Bail glissant

Certaines personnes n’ont pas accès directement à un logement : absence de revenus stables, parcours de rue, sortie d’institution, difficultés à gérer un budget. Le bail glissant leur ouvre une porte intermédiaire. Elles entrent dans le logement comme sous-locataires d’un organisme qui les accompagne, puis, si tout se passe bien, reprennent le bail à leur nom. Ce guide de nos guides location et bail donne l’explication du bail glissant en Wallonie et à Bruxelles, articles à l’appui. Pour les règles communes à tous les baux, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le principe du bail glissant

Le bail glissant repose sur deux contrats conclus en même temps. Le premier est un bail de résidence principale entre le bailleur et une personne morale autorisée. Le second est une sous-location, par cette personne morale, à la personne dont elle assure le suivi social. La brochure wallonne le résume ainsi : c’est « à la fois un outil d’insertion permettant à des personnes en difficulté d’accéder au statut de preneur et une convention tripartite entre un bailleur, un opérateur immobilier et un sous-locataire ».

Le mot « glissant » désigne la dernière étape : lorsque les objectifs de l’accompagnement social sont atteints, le bail principal est cédé au sous-locataire. Celui-ci devient le locataire direct du bailleur, dans le même logement.

La brochure bruxelloise rappelle d’où vient ce régime. Il est issu d’une pratique d’accompagnement social par le logement qui existait déjà, sans cadre légal. Le risque était alors de voir certains baux requalifiés par le juge en conventions d’occupation précaire, à l’encontre de l’objectif de stabilisation recherché. Les Régions l’ont donc encadré.

Le bail glissant en Wallonie

En Wallonie, le bail glissant fait l’objet du chapitre VI du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, articles 85 à 88 (décret wallon sur Wallex).

Qui peut le pratiquer

Le Gouvernement wallon arrête la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme et un modèle de bail glissant type (article 85). La brochure du Service public de Wallonie cite comme opérateurs les sociétés d’habitations sociales, les agences immobilières sociales, les CPAS ou encore les associations de promotion du logement, agréés par le Gouvernement.

Les mentions du contrat

Outre les mentions obligatoires de tout bail (article 3), le bail glissant doit contenir l’identité du sous-locataire bénéficiaire du suivi social et les objectifs généraux poursuivis par la personne morale (article 85, § 2).

Le mécanisme

La personne morale conclut un bail de résidence principale pour le sous-louer, avec le même objet, à la personne dont elle assure le suivi. Elle assume à l’égard du bailleur toutes les obligations d’un preneur principal. Lorsque les objectifs de l’accompagnement social sont atteints, le bail est cédé au sous-locataire, qui devient preneur direct ; par dérogation à l’article 49, « le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail » (article 86).

La durée et le calendrier

Le bail principal et la sous-location sont conclus pour une durée maximale de trois années (article 87). La cession au sous-locataire peut intervenir deux mois avant la fin de la première ou de la deuxième année si les objectifs sont atteints ; au-delà, la décision doit être prise six mois avant le terme de la troisième année.

Le suivi social

Les personnes morales effectuent un suivi social régulier du sous-locataire pendant toute la durée du bail et informent le bailleur de sa capacité à reprendre les obligations du bail principal. Le bail de sous-location prévoit une clause permettant à la personne morale de résilier le bail au terme de la troisième année si les objectifs généraux ne sont pas atteints (article 88). Enfin, le chapitre cesse de s’appliquer dès que le bail est cédé au sous-locataire (article 85, § 3).

Le bail glissant à Bruxelles

À Bruxelles, le bail glissant relève des articles 263 à 266 du Code bruxellois du logement, applicables aux baux conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2018.

Qui peut le pratiquer

Le bail est conclu entre un bailleur et une personne morale figurant sur une liste établie par le Gouvernement : l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mars 2019 fixe la liste des acteurs autorisés. Selon l’article 264 du Code, la personne morale peut, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, conclure un bail de résidence principale pour le sous-louer simultanément à la personne dont elle est responsable du suivi.

Les mentions et la cession

Le bail doit être écrit et indiquer l’identité de toutes les parties, y compris celle du sous-locataire bénéficiaire du suivi social, la date de prise de cours, la durée et les objectifs généraux poursuivis par la personne morale (article 263). À l’égard du bailleur, la personne morale est tenue de toutes les obligations du preneur principal et bénéficie des mêmes droits. Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession, par dérogation à l’article 230 du Code, et la cession doit être prévue dans une clause du bail principal qui en explique les modalités (brochure bruxelloise sur les baux d’habitation).

La durée et la suite

Le bail principal et la sous-location durent trois ans au plus (article 265). La cession peut intervenir deux mois avant l’expiration de la première ou de la deuxième année ; à défaut, la personne morale décide au plus tard six mois avant la fin de la troisième année si les objectifs sont atteints. Dans le cas contraire, le bail ne peut être prorogé avec elle que de l’accord exprès du bailleur, aux mêmes conditions. Une fois cédé, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de l’entrée en vigueur du bail initial et suit les règles du bail de résidence principale ; le loyer et les autres conditions restent inchangés.

Le Gouvernement bruxellois publie un modèle de bail glissant de résidence principale, à valeur indicative, avec l’annexe explicative qui « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail » (modèles de bail sur be.brussels).

Wallonie et Bruxelles, les points communs et les différences

Ce qu’il faut savoir côté bailleur

Pour le propriétaire, le bail glissant présente un intérêt concret : pendant la phase de sous-location, son cocontractant est la personne morale, qui assume toutes les obligations d’un preneur principal. Il est tenu informé de l’évolution du sous-locataire, dans le respect du secret professionnel et de sa vie privée, précise la brochure bruxelloise.

En contrepartie, il accepte par avance que le bail passe au sous-locataire si les objectifs sont atteints, sans pouvoir s’y opposer. À Bruxelles, le précompte immobilier est obligatoirement à sa charge dans un bail glissant, comme dans un bail de résidence principale.

Le bail glissant n’est qu’un des régimes prévus par les textes régionaux ; il ne se confond ni avec le bail à vie, qui porte sur la durée, ni avec les questions de bail et TVA, qui concernent la fiscalité de certaines locations.

L’état des lieux dans un bail glissant

L’état des lieux d’entrée garde toute son importance, car trois parties se succèdent autour du même logement : le bailleur, la personne morale et le sous-locataire devenu preneur. Dressé au début du bail principal, contradictoirement et en détail, il fixe l’état du logement que chacun devra respecter. Comme dans tout bail d’habitation, il est joint au bail et suit la même formalité d’enregistrement : voyez notre guide sur l’annexe état des lieux.

En résumé : le bail glissant est un tremplin vers le statut de locataire, strictement encadré en Wallonie comme à Bruxelles, avec une durée maximale de trois ans avant le glissement.