Bail à ferme : droit de préemption

Le propriétaire d’une terre louée peut la vendre, mais pas à n’importe qui ni n’importe comment : l’agriculteur en place a le droit de l’acheter en priorité. Ce guide de nos guides location et bail explique le droit de préemption du preneur en Wallonie, ses délais, ses exceptions et ses sanctions. Pour replacer ce mécanisme dans l’ensemble du contrat, lisez notre article sur le bail à ferme.

Le principe du droit de préemption

Selon l’article 47 de la loi sur le bail à ferme, en cas de vente d’un bien rural loué, le preneur jouit d’un droit de préemption. Il peut l’exercer pour lui-même, ou pour ses descendants ou enfants adoptifs, ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal, ou les conjoints et cohabitants légaux de ces descendants, à condition qu’ils participent effectivement à l’exploitation du bien.

Concrètement, le propriétaire n’est pas obligé de vendre, et il reste libre de fixer son prix. Mais s’il vend, il doit d’abord offrir le bien au preneur, aux conditions auxquelles il est prêt à le céder. Le droit de préemption bail rural protège ainsi l’accès à la terre de l’exploitant, qui risquerait sinon de voir un nouvel acquéreur lui donner congé.

Ce droit est propre au bail à ferme. D’autres contrats connaissent des mécanismes voisins, mais avec leurs propres règles : voyez nos guides sur le bail commercial droit de préemption et le bail emphytéotique droit de préemption.

La vente de gré à gré

C’est le cas le plus fréquent : le propriétaire a trouvé un acheteur, ou veut vendre à un prix déterminé. La procédure est fixée par l’article 48 du texte consolidé de la loi sur Wallex.

1. L’offre par le notaire : le propriétaire ne peut vendre de gré à gré à un tiers qu’après avoir offert le bien au preneur, par l’intermédiaire du notaire. La notification du notaire vaut offre de vente.
2. Un mois pour répondre : le preneur dispose d’un mois pour accepter l’offre. S’il accepte, la vente se fait à son profit, aux conditions notifiées.
3. À défaut d’acceptation : si le preneur laisse passer le délai ou refuse, le propriétaire peut vendre le bien à un tiers, mais pas à un prix inférieur ni à des conditions plus favorables sans l’accord du preneur.
4. Après un an : un an après l’offre, le bien ne peut plus être vendu de gré à gré sans nouvelle offre au preneur, même aux conditions déjà proposées.

La vente publique

En vente publique, le notaire notifie au preneur les modalités de la vente. Le preneur peut alors exercer son droit de préemption au moment des enchères, lorsqu’elles se déroulent en présentiel, ou dans les dix jours qui suivent l’adjudication pour une vente dématérialisée, en ligne. Il acquiert le bien au prix de la dernière offre.

Lorsque le bien est vendu par lots, la composition des lots doit recevoir l’agrément du preneur. Si le bien loué ne constitue qu’une partie du bien vendu, le preneur garde son droit sur cette partie, qui est alors mise aux enchères séparément.

Plusieurs preneurs, plusieurs propriétaires

Si plusieurs preneurs exploitent le bien en commun, toutes les notifications doivent être adressées à chacun d’eux. Si le bien appartient à plusieurs copropriétaires, leur accord à tous est nécessaire pour la vente. Le droit de préemption s’applique en outre à chaque partie du bien vendue séparément.

Céder son droit de préemption à un tiers

Depuis la réforme wallonne, l’article 48bis permet au preneur de céder son droit de préemption à un tiers, pour tout ou partie du bien. Si le tiers exerce le droit, le bail est renouvelé. En contrepartie, le preneur ne peut ensuite céder l’exploitation que dans le cercle familial pendant neuf ans, sous peine d’une indemnité de 50 % du prix. Le mécanisme permet par exemple à un proche ou à un partenaire de racheter la terre sans priver le preneur de son exploitation.

La cession du droit de préemption ne doit pas être confondue avec la cession du bail lui-même aux descendants, qui peut aboutir à une reprise bail à ferme par un fils ou une fille.

