Bail et TVA

« Bail soumis à TVA » ou « loyer exonéré » : la mention figure dans de nombreux contrats, sans que les parties sachent toujours ce qu’elle recouvre. La TVA sur les loyers est un impôt fédéral, qui obéit aux mêmes règles à Bruxelles et en Wallonie, alors que le bail lui-même relève de règles civiles, souvent régionales. Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour tous les types de baux. Pour la rédaction du contrat lui-même, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le principe, une location sans TVA

L’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA exempte « l’affermage et la location de biens immeubles par nature ». C’est la règle de base, qui vaut pour la très grande majorité des baux : logement, bureau, commerce, entrepôt loué à long terme, terrain. Le bailleur ne facture pas de TVA sur le loyer et, en contrepartie, ne peut pas déduire la TVA payée sur la construction ou les travaux du bien loué.

Cette règle ne dépend ni de la Région, ni du nom donné au contrat. Un bail d’habitation soumis au décret wallon ou au Code bruxellois, un bail commercial soumis à la loi du 30 avril 1951 ou un bail de droit commun relèvent tous, pour la TVA, du même article du Code. Ce qui compte, c’est la nature de la prestation : qu’est-ce qui est mis à disposition, pour combien de temps et à qui.

Les mises à disposition taxées

La loi du 14 octobre 2018 publiée sur Justel, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, a réécrit l’article 44, § 3, 2°. L’exemption y connaît des exceptions, taxées sans qu’il faille opter :

La dernière ligne concerne par exemple une salle, un local ou un terrain mis à disposition d’une entreprise pour quelques semaines. Elle ne s’applique pas à la mise à disposition à des personnes physiques qui utilisent le bien à des fins privées ou étrangères à leur activité économique, ni à des organisations sans but de lucre, ni à une personne qui affecte le bien à des opérations exemptées visées au paragraphe 2 de l’article.

La fiche des modifications du Code de la TVA sur Justel montre que l’article 44 a encore été modifié après 2018, notamment par une loi du 21 décembre 2022. Pour une situation limite, en particulier une location meublée de courte durée, faites vérifier la version en vigueur par un comptable ou un conseiller fiscal.

L’option pour la TVA depuis 2019

La loi de 2018 a ajouté une possibilité nouvelle : la location d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment « que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti » peut être taxée si « le loueur et le preneur » ont « opté conjointement » pour la taxation.

Les conditions

1. Un bâtiment ou une fraction de bâtiment. Lorsque le sol attenant est loué en même temps, l’option vaut pour les deux. Un terrain nu, loué seul, n’entre pas dans cette option.
2. Un preneur assujetti, qui utilise les lieux exclusivement pour son activité économique.
3. Un choix commun, qui vaut pour toute la durée du contrat.
4. Un bâtiment récent : l’option n’est ouverte que si la TVA sur la construction du bâtiment est devenue exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Cette condition ne s’applique pas aux espaces d’entreposage pour lesquels l’option peut être exercée.

Les conséquences

Pour le bailleur, opter ouvre le droit de déduire la TVA sur la construction, mais la loi porte à vingt-cinq ans la période de révision de cette déduction pour les bâtiments loués sous option. Pour le preneur, le loyer est facturé avec TVA, qu’il déduit selon ses propres droits. Les détails pratiques de l’option, déclaration comprise, sont développés dans nos articles sur le bail professionnel et TVA et sur le bail commercial et TVA.

Bail par bail, qui paie la TVA

Le bail d’habitation

Un logement loué comme résidence, principale ou non, est une location exemptée. L’option n’est pas possible, puisque le preneur n’utilise pas les lieux exclusivement pour une activité économique. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 impose en outre que le bail écrit mentionne le loyer hors charges : la question de la TVA ne s’y pose pas.

Le bail commercial et le bail de bureau

Une boutique, un atelier ou un bureau se louent en principe sans TVA. L’option n’est envisageable que pour un bâtiment récent et un preneur assujetti qui l’utilise exclusivement pour son activité. Un immeuble ancien, non reconstruit, reste loué sans TVA.

Le bail entre un particulier et une entreprise

La qualité du bailleur ne change pas le principe : un particulier qui loue un bureau à une société ne facture pas de TVA. Pour opter, il devrait agir comme assujetti, avec les obligations qui en découlent. Dans l’autre sens, une entreprise qui loue un logement à un particulier applique la même exemption.

Le terrain et le parking

Un terrain loué pour les loisirs d’un particulier est exempté. Un parking, un emplacement de camping ou un espace principalement consacré à l’entreposage relèvent des exceptions taxées, tout comme un terrain mis à disposition d’une entreprise pour six mois au plus.

Le bail à construction

Les recherches sur un « bail à construction TVA » visent en général un droit de superficie ou une emphytéose, qui ne sont pas de simples locations mais des droits réels. Leur traitement fiscal suit d’autres règles, que le notaire chargé de l’acte vous indiquera.

TVA et enregistrement, deux régimes distincts

L’exemption de TVA ne dispense pas d’enregistrer le bail. Selon le SPF Finances :

• un bail portant exclusivement sur un logement s’enregistre gratuitement, dans les deux mois de la signature ;
• tout autre bail, par exemple pour un commerce, un bâtiment d’entreprise, un terrain ou une place de parking, s’enregistre dans les quatre mois, moyennant un droit de 0,2 % du montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 euros ;
• pour un immeuble loué en partie comme habitation et en partie à d’autres fins, le coût dépend du nombre de contrats signés.

Pour les suites d’un oubli, voyez notre article bail non enregistré état des lieux, qui explique aussi le sort de l’état des lieux annexé.

Ce qu’il faut écrire dans le bail

Pour éviter les malentendus, le contrat indique au minimum :

• le régime choisi : location exemptée, exception taxée ou option, avec les mentions requises ;
• le loyer, en précisant s’il s’entend hors TVA ou TVA comprise ;
• les charges, et si elles suivent le même régime ;
• l’affectation des lieux et l’interdiction de la modifier sans accord, puisque l’usage conditionne la TVA ;
• les conséquences d’un changement de situation du preneur, par exemple s’il perd sa qualité d’assujetti.

En résumé : un bail se paie en principe sans TVA. La taxe s’applique aux exceptions prévues par le Code, comme le parking ou l’entreposage, et lorsque bailleur et preneur optent ensemble pour la TVA sur un bâtiment professionnel récent. Dans tous les cas, le bail s’enregistre, et son régime fiscal se décide avant la signature.