régime votre durée vous place.

Les erreurs fréquentes

• Laisser les deux options de durée : un bail qui garde la courte durée et les neuf ans est source de litige.
• Écrire « un an renouvelable » sans plus : chaque prorogation doit être écrite, et le total ne peut pas dépasser trois ans.
• Oublier le congé : sans congé notifié trois mois avant l’échéance, ou si le locataire reste sans opposition, le bail devient un bail de neuf ans depuis son début.
• Signer un nouveau bail court avec le même locataire : selon le décret wallon et la brochure bruxelloise, cela n’empêche pas la requalification en bail de neuf ans.
• Négliger l’état des lieux parce que le bail est court : c’est justement la sortie rapprochée qui le rend utile.

En résumé : le meilleur modèle de bail de courte durée est le bail de résidence principale officiel de votre Région, gratuit, complété avec soin sur la clause de durée, accompagné de l’annexe explicative et d’un état des lieux d’entrée détaillé.