Modèle : travaux pendant le bail (gratuit)

Un logement à rafraîchir, un locataire bricoleur, un bailleur qui n’a pas le budget : la tentation est grande de s’arranger oralement. Le droit wallon et le droit bruxellois prévoient pourtant un cadre précis, le bail de rénovation, qui impose un écrit et des contreparties. Ce guide de nos guides location et bail propose un modèle de convention gratuit, à adapter. Pour les règles générales sur les réparations, les travaux urgents et le congé pour travaux, voyez d’abord notre dossier sur les travaux pendant le bail.

Quand utiliser ce modèle

Le modèle vise une situation précise : le locataire s’engage à réaliser, à ses frais, des travaux qui incombent normalement au bailleur. Ce n’est pas le cas des petits aménagements qu’un locataire souhaite faire pour son confort, comme repeindre une chambre : ceux-là supposent simplement l’accord écrit du bailleur et une clause sur leur sort en fin de bail. Ce n’est pas non plus le cas des réparations urgentes décidées par le bailleur, que le locataire doit en principe tolérer.

Le bail de rénovation convient, par exemple, pour :

• remplacer une cuisine ou une salle de bain vétuste ;
• refaire les revêtements de sol ou les enduits de plusieurs pièces ;
• mettre en conformité un logement qui ne répond pas aux exigences de salubrité, lorsque les textes le permettent ;
• réaliser des travaux d’isolation ou de menuiserie convenus avec le bailleur.

Les recherches sur un « bail location gratuit contre travaux » méritent une précision. Les deux Régions permettent qu’aucun loyer ne soit exigé pendant la durée convenue pour les travaux. Mais une occupation totalement gratuite n’est plus un bail : l’ancien Code civil définit le louage comme la jouissance d’une chose « moyennant un certain prix » (article 1709). Le modèle ci-dessous suppose donc un loyer, suspendu, réduit ou gelé selon la contrepartie choisie.

Les règles à respecter selon la Région

En Wallonie, l’article 50 du décret

Les parties peuvent convenir par écrit, à tout moment, que le preneur s’engage à réaliser à ses frais des travaux déterminés qui incombent au bailleur, en fixant le délai d’exécution. Il peut être dérogé aux exigences de salubrité de l’article 9 si les travaux visent à mettre le logement en conformité, s’ils sont décrits avec précision, si leur début est fixé dans un délai raisonnable et si aucun loyer n’est exigible pendant la durée convenue pour les réaliser. En contrepartie, le bailleur renonce pendant une période déterminée à mettre fin au bail ou à demander la révision du loyer, ou il accorde une diminution ou une remise de loyer. À la demande de la partie la plus diligente, une réception contradictoire a lieu au terme des travaux. Le texte fait foi dans la version consolidée du décret sur Wallex.

À Bruxelles, l’article 222 du Code du logement

Le bail doit être conclu pour trois ans au moins. Le bail ou un avenant, conclu avant les travaux, détermine avec précision le descriptif des travaux, la date de démarrage, fixée dans un délai raisonnable, et le délai d’exécution, qui ne peut dépasser douze mois. Aucun loyer ne peut être exigé pendant la durée des travaux lorsque les parties dérogent aux exigences de salubrité. Le bailleur porte le bail de rénovation à la connaissance du Service d’inspection régionale. Il peut, moyennant une demande préalable avec un préavis d’au moins trois jours, accéder au logement avec le conseil technique de son choix pour contrôler l’avancement.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la brochure juridique de Bruxelles Logement précise que le bailleur doit renoncer à mettre fin au bail et, en outre, soit renoncer à la révision du loyer, soit accorder une diminution ou une remise de loyer.

Le modèle de convention, clause par clause

Le modèle ci-dessous se présente comme un avenant à un bail existant. Il peut aussi être intégré directement dans le bail. Complétez chaque élément entre crochets et supprimez les clauses propres à l’autre Région.

Avenant au bail du [date] : convention de travaux (bail de rénovation)

Article 1. Parties et bail. Entre [nom, prénoms, domicile du bailleur], ci-après le bailleur, et [nom, prénoms, domicile du preneur], ci-après le preneur, parties au bail du [date] portant sur le logement situé [adresse], conclu pour une durée de [durée].

