Bail de colocation : bail de droit commun

Colocation d’étudiants à Louvain-la-Neuve, résidence secondaire partagée entre amis dans les Ardennes, pied-à-terre à plusieurs à Bruxelles : dès qu’aucun colocataire n’établit sa résidence principale dans le logement, on parle de bail de colocation de droit commun. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que ce régime permet, ce qu’il impose malgré tout et en quoi il diffère de la colocation de résidence principale. Pour une vue d’ensemble de la colocation, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce qu’est un bail de colocation de droit commun

L’annexe du modèle officiel wallon en donne la définition : le bail de colocation de droit commun, par opposition au bail de colocation de résidence principale, est « le terme utilisé lorsqu’aucun des colocataires n’établit sa résidence principale dans le bien loué ». La brochure du Service public de Wallonie cite l’exemple d’une colocation d’étudiants.

On le rencontre sous plusieurs noms : bail de colocation soumis au droit commun, bail de colocation de résidence secondaire, bail de résidence secondaire en colocation. Tous désignent la même situation : un logement partagé, loué par un contrat unique signé par le bailleur et tous les colocataires, sans que personne n’en fasse sa résidence principale.

Le qualificatif « de droit commun » renvoie aux règles générales du bail d’habitation, par opposition au régime protecteur de la résidence principale. Pour ce régime général hors colocation, voyez notre guide sur le bail de droit commun.

Les règles applicables en Wallonie

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 superpose trois couches de règles.

Les règles propres à la colocation, impératives

Les articles 65 à 73 du décret, que l’article 74 déclare impératifs, s’appliquent à toute colocation, qu’elle soit ou non de résidence principale :

• un pacte de colocation, signé par tous les colocataires au plus tard le jour du bail et adapté à chaque arrivée ;
• la solidarité des colocataires envers le bailleur pour toutes les obligations du bail ;
• le départ d’un colocataire avec un congé de trois mois, notifié en même temps au bailleur et aux autres colocataires, et une indemnité de trois fois sa part du loyer si aucun remplaçant n’obtient l’agrément ;
• un avenant à l’état des lieux à chaque départ et à chaque arrivée ;
• la faculté pour le bailleur de mettre fin au bail avec un congé de six mois lorsque la moitié au moins des colocataires signataires ont donné congé ;
• l’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge des colocataires.

Quatre règles empruntées à la résidence principale

L’article 65 rend applicables à la colocation quatre dispositions du bail de résidence principale : la prorogation pour circonstances exceptionnelles, la révision à tout moment des frais et charges forfaitaires par le juge de paix, l’interdiction du précompte immobilier à charge du preneur, et la protection du locataire en cas de vente du bien loué.

Le droit commun pour le reste

Pour tout le reste, ce sont les règles générales du bail d’habitation : bail écrit accompagné de l’annexe explicative, état des lieux d’entrée, enregistrement, durée fixée par le contrat, indexation seulement si elle a été convenue.

Ce tableau reprend les deux fiches comparatives de la brochure du SPW sur le bail de colocation, pour une colocation de trois étudiants et pour une colocation de résidence principale.

Les règles applicables à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement organise la colocation aux articles 257 à 261. Le régime légal s’applique lorsque plusieurs preneurs louent un même logement par un seul contrat et optent pour ce régime en signant un pacte de colocation, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur.

Si aucun des preneurs n’affecte le logement à sa résidence principale, l’article 258 renvoie aux seules règles communes à tous les baux d’habitation, complétées par les règles de la colocation : solidarité, congé de deux mois pour le colocataire qui part, recherche d’un remplaçant, congé de six mois du bailleur lorsque la moitié des colocataires signataires sont partis. L’article 226 interdit par ailleurs de mettre le précompte immobilier à charge du preneur d’un bail de colocation.

Pour la durée, Droits Quotidiens indique qu’une colocation qui n’est pas de résidence principale n’a pas de durée obligatoire : le contrat la fixe et le bail prend fin automatiquement à la date prévue.

