Occupant sans droit ni titre : que faire ?

Le bail a pris fin, ou a été résilié, et l’ancien locataire est toujours là. Ou une maison restée vide quelques mois est occupée par des inconnus. Dans les deux cas, l’occupant n’a plus ni droit ni titre, et le réflexe serait de changer les serrures. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire. Ce guide de nos guides location et bail explique les procédures qui permettent de récupérer son bien, en distinguant l’ancien locataire et les squatteurs, et les règles propres à Bruxelles.

Qui est occupant sans droit ni titre

L’expression désigne une personne qui occupe un bien sans aucune base juridique : pas de bail en cours, pas de convention d’occupation, pas d’accord du propriétaire. Trois situations reviennent souvent :

• l’ancien locataire qui reste après l’échéance du bail, un congé régulier ou une résiliation prononcée par le juge ;
• l’occupant dont la convention a pris fin, par exemple au terme d’une occupation précaire ou d’un prêt à usage ;
• les squatteurs, entrés dans un bien inoccupé sans jamais avoir eu d’accord avec qui que ce soit.

Attention à la reconduction. En Wallonie, si, à l’expiration d’un bail à durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32 du décret du 15 mars 2018). En revanche, lorsqu’un congé a été signifié, le preneur qui continue sa jouissance ne peut invoquer la tacite reconduction (article 33). Laisser passer des mois sans réagir peut donc transformer un occupant sans titre en locataire. Pour un bien loué hors bail d’habitation, garage ou local, les règles de durée et de fin sont celles du bail de droit commun.

Pas d’expulsion sans jugement

Quel que soit le cas, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même : ni serrure changée, ni compteurs coupés, ni affaires sorties sur le trottoir. L’expulsion suppose un jugement, signifié puis exécuté par un huissier de justice.

À Bruxelles, la règle est assortie d’une sanction chiffrée. L’article 233/1 du Code bruxellois du logement prévoit que le bailleur qui procède à une expulsion du logement « sans disposer au préalable d’un titre exécutoire » est redevable envers le locataire, l’ancien locataire ou l’occupant avec titre d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Le bailleur qui entrave délibérément et fautivement l’accès au domicile du preneur s’expose à une indemnité maximale du même montant.

Le juge de paix, compétent dans tous les cas

L’article 591, 1°, du Code judiciaire confie au juge de paix, « quel que soit le montant de la demande », les contestations relatives aux louages d’immeubles, mais aussi « des demandes en payement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention ». La même disposition lui attribue les contestations relatives au droit de préemption des preneurs de biens ruraux, que nous détaillons dans notre article sur le droit de préemption bail à ferme.

C’est donc toujours le juge de paix du canton où se trouve le bien qu’il faut saisir, qu’il s’agisse d’un ancien locataire ou de squatteurs. La procédure, elle, diffère.

L’ancien locataire resté dans les lieux

En Wallonie

La demande se fait en principe par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix, comme toute demande en matière de louage de choses (article 1344bis du Code judiciaire) ; les parties sont convoquées dans les quinze jours de l’inscription de la requête. Lorsque l’expulsion vise une personne dont le logement est le domicile ou la résidence, le greffier ou l’huissier transmet une copie de l’acte au CPAS, sauf opposition de l’intéressé (article 1344ter).

Une fois le jugement signifié, l’expulsion ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois (article 1344quater), sauf abandon du bien prouvé par le bailleur, accord des parties constaté dans le jugement, ou décision du juge de prolonger ou réduire ce délai pour des circonstances d’une gravité particulière, notamment les possibilités de relogement, en particulier pendant l’hiver. L’huissier avise les occupants de la date effective de l’expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables.

À Bruxelles

Depuis la réforme de 2023, la procédure d’expulsion des logements loués relève du Code bruxellois du logement. Selon la page de la Région sur la procédure d’expulsion :

1. le CPAS de la commune du bien est informé dès l’introduction de la demande et à chaque étape ;
2. le délai de comparution est de quarante jours à dater du dépôt de la requête lorsqu’elle comprend une demande d’expulsion, et le juge tente d’abord de concilier les parties ;
3. entre la signification du jugement et l’expulsion, le délai est d’un mois, sauf exceptions ;
4. l’huissier informe l’occupant de la date effective de l’expulsion dans un délai de quinze jours ouvrables.

