Bail à ferme : modèle gratuit

Vous cherchez un modèle de bail à ferme pour louer une terre, une prairie ou un bâtiment agricole en Wallonie ? La Région publie un modèle-type officiel, gratuit, qui intègre la réforme de 2020. Ce guide de nos guides location et bail vous dit où le trouver et comment le compléter. Pour les règles de fond (types de baux, fermage, fin du contrat), lisez d’abord notre article sur le bail à ferme.

Le modèle-type officiel de la Région wallonne

Un arrêté ministériel du 7 octobre 2021, signé par le ministre wallon de l’Agriculture, établit un « modèle-type de contrat de bail à ferme classique conclu sous écriture privée ». Il s’applique à tous les bailleurs, à l’exception des propriétaires publics (État, Régions, communes…), qui disposent de leurs propres modèles. Le texte et son annexe sont publiés gratuitement sur Wallex : arrêté ministériel du 7 octobre 2021 et son modèle-type.

Le modèle le dit lui-même : ce contrat est « un modèle à titre indicatif ». Vous n’êtes pas obligé de l’utiliser, mais c’est la meilleure base disponible, car il reprend les mentions exigées par la loi réformée et les principales clauses autorisées. D’autres modèles-types existent pour certains baux, comme le bail de fin de carrière ou le bail de courte durée des propriétaires publics ; le portail de l’agriculture wallonne les regroupe avec les formalités obligatoires.

Mon état des lieux ne diffuse pas de fichier de bail à ferme à imprimer : le seul modèle à jour qui fasse référence est celui de la Région.

Ce que contient le modèle de bail à ferme

Le modèle-type suit l’ordre logique d’un bail agricole. Ses grandes rubriques sont les suivantes :

Ce modèle vise le bail classique. Pour un bail de longue durée ou un bail de carrière, qui sont conclus devant notaire, c’est le notaire qui rédige l’acte.

Les mentions obligatoires de tout bail à ferme

Que vous utilisiez le modèle officiel ou votre propre trame, la loi impose un écrit contenant au minimum :

1. l’identité des parties : pour une personne physique, nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, état civil, numéro de registre national et, s’ils sont connus, numéro de producteur et numéro d’entreprise ; pour une personne morale, dénomination, siège, numéros et représentants ;
2. la date de prise de cours du bail ;
3. la durée du bail ;
4. la désignation cadastrale des parcelles telle qu’elle figure sur l’extrait de la matrice cadastrale : commune, division, section, numéro parcellaire, contenance et rue ou lieu-dit ;
5. le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle et la région agricole où elle se situe.

Ces données servent aussi au calcul du fermage maximal, qui multiplie le revenu cadastral non indexé par le coefficient de la région agricole. Un bail a ferme exemple trouvé en ligne qui omettrait ces mentions ne serait pas conforme au texte wallon.

Les clauses à ne pas oublier

Selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, plusieurs clauses doivent être prévues dès la signature, car elles ne peuvent pas toujours être ajoutées ensuite :

• la clause de décès : elle permet au bailleur de donner congé aux héritiers si le preneur décède sans laisser de conjoint, de cohabitant légal ni de descendant ;
• la clause de vente : elle identifie une parcelle d’au plus deux hectares, ou d’au plus dix pour cent d’un ensemble d’un seul tenant, que le bailleur pourra vendre libre d’occupation après trois ans de bail, avec un préavis de six mois au moins ;
• la qualité des terrains : mentionner qu’un terrain est à bâtir ou à destination industrielle facilite sa récupération pour cette destination ;
• les clauses environnementales : restitution dans un état d’assolement, de fertilité et de propreté équivalent, limites sur le fumier et la paille, lutte contre l’érosion, maintien des haies et arbres repris dans l’état des lieux.

À l’inverse, toute clause qui restreint la liberté de culture du preneur en dehors de ces cas est réputée inexistante. Pour la cession du bail, qui obéit à des règles impératives, un exemple de cession de bail d’habitation ne peut pas être transposé tel quel.

L’état des lieux, annexe indispensable

Le modèle-type prévoit un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement et annexé au bail. En Wallonie, il doit l’être au plus tard dans les trois mois de l’entrée dans les lieux. Son contenu minimal a été fixé par un arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 : éléments naturels, équipements, couvert végétal et analyses de sol.

Pour un logement, on peut parfois se contenter d’un état des lieux simplifié ou d’un modèle d’état des lieux en Wallonie gratuit. Le bail à ferme demande davantage : l’état des lieux sert à calculer les indemnités de sortie et à prouver l’état des haies, des arbres, des bâtiments et du sol. Les parties peuvent désigner un expert commun ; à défaut d’accord, le juge de paix peut en désigner un.

Signer, notifier et enregistrer

Une fois le modèle complété :

1. signez le bail en autant d’exemplaires que nécessaire ;
2. dressez l’état des lieux d’entrée et annexez-le ;
3. notifiez les données du bail et l’état des lieux à l’Observatoire du foncier agricole, par voie électronique ;
4. faites enregistrer le bail au SPF Finances, en ligne via MyRent ou au bureau compétent.

Le modèle-type rappelle que le contrat doit préciser quelle partie se charge de l’enregistrement. Pour un bail de logement loué en même temps, comme une maison de colocation, un modèle bail colocation non meublé relève d’un autre régime et d’un autre contrat.

Les erreurs fréquentes avec un modèle de bail à ferme

Le modèle-type évite bien des pièges, à condition de ne pas le détourner. Voici les erreurs que l’on rencontre le plus souvent :

• utiliser un ancien modèle antérieur au 1er janvier 2020 : il ne reprend ni les mentions cadastrales exigées, ni l’état des lieux, ni la notification à l’Observatoire du foncier agricole ;
• raccourcir la durée d’un bail classique en dessous de neuf ans : sauf bail de courte durée conclu dans l’un des cas prévus par la loi, la durée minimale s’impose ;
• fixer un fermage libre sans vérifier le maximum légal : le preneur peut demander à tout moment qu’il soit ramené au taux légal ;
• ajouter des clauses sur le mode de culture : en dehors des exceptions admises, elles sont réputées inexistantes ;
• oublier les clauses utiles au bailleur, comme la clause de décès ou la clause de vente d’une petite parcelle, qui doivent figurer dans le bail dès l’origine ;
• qualifier le contrat autrement pour échapper à la loi : un juge peut requalifier en bail à ferme une convention qui en réunit les éléments.

Le modèle-type n’est pas non plus adapté à d’autres contrats ruraux. Le prêt à usage (commodat), qui doit rester gratuit, ou un contrat de culture occasionnel entre agriculteurs obéissent à d’autres règles, et le bail de chasse porte sur un droit différent de l’exploitation agricole du sol.

Qui peut vous aider à compléter le modèle

Pour un bail classique simple, les parties peuvent remplir elles-mêmes le modèle officiel. Dès que la situation se complique (plusieurs propriétaires en indivision, bail de longue durée, terrain susceptible de devenir constructible, reprise d’un bail verbal), l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural est prudente. Le notaire est d’ailleurs incontournable pour les baux de longue durée et de carrière, et il se charge alors de la notification à l’Observatoire du foncier agricole.

En résumé, le modèle officiel wallon offre une base gratuite et à jour pour un bail à ferme classique. Il ne dispense pas de réfléchir au type de bail, aux clauses à insérer et à la qualité de l’état des lieux, qui feront la différence le jour où le bail prendra fin.