Bail d’habitation : modèle gratuit

Vous cherchez un modèle de bail d’habitation gratuit ? Le plus sûr est aussi le plus simple : les modèles publiés par les Régions elles-mêmes. Ce guide de nos guides location et bail explique où les télécharger, comment choisir le bon et comment le remplir sans erreur. Pour les règles de fond, durée, loyer, garantie et fin du contrat, commencez par notre article sur le bail d’habitation.

Un rappel d’abord : le bail d’habitation est régionalisé. Un logement situé en Wallonie se loue selon le décret wallon du 15 mars 2018, un logement bruxellois selon le Code bruxellois du logement, un logement flamand selon le décret flamand du 9 novembre 2018. Le modèle doit donc être celui de la Région où se trouve le bien.

Les modèles officiels et gratuits

En Wallonie

Le Service public de Wallonie Logement publie sur logement.wallonie.be des modèles de bail avec leur annexe obligatoire, en PDF et en Word : notamment le bail de résidence principale, le bail de colocation (de résidence principale ou de droit commun, avec un modèle de pacte de colocation) et le bail étudiant. Le modèle de bail de résidence principale s’ouvre sur une « observation importante » : il a été établi par le Gouvernement wallon en exécution de l’article 3, § 4, du décret, et il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire ». Il reprend les clauses issues du décret et d’autres dispositions « bien connues de la pratique ».

À Bruxelles

La Région de Bruxelles-Capitale propose sur sa page « Contrat de bail : modèles et annexe » quatre familles de modèles, en PDF et en Word :

La Région précise que le bailleur et le locataire sont invités à utiliser ces modèles « par facilité », sans obligation, pour autant que les réglementations applicables soient respectées. L’annexe explicative, elle, « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail ».

En Flandre

Le décret flamand n’impose pas de modèle : il exige un écrit reprenant des mentions minimales et une référence à la note explicative (« vulgariserende toelichting ») publiée par l’Autorité flamande. Notre bureau n’intervenant pas en Flandre, nous vous renvoyons à nos guides consacrés à cette Région.

Choisir le bon modèle

Le modèle dépend de l’usage du logement, pas de sa taille ni de son prix :

• résidence principale : le locataire y établit son domicile ; c’est le cas le plus fréquent, et le régime le plus protecteur ;
• droit commun : résidence secondaire ou pied-à-terre, dont la durée est librement convenue ;
• colocation : plusieurs colocataires signent un contrat unique avec le bailleur ; en Wallonie, ils signent aussi un pacte de colocation, au plus tard à la signature du bail ; notre bail de colocation exemple détaille ce contrat ;
• bail étudiant : location par ou pour un étudiant, dans le cadre de ses études, avec ses propres règles de durée et de congé.

Certaines locations sortent du bail d’habitation. Un bien rural exploité par un agriculteur relève du bail à ferme, qui a son propre régime : voyez notre bail à ferme à imprimer. Un commerce ouvert au public relève du bail commercial.

Remplir le modèle, clause par clause

Le modèle wallon de résidence principale suit un plan en dix-huit points, de la description du bien aux conditions particulières. Voici les clauses qui demandent le plus d’attention :

L’article 3 du décret wallon fixe les mentions minimales : identité des parties, date de prise de cours, durée, type de bail, désignation des lieux, loyer hors charges, montant et nature des charges, caractère forfaitaire ou provisionnel, mode de calcul des charges dans un immeuble à plusieurs logements, compteurs et date du dernier certificat PEB avec son indice. Le modèle les reprend toutes : ne laissez aucune case vide.

Les points où le modèle ne suffit pas

Un modèle ne remplace pas la lecture du texte en vigueur, pour trois raisons.

Il peut être en retard sur la loi. Le modèle wallon de résidence principale indique encore « maximum trois mois de loyer » pour la garantie bancaire. Or le décret du 19 mai 2023 a plafonné toutes les formes de garantie à deux mois de loyer depuis le 1er juin 2023. À Bruxelles, les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 sont soumis à une garantie de deux mois au plus, sous l’une des cinq formes prévues par le Code, et une clause interdisant purement et simplement les animaux n’y est plus valable. Vérifiez que le modèle téléchargé tient compte de ces règles, ou corrigez-le.

Il ne valide pas une clause contraire à la loi. Le décret wallon répute non écrite la clause résolutoire expresse (article 37), et la clause interdisant d’établir sa résidence principale dans le logement, si elle n’est pas sérieusement justifiée (article 52). Une clause ajoutée dans les « conditions particulières » ne peut pas contourner ces règles impératives.

Il ne dit rien de votre bien. La description des lieux, les équipements, les compteurs et l’état du logement, c’est à vous de les documenter.

Les annexes à joindre

Un bail complet comporte plusieurs pièces :

• l’annexe explicative régionale, obligatoire en Wallonie comme à Bruxelles, qui résume les règles légales ;
• l’état des lieux d’entrée, détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation, puis annexé au bail et enregistré ; en Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge ;
• le pacte de colocation, en cas de colocation en Wallonie.

Pour l’état des lieux, la Wallonie publie aussi un modèle indicatif, présenté dans notre guide modèle d’état des lieux en Wallonie gratuit. Attention à la version allégée : un état des lieux simplifié peut servir de base, mais le décret exige un état des lieux « détaillé ». Un document trop sommaire affaiblit la preuve le jour de la sortie.

Signer et enregistrer

Le bail est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un exemplaire pour l’enregistrement. L’enregistrement incombe au bailleur, qui supporte aussi les frais d’un enregistrement tardif, comme le rappelle le point 16 du modèle wallon. Le modèle ajoute qu’à défaut d’enregistrement, le délai de congé et l’indemnité à charge du locataire ne s’appliquent pas si une mise en demeure d’enregistrer est restée sans effet pendant un mois.

Les erreurs fréquentes avec un modèle trouvé en ligne

Beaucoup de contrats types circulent sur internet. Avant d’en utiliser un, vérifiez quatre points :

• le pays : un modèle rédigé pour la France renvoie à une autre loi, à d’autres durées et à d’autres plafonds de garantie ; il n’a pas sa place pour un logement belge ;
• la Région : un bail bruxellois ne convient pas pour un logement wallon, et inversement, car les règles et l’annexe explicative diffèrent ;
• la date : un modèle antérieur aux réformes wallonne de 2023 et bruxelloise de 2024 peut mentionner une garantie trop élevée ou des clauses devenues non valables ;
• les blancs : une clause non remplie, comme la durée, n’empêche pas le bail d’exister, mais c’est alors la loi qui décide à votre place.

Dans le doute, repartez du modèle officiel de votre Région, téléchargé le jour même sur le site régional.

Où lire les textes

Pour vérifier une clause, consultez la version consolidée du décret wallon sur Wallex ou la brochure juridique bruxelloise sur les baux d’habitation, qui répond question par question aux interrogations des bailleurs et des locataires.

En résumé : le meilleur modèle de bail d’habitation est gratuit et publié par votre Région. Complétez-le avec soin, mettez-le à jour des dernières réformes, joignez l’annexe explicative et un état des lieux d’entrée détaillé, puis enregistrez le tout.