Les ventes qui échappent au droit de préemption

L’article 52 de la loi prévoit plusieurs exceptions. Selon le texte consolidé, le droit de préemption ne s’applique notamment pas :

• à la vente au conjoint, au cohabitant légal ou aux descendants du propriétaire, s’ils achètent pour leur propre compte et ne revendent pas avant deux ans ;
• à la vente à une administration publique, lorsque le bien est acquis à des fins d’intérêt général ;
• à la vente d’une quote-part à un copropriétaire, dans les conditions fixées par la loi ;
• à la vente de terrains à bâtir ou à destination industrielle, dans les cas visés à l’article 6 ;
• lorsque le preneur n’exploite pas lui-même le bien, a donné congé, ou a atteint l’âge de la pension sans personne pour poursuivre l’exploitation ;
• lorsqu’une promesse de vente ayant date certaine précède le bail, ou lorsque le juge de paix autorise la vente sans préemption pour des motifs sérieux.

Ces exceptions sont interprétées strictement. Pour un terrain en zone d’habitat, par exemple, tout dépend de sa situation au regard de l’aménagement du territoire et des travaux de voirie éventuellement nécessaires. C’est le notaire chargé de la vente qui vérifie si l’une d’elles s’applique.

La clause de vente d’une petite parcelle

Le bail peut aussi comporter une clause permettant au bailleur de donner congé pour vendre une parcelle identifiée d’au plus deux hectares, ou d’au plus dix pour cent d’un ensemble d’un seul tenant, après trois ans de bail. Selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, le preneur conserve même dans ce cas son droit de préemption.

Les sanctions en cas de violation

Si le propriétaire vend sans respecter le droit de préemption, l’article 51 ouvre deux options au preneur :

Ces sanctions sont dissuasives. Pour l’acheteur d’une terre louée, vérifier avec le notaire que la procédure de préemption a été suivie est donc indispensable.

Le rôle central du notaire

Toute la procédure repose sur le notaire chargé de la vente. C’est lui qui notifie l’offre au preneur en vente de gré à gré, qui l’informe des modalités d’une vente publique, et qui vérifie si l’une des exceptions de l’article 52 s’applique. Il lui revient aussi d’adresser les notifications à chacun des preneurs lorsque plusieurs exploitent le bien en commun.

Pour le propriétaire, le premier réflexe est donc d’informer le notaire que le bien est loué, de lui communiquer le bail et l’identité du ou des preneurs, et de ne signer aucun compromis avant que la question de la préemption soit réglée. Pour l’acheteur, il est tout aussi utile de demander si le bien est occupé par un agriculteur et si l’offre lui a été notifiée.

Ce que l’acheteur reprend avec la terre

Lorsque le preneur n’exerce pas son droit, la vente au tiers ne met pas fin au bail : l’acquéreur achète une terre louée et succède au vendeur dans ses droits de bailleur. Il ne pourra récupérer le bien que par un congé fondé sur l’un des motifs prévus par la loi, dans les délais et formes requis. C’est pourquoi le prix d’une terre louée tient compte du bail en cours, de son type et de sa durée restante.

L’état des lieux dressé à l’entrée du preneur garde alors toute son utilité : il fixe l’état des bâtiments, des haies, des arbres et du sol auquel le nouveau propriétaire pourra se référer à la fin du bail.

Préemption et bail verbal

Le droit de préemption appartient au preneur d’un bien rural loué. Un bail à ferme verbal reste un bail, mais c’est au preneur d’en prouver l’existence en cas de contestation. Depuis le 1er janvier 2020, l’écrit est obligatoire en Wallonie, et chaque partie peut contraindre l’autre à régulariser la situation. Mieux vaut le faire avant qu’une vente ne soit envisagée.

En résumé, le droit de préemption garantit au preneur d’un bail à ferme la priorité d’achat de la terre qu’il exploite. Délai d’un mois, notification par le notaire, exceptions strictes et sanctions lourdes : la procédure doit être suivie à la lettre par le vendeur comme par l’acquéreur.