Bail de droit commun : modèle gratuit

Vous louez une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un logement dont le locataire est domicilié ailleurs, et vous cherchez un modèle de contrat gratuit ? Bonne nouvelle : pour le logement, les Régions en publient un. Ce guide de nos guides location et bail vous indique où les trouver et commente, rubrique par rubrique, ce qu’il faut y compléter. Pour les règles de fond, la durée et les différences avec la résidence principale, lisez d’abord notre article sur le bail de droit commun.

Les modèles officiels, gratuits et indicatifs

Il n’est pas nécessaire d’acheter un contrat en ligne ni de recopier un exemple trouvé sur un forum. Les deux Régions francophones mettent à disposition des modèles établis par leur administration.

En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement publie un modèle de bail de droit commun avec son annexe obligatoire. Il précise lui-même avoir été établi par le Gouvernement wallon en exécution de l’article 3, § 4, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, et qu’il s’agit « d’un modèle indicatif et donc non obligatoire ». Il reprend les clauses du décret et d’autres dispositions courantes de la pratique.

À Bruxelles, la Région publie une série de modèles de bail et leur annexe : bail de résidence principale et bail de droit commun, déclinés aussi pour la colocation et pour les étudiants. Ils sont, là aussi, proposés à titre indicatif, pourvu que le Code bruxellois du logement soit respecté. L’annexe explicative, elle, doit être jointe au bail.

Pour quel bail utiliser ce modèle

Le modèle de droit commun concerne un logement où le preneur n’établit pas sa résidence principale. L’annexe wallonne le définit comme « le terme utilisé lorsque le preneur n’établit pas sa résidence principale dans le bien loué », par opposition au bail de résidence principale.

Ce n’est donc pas un contrat « à tout faire ». Si le locataire vient habiter et se domicilier dans le logement, c’est le modèle de résidence principale qu’il faut prendre. Si plusieurs personnes partagent un logement, voyez plutôt notre modèle de bail de colocation. Et pour des terres agricoles, le bail à ferme obéit à une législation propre : notre bail à ferme exemple en présente les rubriques.

Le modèle wallon affirme aussi clairement sa destination : « le présent bail est destiné à usage d’habitation ». Il ne convient pas tel quel à un bureau, à un cabinet médical ou à un entrepôt, dont nous parlons plus bas.

Le modèle wallon, rubrique par rubrique

Le modèle wallon compte dix-huit points, suivis de l’annexe explicative. Voici les principaux, avec ce qu’il faut vérifier en les remplissant.

Destination et interdiction de résidence principale

C’est la clause la plus sensible. Dans le modèle, le preneur « qui l’accepte » s’interdit d’établir sa résidence principale dans les lieux ; le bailleur déclare les raisons de cette interdiction sur des lignes prévues à cet effet, et le bail mentionne l’adresse où le preneur est domicilié. Si ces lignes restent vides, ou si la raison n’est pas sérieuse, le bail risque d’être requalifié en bail de résidence principale, avec ses règles protectrices sur la durée et le congé.

Durée, reconduction et résiliation

Le modèle vous fait choisir. La durée est libre et le bail « prendra fin de plein droit à son échéance ». Une case permet d’admettre une reconduction tacite, pour une même durée, pour une durée indéterminée ou pour une autre durée ; une autre case l’exclut. Pour la résiliation anticipée, chaque partie a deux options : pas de résiliation possible, ou résiliation aux conditions que vous écrivez.

L’annexe rappelle les règles qui s’appliquent à défaut : un bail à durée déterminée cesse de plein droit, sans préavis ; si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il est reconduit pour la même durée, aux mêmes conditions. Un bail à durée indéterminée est censé fait au mois et prend fin moyennant un préavis d’un mois.

Loyer, indexation, charges et précompte

Le loyer est un montant mensuel hors charges. L’indexation est prévue par défaut, à la date anniversaire, sur demande écrite du bailleur et selon la formule fondée sur l’indice santé ; il faut barrer tout le point 5.2 pour l’exclure. Les charges se règlent dans un compte distinct du loyer, soit par relevé de compteurs individuels, soit par quote-part ou forfait. Particularité du droit commun : le précompte immobilier peut être mis à charge du bailleur ou du preneur, au choix.

