Bail de colocation : modèle gratuit

Les recherches de « modèle de bail colocation gratuit » mènent souvent vers des documents d’origine incertaine, parfois rédigés pour le droit français. En Belgique, la bonne nouvelle est qu’il existe des modèles officiels, gratuits, publiés par les Régions elles-mêmes. Ce guide de nos guides location et bail vous indique où les trouver, comment choisir et comment les compléter. Pour les règles générales, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Des modèles officiels gratuits en Wallonie et à Bruxelles

En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement publie un modèle de bail de colocation de droit commun et un modèle de bail de colocation de résidence principale, chacun avec son annexe obligatoire et le pacte de colocation. Le modèle de bail de colocation de droit commun et son pacte indique avoir été établi par le Gouvernement wallon en exécution de l’article 3, § 4, du décret du 15 mars 2018, et qu’il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire ».

À Bruxelles, la Région met à disposition sur be.brussels un bail de colocation de résidence principale et un bail de colocation de droit commun, en PDF et en Word, ainsi que l’annexe explicative. Le modèle de résidence principale précise lui aussi qu’il est indicatif et non obligatoire ; les clauses que les parties peuvent librement modifier y figurent en grisé.

En Flandre, d’autres règles s’appliquent ; ce guide se limite à la Wallonie et à Bruxelles.

Ces modèles sont gratuits et à jour des textes régionaux au moment de leur publication. Ils valent mieux qu’un bail de colocation exemple trouvé au hasard : ils reprennent les clauses impératives, que vous ne pouvez pas écarter, et distinguent celles que vous êtes libres d’adapter.

Choisir le bon modèle

Deux questions suffisent.

1. Où se trouve le logement ? C’est la Région du bien qui détermine le texte applicable, pas le domicile du bailleur ni celui des colocataires.
2. Au moins un colocataire y établit-il sa résidence principale ? Si oui, avec l’accord requis du bailleur (exprès de tous en Wallonie, exprès ou tacite à Bruxelles), prenez le modèle de résidence principale. Sinon, par exemple pour des étudiants domiciliés chez leurs parents, prenez le modèle de droit commun.

Le choix n’est pas anodin. En colocation de résidence principale, la durée, le congé donné par le bailleur, l’indexation et la garantie suivent le régime protecteur du bail de résidence principale. En colocation de droit commun, la brochure wallonne rappelle que les parties disposent d’une large liberté contractuelle, par exemple sur la durée.

Meublé ou non meublé

Il n’existe pas de modèle distinct pour la colocation meublée. Le modèle bruxellois prévoit, en cas de location meublée, d’indiquer la part du loyer relative aux meubles et celle relative à l’immeuble, en pourcentage. Pour un modèle bail colocation non meublé, il suffit de laisser cette rubrique de côté. Dans tous les cas, l’inventaire des meubles fournis par le bailleur gagne à figurer dans l’état des lieux, et celui des meubles appartenant aux colocataires dans le pacte.

Le modèle commenté, clause par clause

Voici les principales rubriques des modèles officiels et ce qu’il faut y vérifier. Les numéros varient d’un modèle à l’autre.

Le pacte de colocation, pièce indispensable

Un bail de colocation sans pacte n’est pas complet. En Wallonie, le décret impose un pacte signé par tous les colocataires au plus tard le jour du bail, et le Gouvernement a arrêté un modèle indicatif, joint au modèle de bail. Il règle la répartition du loyer, par versements individuels sur le compte du bailleur ou via un compte commun, la clé de répartition des charges, l’inventaire des biens de chacun, les contrats d’énergie et d’internet, l’assurance, la garantie, les arrivées et départs et la résolution des conflits.

À Bruxelles, la signature du pacte est ce qui fait entrer le bail dans le régime légal de la colocation. Le Code en fixe le contenu minimum, mais selon Droits Quotidiens, il n’existe pas de modèle officiel bruxellois de pacte : le modèle wallon peut servir de base, à adapter aux règles bruxelloises.

Bail unique ou bail individuel par chambre

Beaucoup cherchent un modèle de bail individuel en colocation, un contrat par chambre. Il faut savoir que le régime légal de la colocation, dans les deux Régions, suppose un contrat unique signé par le bailleur et tous les colocataires. Des contrats séparés, chambre par chambre, sortent de ce régime : ni pacte légal, ni solidarité légale, ni règles de remplacement propres à la colocation. Chaque contrat obéit alors aux règles du bail qu’il constitue, ce qui peut convenir à un bailleur qui gère lui-même les entrées et sorties, mais change profondément l’équilibre entre les parties.

Les annexes à joindre

Un bail de colocation complet se compose de plusieurs pièces :

• l’annexe explicative établie par le Gouvernement, obligatoire en Wallonie et proposée à Bruxelles avec les modèles ;
• le certificat PEB, dont le modèle bruxellois demande d’indiquer le niveau et qu’il prévoit d’annexer ; en Wallonie, le bail mentionne la date du dernier certificat et l’indice de performance ;
• l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement et enregistré avec le bail ;
• le cas échéant, les documents de copropriété prévus par le modèle bruxellois : acte de base, règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur.

Pour l’état des lieux, les deux modèles officiels ne fournissent qu’un cadre. Vous pouvez partir de notre modèle d’état des lieux en colocation gratuit, qui distingue chambres et parties communes. Un état des lieux simplifié convient mal à une colocation : à plusieurs, les détails comptent pour savoir qui répond de quoi.

Les erreurs fréquentes

• Utiliser un modèle étranger : un contrat rédigé pour le droit français ignore le pacte, la solidarité légale et les règles de remplacement belges.
• Se tromper de variante : si un colocataire établit sa résidence principale dans les lieux avec l’accord requis du bailleur, ce sont les règles de la résidence principale qui s’appliquent, quel que soit l’intitulé du modèle signé.
• Oublier le pacte ou le signer après le bail.
• Négliger l’enregistrement, à charge du bailleur, et, en Wallonie, celui des avenants, à charge du nouveau colocataire.
• Ne rien prévoir pour les départs : sans avenant ni mise à jour de l’état des lieux, chaque changement de colocataire devient source de litige. Notre guide sur l’avenant détaille la marche à suivre ; si c’est tout le bail qui change de mains, voyez plutôt un exemple de cession de bail.

Ces modèles ne conviennent qu’à la location d’un logement. Pour une terre agricole, d’autres textes s’appliquent : voyez notre modèle de bail à ferme.

En résumé : le meilleur modèle de bail de colocation est gratuit et officiel ; il ne reste qu’à le compléter avec soin, à y joindre le pacte et l’état des lieux, et à le tenir à jour à chaque changement de colocataire.