S’y ajoute le moratoire hivernal. L’article 233duodecies du Code bruxellois interdit d’exécuter l’expulsion d’un logement ayant fait l’objet d’un bail d’habitation du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, sauf décision spécialement motivée, notamment lorsqu’une solution de relogement est disponible, que l’état de salubrité ou de sécurité du bien l’impose, que le comportement de l’occupant rend l’occupation impossible, ou que le bailleur se retrouve sans logement par force majeure.

L’indemnité d’occupation

Tant qu’il reste dans les lieux, l’ancien locataire doit une indemnité d’occupation, que le juge de paix peut fixer et accorder avec l’expulsion (article 591). La région bruxelloise précise qu’une indemnité d’occupation impayée pendant le moratoire hivernal peut faire l’objet d’une demande de compensation du bailleur.

Des squatteurs dans une maison vide

Pour les squatteurs, la loi du 18 octobre 2017 a créé une procédure spécifique, insérée aux articles 1344octies à 1344duodecies du Code judiciaire, applicable dans tout le pays.

• Qui peut agir : tout détenteur d’un droit ou d’un titre sur le bien, propriétaire ou locataire par exemple.
• Comment : par requête contradictoire déposée au greffe de la justice de paix ou, en cas d’absolue nécessité, lorsqu’il a été impossible malgré les tentatives du requérant d’identifier un seul des occupants, par requête unilatérale.
• Dans quels délais : les parties sont convoquées dans les huit jours de l’inscription de la requête, ou le demandeur dans les deux jours en cas de requête unilatérale. Le juge tente de concilier les parties et peut retenir l’affaire dès l’audience d’introduction.
• Exécution : le juge fixe l’expulsion à partir du huitième jour suivant la signification du jugement. Pour des circonstances exceptionnelles et graves, il peut accorder un délai plus long, d’un mois au plus lorsque le bien appartient à un particulier ou à une personne morale de droit privé, de six mois au plus pour une personne morale de droit public. L’huissier avise les occupants de la date effective en respectant cinq jours ouvrables.

Le texte complet se lit dans la quatrième partie du Code judiciaire sur Justel. Comme pour le bail, le CPAS reçoit copie de la requête puis du jugement, sauf opposition, afin de proposer son aide.

Les biens laissés sur place

Lors de la signification du jugement, l’huissier avertit l’occupant que les biens encore présents après le délai seront mis sur la voie publique à ses frais et, s’ils l’encombrent, enlevés et conservés six mois par l’administration communale, sauf biens périssables ou dangereux pour l’hygiène, la santé ou la sécurité (article 1344undecies). Le propriétaire n’a donc pas à les stocker lui-même.

Récupérer le bien et constater son état

L’expulsion n’est que la première étape. Une fois les lieux libérés, il faut établir leur état : dégâts éventuels, équipements manquants, compteurs. C’est cette photographie qui permettra de chiffrer une demande de dommages, de récupérer une partie des sommes sur une éventuelle garantie locative s’il s’agit d’un ancien locataire, puis de relouer sur une base claire.

Pour éviter de revivre la situation, soignez aussi la suite : un bail écrit, adapté à l’usage du bien, un état des lieux d’entrée détaillé et une réaction rapide à l’échéance. La question de la durée et de la fin d’un bail hors habitation, souvent source de malentendus, est détaillée dans nos articles liés en bas de page.

En résumé, face à un occupant sans droit ni titre, ancien locataire ou squatteur, la seule voie est le juge de paix. La procédure du bail s’applique à l’ancien locataire, avec à Bruxelles ses délais propres et le moratoire hivernal ; la procédure accélérée de 2017 vise les squatteurs. Dans tous les cas, c’est l’huissier, et lui seul, qui exécute l’expulsion.