Modèle de contrat de bail gratuit en Wallonie

Vous louez un logement en Wallonie et cherchez un exemple de bail locatif fiable, gratuit et à jour ? Inutile de copier un contrat trouvé au hasard : la Région wallonne publie ses propres modèles, en PDF, rédigés à partir du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à choisir le bon modèle et à le compléter sans erreur. Pour les principes communs à toute la Belgique, lisez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Des modèles officiels, gratuits et indicatifs

Le contrat de bail d’un logement situé en Wallonie doit être écrit. Pour aider bailleurs et locataires, le Gouvernement wallon a établi des modèles en exécution de l’article 3, § 4, du décret. Chaque modèle s’ouvre sur la même « observation importante » : il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire », qui reprend les clauses issues du décret mais aussi « d’autres dispositions bien connues de la pratique » sur des sujets que le décret ne règle pas.

Concrètement, vous pouvez rédiger votre propre contrat. Mais partir du modèle officiel présente trois avantages : il suit l’ordre et le vocabulaire du décret, il vous signale par des cases à cocher les choix à faire, et il est accompagné de l’annexe explicative que la loi impose de joindre à tout bail.

Ces modèles ne valent que pour un bien situé en Wallonie. Pour un logement dans la capitale, utilisez le bail Bruxelles modèle, et pour la Flandre notre modèle de contrat de bail gratuit en Flandre : les règles régionales diffèrent.

Quel modèle de bail choisir

Le site du SPW Logement propose un modèle pour chaque grand type de bail d’habitation. Les quatre plus utilisés sont les suivants :

Chaque modèle de colocation est livré avec un modèle de pacte de colocation, le document que les colocataires signent entre eux au plus tard le jour de la signature du bail.

Le choix entre résidence principale et droit commun n’est pas libre. Selon le guide Droits Quotidiens sur le bail de résidence principale en Wallonie, le contrat ne peut interdire au locataire d’y installer sa résidence principale qu’avec une justification sérieuse et l’indication de l’adresse de sa résidence principale pendant le bail. Des formules comme « l’immeuble est loué aux fins de résidence secondaire » ne suffisent pas. Le modèle de droit commun prévoit d’ailleurs une ligne où le bailleur écrit les raisons de l’interdiction et une autre pour le domicile du preneur.

Compléter le modèle de résidence principale, clause par clause

Le modèle de résidence principale est le plus demandé. Voici ce qu’il faut remplir ou cocher dans chacune de ses rubriques.

Les parties et le bien loué

Indiquez pour chaque bailleur et chaque preneur le nom et les deux premiers prénoms, l’état civil, la date et le lieu de naissance et le domicile ; pour une société, la dénomination, le siège et le numéro d’entreprise. Le modèle prévoit que le preneur avertit le bailleur par recommandé de tout changement d’état civil en cours de bail. Décrivez ensuite le bien : adresse complète et tous les locaux loués (chambres, cuisine, jardin, grenier, annexes). Ce qui n’est pas écrit ne fait pas partie de la location.

Le certificat PEB et la destination

La clause 2 reprend la date du certificat de performance énergétique et l’indice de performance attribué au logement. Le preneur y déclare avoir reçu ce certificat. La clause 3 fixe la destination de résidence principale et interdit de la modifier sans accord écrit du bailleur.

La durée

La clause 4 vous fait choisir entre deux régimes. Soit un bail de courte durée, de trois ans au plus : il prend fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance, et peut être prorogé par écrit deux fois, dans la limite de trois ans au total. Soit un bail de neuf ans, qui prend fin par un congé de six mois du bailleur ou de trois mois du preneur avant l’échéance, faute de quoi il est prorogé par périodes de trois ans. Le modèle reprend aussi les cas de résiliation anticipée ; ne gardez que le régime choisi et barrez l’autre.