L’interdiction d’y établir sa résidence principale

Le modèle wallon de bail de colocation de droit commun contient une clause claire : « Il est interdit aux colocataires, qui l’acceptent, d’établir leur résidence principale dans les lieux. » Le bailleur y indique les raisons de cette interdiction, et le bail mentionne l’adresse où chaque colocataire est domicilié.

Cette clause n’est pas une formalité. C’est l’usage réel du logement qui compte : si un colocataire s’y installe à titre principal, la qualification du bail peut être discutée. En Wallonie, la colocation ne devient de résidence principale qu’avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur ; à Bruxelles, l’accord du bailleur peut être exprès ou tacite, lors de l’entrée en jouissance. Si un colocataire compte se domicilier sur place, réglez la question avant de signer et choisissez le bon modèle.

Durée, reconduction et fin du bail

C’est la principale souplesse du régime. D’après l’annexe du modèle wallon et les articles 29 à 32 du décret :

• un bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ; si les colocataires restent dans les lieux sans opposition du bailleur, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ;
• un bail à durée indéterminée est censé fait au mois et ne prend fin que moyennant un congé d’un mois ; lorsque l’ensemble des colocataires y mettent fin, le congé est signé par chacun d’eux.

Le modèle officiel ajoute toutefois, dans sa clause de durée, qu’un préavis d’un mois donné par le bailleur à tous les colocataires, ou signé par tous les colocataires, « devra toutefois être notifié » à l’échéance. Il laisse aussi choisir, par des cases à cocher, entre une reconduction tacite pour une même durée, pour une durée indéterminée ou pour une autre durée, ou l’exclusion de toute reconduction. Relisez donc votre contrat : c’est lui qui fixe la mécanique de fin.

Le colocataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut par ailleurs demander une prorogation, par envoi recommandé au plus tard un mois avant l’expiration du bail ; à défaut d’accord, le juge de paix peut l’accorder. La même liberté sur la durée existe hors logement : pour un bureau ou un cabinet, voyez notre guide sur le bail professionnel durée.

Loyer, charges, précompte et garantie

Le loyer est fixé librement. En Wallonie, son indexation n’est autorisée que si elle a été convenue ; le modèle la prévoit à la date anniversaire, sur demande écrite du bailleur, sauf si les parties barrent la clause. Les frais et charges figurent dans un compte distinct ; s’ils sont forfaitaires, chaque partie peut demander au juge de paix leur révision ou leur conversion en charges réelles.

Le précompte immobilier reste à charge du bailleur. La garantie locative, elle, relève de la liberté contractuelle selon la brochure wallonne : le modèle laisse sa forme à compléter, et le pacte de colocation fixe les conditions de sa constitution et de sa libération entre colocataires. Le modèle de pacte prévoit par exemple qu’au départ d’un colocataire, son remplaçant lui verse sa part de la garantie, déduction faite des dégâts locatifs éventuels.

État des lieux, enregistrement et assurance

Les formalités sont les mêmes que pour tout bail d’habitation. En Wallonie, les parties dressent contradictoirement un état des lieux d’entrée détaillé, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. L’état des lieux est annexé au bail et enregistré avec lui. Sans état des lieux détaillé, les colocataires sont présumés avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Le bailleur enregistre le bail, gratuitement, dans les deux mois de sa signature. À l’arrivée d’un nouveau colocataire, l’avenant au bail est enregistré par ce dernier. L’enregistrement donne aussi au bail une date certaine, utile en cas de vente du bien.

Pour l’assurance, le modèle offre deux options : soit les colocataires souscrivent une assurance incendie avant l’entrée dans les lieux et en prouvent chaque année le paiement, soit le bailleur prend une assurance abandon de recours dont il répercute le coût, les colocataires assurant alors leur mobilier et leur responsabilité envers les tiers.

En résumé : le bail de colocation de droit commun convient aux colocations où personne n’est domicilié, comme les colocations d’étudiants. Il laisse une grande liberté sur la durée, le loyer et la garantie, mais les règles propres à la colocation, l’état des lieux et l’enregistrement s’imposent toujours.