Bail à ferme (bail rural)

Le bail à ferme, que l’on appelle aussi bail rural ou bail de fermage, est la location d’un bien destiné à une exploitation agricole : terres de culture, prairies, hangars, étables ou corps de logis. Ce guide de nos guides location et bail présente ses règles essentielles et ouvre le dossier consacré à ce contrat très particulier. Pour les principes généraux communs à toutes les locations, voyez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est un bail à ferme

La loi sur le bail à ferme s’applique aux baux de biens immeubles qui, dès l’entrée en jouissance du preneur ou de l’accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole. L’exploitation agricole s’entend largement : agriculture, horticulture, culture maraîchère, arboriculture fruitière, floriculture ou pépinières. Le preneur est donc un professionnel, qu’il exploite à titre principal ou complémentaire, en personne physique ou en société.

Ce régime est très protecteur du locataire. Le nom que les parties donnent au contrat ne compte pas : si un juge constate que les éléments d’un bail à ferme sont réunis, il requalifie la convention, même intitulée « bail de résidence principale » pour un corps de logis.

Les conventions qui échappent à la loi

Le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne recense plusieurs conventions non protégées :

• le prêt à usage (commodat), essentiellement gratuit, sous peine de requalification si un loyer est réclamé ;
• la sylviculture, c’est-à-dire la production de bois (les sapins de Noël, qui visent de jeunes pousses destinées à la vente, sont en principe protégés) ;
• l’engraissement et l’élevage industriels sans exploitation de terres, et les cultures hors sol ;
• les contrats de culture occasionnels entre agriculteurs, d’un an au plus ;
• les terrains laissés au personnel comme accessoire d’un contrat de travail ;
• certains contrats de société et la seule récolte fruitière des vergers de haute tige.

Le bail de chasse ne relève pas non plus de ce régime : il porte sur le droit de chasser, et non sur l’exploitation agricole du sol.

Une loi fédérale devenue régionale

Le texte de base est la loi du 4 novembre 1969, insérée dans le Code civil (livre III, titre VIII, chapitre II, section 3, consacrée aux règles particulières aux baux à ferme). La matière relève désormais des Régions, et chacune a pris sa route :

La réforme wallonne est détaillée dans notre article sur la nouvelle loi sur le bail à ferme. En Flandre, le département flamand de l’agriculture rappelle que le bail doit y être écrit et dure au moins neuf ans ; ses autres règles sont propres au décret flamand. La suite de ce guide décrit le régime wallon.

Un bail écrit et un état des lieux obligatoires en Wallonie

Depuis le 1er janvier 2020, les baux à ferme conclus en Wallonie doivent être constatés par écrit, de même que leurs reconductions et leurs modifications importantes. Selon le texte consolidé de la loi sur Wallex, l’écrit mentionne au minimum :

• l’identité complète des parties, avec leur numéro de registre national et, s’ils sont connus, leur numéro de producteur et leur numéro d’entreprise ;
• la date de prise de cours et la durée du bail ;
• la désignation cadastrale de chaque parcelle (commune, division, section, numéro, contenance, rue ou lieu-dit) ;
• le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle et la région agricole où elle se situe.

L’absence d’écrit ne supprime pas le bail : un bail à ferme verbal existe bel et bien, et chaque partie peut forcer l’autre à signer un écrit. Rédiger un bail a ferme acte sous seing privé suffit pour le bail classique ; le notaire intervient pour les baux de longue durée et de carrière. Pour partir d’une trame, la Région publie un bail à ferme modèle à valeur indicative.

L’état des lieux d’entrée est lui aussi obligatoire. Il est dressé contradictoirement et à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou au cours des trois premiers mois d’occupation. Il décrit notamment les éléments naturels, les équipements, le couvert végétal et les analyses de sol. Sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.

Enfin, les données du bail et l’état des lieux sont notifiés par voie électronique à l’Observatoire du foncier agricole, et le bail est enregistré au SPF Finances.

Les cinq types de bail à ferme

La réforme a maintenu les baux existants et en a créé deux nouveaux. Le choix se fait à la signature, et il pèse sur toute la vie du contrat.

Le bail de courte durée ne peut être conclu que dans quelques hypothèses : attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession, attente de la fin des études agricoles ou de l’installation d’un descendant du bailleur, incapacité ou maladie grave du propriétaire exploitant. S’il n’est pas résilié par un congé de six mois avant son terme, il est réputé conclu pour neuf ans.

Le fermage, un loyer plafonné

Le fermage est fixé librement, mais il ne peut dépasser le maximum légal. En Wallonie, ce maximum s’obtient en multipliant le revenu cadastral non indexé par un coefficient de fermage propre à la région agricole et à la province, fixé chaque année. Le bailleur comme le preneur peuvent demander à tout moment que le fermage soit ramené au taux légal. Les baux de longue durée, de carrière et, sous conditions, les baux classiques d’une première période longue conclus devant notaire autorisent des majorations.

Cession, sous-location et droit de préemption

Le preneur ne peut ni sous-louer ni céder son bail sans l’autorisation écrite préalable du bailleur, sous peine de résolution. Il existe toutefois une exception familiale majeure : la cession aux descendants, sans autorisation, qui peut faire repartir le bail pour une nouvelle période de neuf ans. C’est la cession privilégiée bail à ferme, à notifier dans des délais stricts.

En cas de vente du bien loué, le preneur bénéficie en outre d’un droit d’acheter en priorité, aux conditions offertes par le vendeur. Le droit de préemption bail à ferme s’exerce par l’intermédiaire du notaire et connaît plusieurs exceptions.

La fin du bail à ferme

Le bail à ferme ne s’arrête pas simplement à l’échéance. Le bailleur ne peut donner congé que pour les motifs prévus par la loi (exploitation personnelle, destination de terrain à bâtir mentionnée au bail, vente d’une petite parcelle identifiée dans le bail, preneur pensionné sans repreneur…), dans des délais souvent longs et selon des formes précises. Le preneur peut, lui, partir à tout moment avec un préavis d’un an au moins. Une résiliation amiable doit être actée devant notaire ou devant le juge de paix.

Les délais applicables à chaque situation sont détaillés dans notre article bail à ferme : délai de préavis, et la procédure dans notre guide expliquant comment mettre fin à un bail à ferme.

Récupérer une terre agricole louée

C’est la question que se posent le plus souvent les propriétaires. La réponse tient en trois points. D’abord, le bail ne prend pas fin de lui-même à l’échéance d’une période : sans congé valable, il se prolonge. Ensuite, le congé doit reposer sur un motif légal, être donné dans le délai prévu et contenir les mentions exigées, faute de quoi il peut être contesté devant le juge de paix. Enfin, certaines portes de sortie doivent avoir été prévues dans le bail dès l’origine, comme la clause de vente d’une petite parcelle ou la mention qu’un terrain est à bâtir.

Pour un bail futur, le choix d’un bail de carrière ou de longue durée donne au bailleur une date de fin plus prévisible, en contrepartie d’un engagement plus long.

En résumé, le bail à ferme reste un contrat de long terme, fortement encadré, dont les règles diffèrent selon la Région. En Wallonie, un écrit complet, un état des lieux soigné et un type de bail choisi en connaissance de cause sont les meilleures garanties pour les deux parties.