Modèle d’état des lieux simplifié gratuit

Le modèle indicatif d’état des lieux publié par la Wallonie compte vingt-huit pages et vingt-cinq rubriques, du hall d’entrée à la sécurité. Pour un studio vide ou un petit appartement rafraîchi, beaucoup de bailleurs et de locataires cherchent une version plus courte. C’est possible, à une condition : rester détaillé. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que la loi exige malgré tout et vous propose une trame simplifiée à recopier. Pour les modèles complets, voyez notre modèle d’état des lieux gratuit à télécharger.

Simplifié ne veut pas dire sommaire

Les textes belges n’interdisent pas un document court ; ils interdisent un document vague.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose « un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire », dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et enregistré avec lui.
• À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs.

Le mot qui compte est « détaillé ». Un état des lieux qui se limite à « logement en bon état général » ne permet pas de comparer chaque élément à la sortie. Et l’article 1731 de l’ancien Code civil en tire la conséquence : sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Si vous vous demandez s’il est possible de s’en passer ou de le faire sans frais, notre article état des lieux gratuit : est-ce possible fait le point.

Ce que la loi wallonne exige au minimum

L’article 27, § 2, du décret wallon du 15 mars 2018 fixe, sauf convention contraire, le contenu minimum de l’état des lieux d’entrée. C’est la meilleure check-list pour construire une version courte qui ne laisse rien de côté :

1. la date du constat ;
2. l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations ;
3. les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail ;
4. une note générale donnant un aperçu de l’état du bien, des matériaux, des équipements et de l’entretien et de la propreté des pièces ;
5. la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et de la propreté de chaque pièce ;
6. l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents ;
7. le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date ;
8. le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
9. la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis ;
10. l’existence et la localisation des équipements de sécurité ;
11. les signatures, précédées de « lu et approuvé », des parties ou de leur mandataire ;
12. la signature du ou des auteurs des constatations.

Les règles propres au modèle wallon complet sont détaillées dans notre article sur le modèle d’état des lieux en Wallonie gratuit. À Bruxelles, la Région publie un modèle-type à valeur indicative ; elle le présente, sur be.brussels, comme « a checklist of the minimum points to be verified », en ajoutant que son usage ne protège pas des litiges s’il est mal complété. Le Code bruxellois exige en outre, pour un logement à compteurs individuels, les numéros de compteurs et les codes EAN.

La trame simplifiée, à recopier

Voici une trame courte, à recopier dans votre traitement de texte. C’est une trame de travail, pas un formulaire officiel : complétez chaque ligne, biffez ce qui ne sert pas, et ajoutez des lignes plutôt que d’en retirer.

1. En-tête

• Adresse du logement, étage, numéro de l’appartement, cave et garage éventuels.
• Bailleur et preneur : nom et domicile ; le cas échéant, l’expert et sa qualité.
• Date et heure de la visite ; date de signature du bail et de prise de cours.
• Mention : « État des lieux d’entrée dressé contradictoirement avant le début de l’occupation ».

2. Note générale

Trois à cinq lignes : type de bien, état d’entretien et de propreté d’ensemble, peintures récentes ou non, présence ou absence de traces d’humidité.

3. Un tableau par pièce

Reprenez ce tableau pour chaque pièce : hall, séjour, cuisine, salle de bain, toilette, chaque chambre, puis cave, grenier, garage, terrasse et jardin. Dans la colonne « état constaté », écrivez ce que vous voyez (« deux trous de cheville au mur nord », « joint de baignoire noirci sur 30 cm ») plutôt qu’un jugement général.

4. Compteurs, clés, sécurité

• Eau, gaz, électricité : numéro de compteur, index et, à Bruxelles, code EAN.
• Jauge de la citerne, s’il y en a une.
• Clés : nombre et sorte, porte par porte ; télécommandes et badges, avec leur numéro.
• Détecteurs de fumée : nombre et emplacement.
• Documents d’entretien remis (chaudière, par exemple) et leur date.

5. Signatures

• Nombre de pages et de photos jointes.
• Lieu, date, mention manuscrite « lu et approuvé », signature des deux parties, paraphe de chaque page.

La version simplifiée à la sortie

À la sortie, la trame courte se réutilise telle quelle : on reprend le document d’entrée, dans le même ordre, et on note pour chaque ligne ce qui a changé. En Wallonie, l’article 27, § 5, du décret fixe aussi, sauf convention contraire, un contenu minimum pour l’état des lieux de sortie, notamment :

• la date des constatations et l’identité de leurs auteurs ;
• la désignation du bien et les références au bail, à l’état des lieux d’entrée, à la durée d’occupation et à tout avenant ;
• le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
• la consignation des clés, télécommandes, badges et autres dispositifs restitués ;
• les observations sur des éléments ou documents restant à remettre ;
• le lieu, la date et les signatures précédées de « lu et approuvé ».

Ajoutez une colonne « état à la sortie » à chaque tableau de pièce : la comparaison se lit alors d’un coup d’œil, ligne par ligne. Chaque partie peut requérir cet état des lieux de sortie, contradictoire et à frais partagés.

Les pièges d’une version courte

Le modèle wallon contient des remarques préalables qui méritent d’être lues avant de simplifier. L’une d’elles prévoit que, si aucun dégât n’est mentionné, « les parties reconnaissent que ce qui y est décrit est intact » et que les appareils fonctionnent. Cette formule protège le bailleur, mais elle suppose que tout a été vérifié : avec une trame courte, ce qui n’a pas été regardé sera réputé en bon état.

Autres écueils fréquents :

• oublier des pièces secondaires : cave, grenier, garage, balcon ;
• ne pas tester les équipements : un four ou une hotte notés sans essai ;
• omettre les compteurs, alors qu’ils servent au décompte des charges ;
• compter les clés sans les essayer ;
• signer sans relire, ou laisser une partie absente sans procuration.

Quand la version simplifiée ne suffit pas

Une trame courte convient à un petit logement vide, en bon état, avec peu d’équipements, entre parties qui se font confiance. Elle montre ses limites :

• pour une maison, un grand appartement ou un logement meublé, où l’inventaire du mobilier s’ajoute à la description ;
• après des travaux récents, dont il faut décrire précisément les finitions ;
• pour une colocation, où chaque chambre et chaque pièce commune doivent être distinguées ; le bail lui-même suit ses propres règles, présentées dans notre modèle bail colocation non meublé ;
• lorsque la relation entre les parties est déjà tendue.

Elle n’est pas non plus conçue pour des terres, des bois ou un droit de chasse : l’article 1730 de l’ancien Code civil ne s’applique pas aux baux à ferme, et ces contrats obéissent à leurs propres règles ; voyez notre bail de chasse modèle.

Dans ces situations, un état des lieux complet, dressé ensemble ou par un expert désigné d’un commun accord, est plus sûr. En Wallonie, selon Droits Quotidiens, l’état des lieux fait par les parties elles-mêmes est gratuit, et l’expert choisi ensemble est payé pour moitié par chacune.

En résumé : un état des lieux simplifié est valable s’il reste détaillé, contradictoire et signé. Utilisez la liste de l’article 27 comme garde-fou, un tableau par pièce comme méthode, et des photos datées comme complément.