Le loyer et l’indexation

La clause 5 indique le loyer mensuel de base hors charges, le jour de paiement et le compte du bailleur. L’indexation est prévue à la date anniversaire, à la demande écrite du bailleur et à condition que le bail soit enregistré, selon la formule « loyer de base × nouvel indice / indice de départ », sur la base de l’indice santé. Si vous voulez l’exclure, le modèle vous invite à barrer tout le point 5.2.

Les charges

La clause 6 distingue les charges privatives et les charges communes. S’il existe des compteurs individuels, notez leurs numéros et les codes EAN du gaz et de l’électricité, relevés contradictoirement avant l’entrée. Sinon, fixez une estimation et cochez, pour chaque poste, quote-part ou montant forfaitaire, puis la clé de répartition. Le modèle rappelle que chaque partie peut demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles.

La garantie, l’état des lieux et l’entretien

La clause 7 précise que le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du preneur. La clause 8 fait choisir la forme de la garantie : compte individualisé bloqué au nom du preneur, deux mois de loyer au maximum, ou garantie bancaire de trois mois de loyer au plus. Sur ce dernier point, le modèle est dépassé : depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023), la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme. La clause 9 impose l’état des lieux d’entrée, et la clause 10 renvoie à la liste des réparations locatives adoptée par le Gouvernement wallon le 28 juin 2018.

Assurance, enregistrement et domicile

Cochez l’option d’assurance retenue : assurance incendie souscrite par le preneur avant l’entrée, ou assurance abandon de recours prise par le bailleur et répercutée au preneur. La clause 16 met l’enregistrement à charge du bailleur. Terminez par l’élection de domicile du preneur, la date, le nombre d’originaux et les signatures.

Ce qui accompagne toujours le bail

Un bail rédigé sur le modèle wallon ne se suffit pas à lui-même. Trois documents ou démarches l’accompagnent.

L’annexe explicative. Chaque modèle est publié « avec son annexe obligatoire », qui résume les droits et devoirs des parties. Elle doit être jointe au bail, que vous utilisiez le modèle officiel ou un autre contrat.

L’état des lieux d’entrée. Le modèle impose de le dresser contradictoirement, en détail et à frais communs, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Pour vous faire une idée du document, consultez notre modèle d’état des lieux d’un appartement gratuit ; en fin de location, notre modèle état des lieux de sortie Wallonie prend le relais.

L’enregistrement. Selon l’annexe officielle, l’enregistrement est gratuit s’il est réalisé dans les deux mois de la signature, sur place, par courrier ou via l’application MyRent. S’il n’est pas fait, le modèle prévoit que le préavis et l’indemnité normalement dus par le preneur ne s’appliquent plus, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

Les erreurs fréquentes avec un modèle gratuit

Un modèle bien choisi peut encore être mal rempli. Voici les écueils les plus fréquents :

• Laisser les deux régimes de durée : un bail qui garde à la fois la courte durée et les neuf ans est source de litige ; barrez celui qui ne s’applique pas.
• Oublier les compteurs : sans relevé contradictoire à l’entrée, la répartition des consommations devient une question de parole contre parole.
• Confondre garantie et dernier loyer : le modèle interdit au preneur d’affecter la garantie au paiement des loyers ou des charges.
• Utiliser le modèle de droit commun pour un logement principal : l’interdiction de résidence principale doit être acceptée, motivée et assortie du domicile du preneur.
• Reporter l’état des lieux : passé le premier mois d’occupation, il est trop tard pour le dresser dans les délais prévus par le modèle.

Pour toute modification en cours de bail, comme un changement de loyer ou l’ajout d’un garage, rédigez un avenant signé par toutes les parties plutôt que de corriger l’exemplaire original.

En résumé : le modèle de bail wallon est gratuit, officiel et facile à trouver, mais il n’est qu’un point de départ. Choisissez celui qui correspond à votre situation, complétez chaque rubrique avec soin et faites dresser l’état des lieux d’entrée avant l’enregistrement.