Travaux pendant le bail

Une location dure des années, et un logement vit : il faut l’entretenir, le réparer, parfois le rénover. Les travaux pendant le bail posent donc toujours les mêmes questions : qui paie, qui décide, et que devient le loyer pendant le chantier ? Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Qui doit faire quoi

Le principe

Le décret wallon du 15 mars 2018 pose la répartition de base. Le bailleur délivre le logement « en bon état de réparations de toute espèce », l’entretient en état de servir à l’usage prévu et y fait toutes les réparations nécessaires « autres que locatives » (article 7). Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations « de minimes importances » dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement suit la même logique : le locataire effectue les réparations locatives et le menu entretien, sauf s’ils sont dus à la vétusté ou à la force majeure ; le bailleur assume toutes les autres réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux. Le locataire reste responsable des réparations causées par son comportement fautif.

Les listes officielles

Les deux Régions ont adopté une liste non limitative des réparations et de leur répartition. En Wallonie, elle figure en annexe de l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018, et le SPW Logement en publie une version détaillée, objet par objet. Ce document précise qu’il ne peut pas être dérogé à cette répartition dès que le logement est la résidence principale du locataire. À Bruxelles, la brochure officielle indique que les parties ne peuvent pas déroger à la répartition fixée par le Gouvernement.

Le locataire a aussi un devoir d’alerte : la liste wallonne lui impose de prévenir le bailleur, dans un délai raisonnable, de toute défectuosité, faute de quoi il s’expose à supporter l’aggravation des dommages. Le modèle officiel de bail wallon reprend cette obligation d’information.

Les travaux du bailleur en cours de bail

Les réparations urgentes

Si le logement a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, le locataire « doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent », même s’il est privé d’une partie du logement pendant le chantier (article 21 du décret wallon). En Wallonie, la même règle vaut pour les travaux économiseurs d’énergie repris dans une liste établie par le Gouvernement et réalisés aux conditions qu’il fixe.

La contrepartie est double. Si ces travaux durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. S’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. À Bruxelles, la brochure officielle rappelle la même règle, tirée de l’article 1724 de l’ancien Code civil.

Les travaux énergétiques à Bruxelles

Le Code bruxellois ajoute un régime propre (article 221). Dans les baux de neuf ans ou plus, le bailleur peut, sans l’accord du locataire et au maximum une fois tous les trois ans, réaliser des travaux non urgents destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou à l’adapter au handicap ou à la perte d’autonomie du locataire. Il doit l’en informer par recommandé au moins un mois à l’avance. Ces travaux ne peuvent pas durer plus de nonante jours, le logement doit rester occupable, et ils ne peuvent pas viser la mise en conformité aux exigences élémentaires. S’ils dépassent la durée prévue, le loyer est diminué. Les parties peuvent aussi convenir, au plus tard un mois avant le début des travaux, d’une augmentation de loyer.

Le logement non conforme

En Wallonie, sauf bail à rénovation, le logement loué doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable (article 9). Si le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires, le locataire peut exiger leur exécution ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Les travaux du locataire

Le locataire qui veut repeindre, poser une cuisine ou transformer une pièce doit d’abord relire son bail. Le modèle officiel de bail wallon prévoit que « tous les travaux, embellissements, améliorations, transformations du bien loué » ne peuvent être effectués qu’avec l’accord écrit et préalable du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire. Faites préciser par écrit les travaux autorisés et le sort des aménagements en fin de bail : seront-ils laissés en place, sans indemnité, ou le logement devra-t-il être remis dans son état d’origine ?

Le bail de rénovation

Le bail de rénovation, ou bail à rénovation, renverse la logique : le locataire s’engage à réaliser à ses frais des travaux qui incombent normalement au bailleur, en échange d’un avantage.

En Wallonie

L’article 50 du décret wallon permet aux parties de convenir par écrit, à tout moment, que le preneur réalise à ses frais des travaux déterminés qui incombent au bailleur, en fixant le délai d’exécution. Il peut alors être dérogé aux exigences de salubrité si les travaux visent précisément la mise en conformité, s’ils sont décrits avec précision, si leur début est fixé dans un délai raisonnable et si aucun loyer n’est exigible pendant la durée convenue pour les réaliser. En contrepartie, le bailleur renonce pendant une période déterminée à mettre fin au bail ou à demander la révision du loyer, ou il accorde une diminution ou une remise de loyer. À la demande de la partie la plus diligente, une réception contradictoire des travaux a lieu à leur terme.

À Bruxelles

Selon la brochure juridique de la Région, le bail de rénovation (article 222) s’applique à tout bail d’habitation d’au moins trois ans. Le bail ou son avenant décrit précisément les travaux, fixe leur début dans un délai raisonnable et leur durée d’exécution, qui ne peut dépasser douze mois, ainsi que l’avantage accordé au locataire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bailleur doit renoncer à mettre fin au bail jusqu’à l’échéance convenue et, en outre, soit renoncer à la révision du loyer pendant une période déterminée, soit accorder une diminution ou une remise de loyer. Le bailleur informe le Service d’inspection régionale du logement de la conclusion de tout bail de rénovation.

Un modèle de convention est proposé dans notre guide modèle : travaux pendant le bail.

Congé et révision du loyer pour travaux

Dans un bail de résidence principale de neuf ans, le bailleur peut donner congé, avec six mois de préavis, à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, pour reconstruire, transformer ou rénover. En Wallonie, les travaux doivent respecter la destination urbanistique des lieux, affecter le corps du logement occupé et coûter plus de trois années de loyer ; ils doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis, faute de quoi le locataire a droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Le locataire titulaire d’un bail à vie bénéficie d’une protection particulière : voyez notre guide « bail à vie locataire ».

Après des travaux, le bailleur peut aussi demander au juge une augmentation de loyer s’il établit que la valeur locative normale a augmenté d’au moins dix pour cent en raison de travaux effectués à ses frais, à l’exception des travaux de mise en conformité (article 58 du décret wallon). Pour un local commercial, les règles sont différentes : voyez notre article bail commercial et travaux.

L’état des lieux, avant et après

Qu’il s’agisse d’un chantier du bailleur, d’aménagements du locataire ou d’un bail de rénovation, un état des lieux détaillé est la seule façon de mesurer ce qui a changé. Dressé avant les travaux, il fixe l’état de départ ; complété à leur terme, il sert de base à la réception contradictoire et, plus tard, à l’état des lieux de sortie.

En résumé : le menu entretien revient au locataire, le reste au bailleur ; les réparations urgentes s’imposent au locataire, mais ouvrent droit à une baisse de loyer au-delà de quarante jours ; les travaux du locataire supposent l’accord du bailleur ; et le bail de rénovation permet d’échanger des travaux contre des avantages, à condition de tout écrire.