Garantie

Le modèle de droit commun se contente d’une ligne en blanc : « le preneur constitue une garantie sous la forme suivante ». Il ne reprend pas le plafond propre au bail de résidence principale, qui est de deux mois de loyer, quelle que soit la forme de la garantie, depuis le 1er juin 2023. Écrivez clairement la forme, le montant et les conditions de libération.

Les annexes à joindre

Un bail de droit commun complet se compose de trois documents :

1. le contrat lui-même, signé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant des intérêts distincts, plus un exemplaire destiné à l’enregistrement ;
2. l’annexe explicative établie par le Gouvernement wallon, jointe obligatoirement ;
3. l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement et à frais communs, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement.

Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé, à la fin du bail, avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à sa sortie, sauf preuve contraire. Pour un petit logement meublé ou un pied-à-terre, un état des lieux simplifié peut suffire à condition d’être précis ; pour un logement plus grand, partez d’un modèle état des lieux région wallonne complet.

L’enregistrement du bail

Le bailleur fait enregistrer le bail, et les frais d’un enregistrement tardif sont aussi à sa charge, selon le point 16 du modèle. Pour un bien affecté exclusivement à l’habitation, le SPF Finances indique que l’enregistrement est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature, en ligne via MyRent ou auprès du bureau compétent. L’état des lieux d’entrée s’enregistre aussi.

Et pour un bureau ou un cabinet

Les recherches de « modèle de bail de bureau » ou de « bail professionnel » aboutissent souvent sur des contrats français, inadaptés au droit belge. En Belgique, il n’existe pas de modèle officiel de bail de bureau. Des locaux professionnels qui ne sont pas ouverts au public relèvent en principe du bail de droit commun du Code civil, où le contrat fait l’essentiel des règles. Une activité de commerce de détail ou d’artisan en contact direct avec le public peut, elle, faire basculer le contrat dans le régime du bail commercial.

Un bail de bureau ou de cabinet doit donc être rédigé sur mesure. Veillez au minimum aux points suivants :

• la destination : activité exercée, interdiction de changer d’affectation sans accord écrit ;
• la durée et la sortie : durée déterminée ou non, reconduction, préavis et indemnité de chaque partie ;
• le loyer : montant, indexation convenue avec sa formule, charges et précompte immobilier ;
• les travaux : aménagements autorisés, sort des installations à la fin du bail ;
• la cession et la sous-location : interdites ou soumises à l’accord écrit du bailleur ;
• l’état des lieux d’entrée, que le Code civil impose aussi : selon l’article 1730, les parties dressent un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs.

Côté formalités, le SPF Finances soumet aussi à l’enregistrement les baux de bâtiments d’entreprise, de commerces ou d’immeubles mixtes, dans les quatre mois de la signature, avec un droit proportionnel de 0,2 % calculé sur le total des loyers et des charges.

Un bail mixte, qui combine logement et activité professionnelle, se rédige avec la même prudence : décrivez la partie réservée à l’habitation et celle affectée à l’activité, et faites relire le contrat par un notaire ou un avocat.

Les erreurs fréquentes en remplissant le modèle

• Laisser la destination vague : sans interdiction motivée et sans adresse de domicile, le bail peut être requalifié.
• Oublier de cocher : les options de reconduction, de résiliation ou de précompte immobilier laissées vides compliquent la sortie.
• Recopier un modèle d’une autre Région : un logement situé à Bruxelles se loue sur le modèle bruxellois, un logement situé en Wallonie sur le modèle wallon.
• Négliger l’état des lieux : c’est pourtant lui qui départagera bailleur et preneur à la restitution de la garantie.
• Ne pas enregistrer : l’enregistrement reste une obligation du bailleur, même hors résidence principale.

En résumé : pour un logement, le meilleur bail de droit commun est le modèle gratuit publié par votre Région, complété avec soin et accompagné de son annexe et d’un état des lieux d’entrée précis. Pour un bureau, un contrat sur mesure s’impose.