Article 2. Objet. Le preneur s’engage à réaliser, à ses frais, dans le bien loué, les travaux suivants, qui incombent au bailleur : [description précise, pièce par pièce, matériaux, quantités, normes à respecter]. Un descriptif détaillé et, le cas échéant, les devis sont annexés.

Article 3. Calendrier. Les travaux débutent le [date, dans un délai raisonnable] et sont achevés au plus tard le [date]. À Bruxelles, ce délai ne dépasse pas douze mois.

Article 4. Loyer pendant les travaux. [Aucun loyer n’est exigible du [date] au [date]] ou [Le loyer reste dû pendant les travaux].

Article 5. Contrepartie. En contrepartie des travaux, le bailleur [renonce à mettre fin au bail jusqu’au [date]] [et/ou renonce à demander la révision du loyer jusqu’au [date]] [et/ou accorde une diminution de loyer de [montant] par mois du [date] au [date]] [ou une remise de loyer de [montant]]. À Bruxelles, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, la renonciation au congé est obligatoire, combinée à l’une des deux autres contreparties.

Article 6. Exécution. Le preneur fait exécuter les travaux dans les règles de l’art, obtient les autorisations éventuellement nécessaires et remet au bailleur les factures, garanties et documents techniques. Il souscrit ou vérifie les assurances utiles pendant le chantier.

Article 7. Contrôle. Le bailleur peut visiter le chantier [à Bruxelles : sur demande préalable avec un préavis d’au moins trois jours, avec le conseil technique de son choix].

Article 8. Réception. Au terme des travaux, à la demande de la partie la plus diligente, les parties procèdent à une réception contradictoire, constatée par écrit et annexée au bail.

Article 9. Inexécution. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai, ou en cas de malfaçons, [conséquences convenues : fin des contreparties, paiement des loyers non perçus, dommages et intérêts].

Article 10. Fin du bail. Les travaux réalisés restent acquis au bien loué, sans indemnité [ou : moyennant l’indemnité suivante].

Article 11. Formalités. [Bruxelles : le bailleur informe le Service d’inspection régionale de la conclusion du présent bail de rénovation et du délai d’exécution.] Le présent avenant est établi en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement.

Fait à [lieu], le [date]. Signatures.

Les points à vérifier avant de signer

• La précision du descriptif : « rafraîchir la cuisine » ne suffit pas. Écrivez ce qui sera remplacé, avec quels matériaux et dans quelles pièces.
• L’équilibre de la contrepartie : une renonciation au congé pendant une période trop courte ou une remise de loyer sans rapport avec le coût des travaux sera source de conflit.
• Le sort des travaux en fin de bail : l’article 10 évite toute discussion sur une éventuelle indemnité.
• L’enregistrement : un avenant qui modifie le loyer ou la durée se joint utilement au bail enregistré, auprès du SPF Finances.

Ce modèle ne remplace pas les modèles propres à d’autres situations : un modèle de bail de colocation organise la vie de plusieurs preneurs, et un contrat rural obéit à d’autres règles, comme le montre notre modèle de bail à ferme.

Les états des lieux, avant et après les travaux

Un bail de rénovation se contrôle par comparaison. Avant le chantier, un état des lieux décrit précisément les pièces concernées : notre modèle état des lieux contradictoire avant travaux en donne la trame. À la fin, la réception contradictoire constate ce qui a été fait ; elle peut prendre la forme d’un avenant à l’état des lieux, sur la base de notre modèle avenant état des lieux après travaux.

Ces deux documents servent aussi plus tard : à la sortie du locataire, ils permettent de distinguer les travaux qu’il a réalisés, l’usure normale et les éventuels dégâts. Sans eux, la preuve devient difficile pour les deux parties.

En résumé : le bail de rénovation permet d’échanger des travaux contre un avantage, à condition de respecter la forme écrite, de décrire les travaux avec précision, de fixer un calendrier et une contrepartie, et de constater l’état du logement avant et après. Le modèle ci-dessus vous donne la structure ; adaptez-le à votre Région et à votre chantier.