Modèle : cession de bail (gratuit)

Un locataire doit partir mais a trouvé quelqu’un pour reprendre son logement ; un couple se sépare et l’un des deux garde l’appartement. Dans tous ces cas, on parle de cession de bail. Ce guide de nos guides location et bail rappelle les règles en Wallonie et à Bruxelles, puis commente, clause par clause, un document de cession de bail. Pour la trame générale d’un contrat de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est une cession de bail

La brochure bruxelloise sur les baux d’habitation la définit ainsi : la cession de bail est « l’opération par laquelle une des parties (le cédant) transfère l’ensemble de ses droits et obligations issus du contrat à une autre personne (le cessionnaire) ». Le nouveau locataire reprend donc le bail en cours, avec sa date de début, son loyer, sa durée restante et ses clauses. Il ne signe pas un nouveau bail.

Trois situations ne sont pas des cessions :

• la sous-location : le locataire reste lié au bailleur et loue à son tour tout ou partie du logement ;
• un nouveau bail : le bailleur et le nouveau locataire signent un contrat distinct, avec un nouveau point de départ ;
• la vente du logement : l’acquéreur prend la place du bailleur, sans aucun document de cession à signer par le locataire. En Wallonie, l’acquéreur d’un bien loué par un bail ayant date certaine est subrogé aux droits et obligations du bailleur ; à Bruxelles, le nouveau titulaire du droit réel remplace le bailleur pour l’avenir.

Les règles de la cession en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 est bref. Son article 49 dispose : « La cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire. » Le texte est consultable dans sa version consolidée sur Wallex.

Le modèle officiel de bail de résidence principale reprend cette règle au point 12, en précisant que la convention contraire doit être « incluse dans l’accord sur la cession du bail ». Le décret ne prévoit ni délai de réponse ni procédure particulière : c’est au locataire d’obtenir l’accord écrit du bailleur avant tout transfert.

Les règles de la cession à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement (article 230) organise une véritable procédure, que décrit la brochure régionale de janvier 2025 :

1. le projet de cession est notifié par le preneur au bailleur, par courrier recommandé, au moyen d’un document standardisé ;
2. le bailleur communique son accord ou son refus dans les trente jours de la réception du projet ;
3. le cédant remet au cessionnaire une copie du bail et de l’état des lieux d’entrée ;
4. un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant la sortie du cédant, en présence du nouveau preneur.

Le silence du bailleur n’a pas le même effet selon la date du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, passé le délai de trente jours, la cession est réputée acceptée. Pour les baux antérieurs, elle est considérée comme refusée. Dans les baux conclus depuis cette date, le cédant doit aussi transmettre au cessionnaire les informations précontractuelles qu’il avait reçues.

Pour l’état des lieux intermédiaire, les frais sont partagés entre les trois parties et les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant. Cet état des lieux de sortie vaut état des lieux d’entrée pour le preneur cessionnaire.

Un document de cession de bail, clause par clause

Il n’existe pas de formulaire officiel de cession de bail. Plutôt qu’un fichier à télécharger qui ne tiendrait pas compte de votre Région ni de votre bail, voici les clauses qu’une convention de cession doit contenir, avec ce qu’il faut vérifier. Elle est signée par le bailleur, le cédant et le cessionnaire, en autant d’exemplaires que de parties.

Exemple de formulation

Voici un exemple de cession de bail, à adapter à votre situation et à vérifier au regard de votre bail. Il n’a pas de valeur officielle.

« Le bailleur, [nom], marque son accord exprès, écrit et préalable sur la cession du bail du [date], portant sur le logement situé [adresse], par [nom du cédant] à [nom du cessionnaire], avec effet au [date]. Le cessionnaire déclare avoir reçu une copie du bail, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée. Un état des lieux intermédiaire est dressé le [date], en présence des trois parties ; il vaut état des lieux d’entrée pour le cessionnaire. Le cédant est déchargé de toute obligation future à compter de la date d’effet. »

Si le bailleur souhaite que le cédant reste tenu, par exemple jusqu’à la fin de l’année en cours, la clause de décharge doit le dire expressément : c’est la « convention contraire » prévue par les deux Régions.

Lettre type de demande d’accord au bailleur

Avant la convention, le locataire demande l’accord du bailleur. En Wallonie, aucune forme n’est imposée, mais un recommandé laisse une trace datée. À Bruxelles, utilisez le document standardisé prévu par la réglementation régionale et envoyez-le par recommandé. Une demande wallonne peut prendre cette forme, sans valeur officielle :

« Madame, Monsieur, locataire du logement situé [adresse] en vertu du bail du [date], je sollicite votre accord écrit et préalable sur la cession de ce bail à [nom, coordonnées du candidat], à partir du [date]. Je vous propose de dresser un état des lieux intermédiaire en présence du candidat, puis de signer une convention de cession à trois. [Nom, date, signature] »

Joignez les informations utiles sur le candidat, dans le respect des règles de non-discrimination : à Bruxelles, le projet contient toutes ses données d’identification, dans les limites fixées par le Code.

Cas particuliers

Le bail de résidence principale et la sous-location

Ne confondez pas cession et sous-location. En Wallonie, la sous-location est elle aussi interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur (article 47) ; pour un bail de résidence principale, le locataire ne peut pas sous-louer la totalité du logement, mais il peut en sous-louer une partie avec l’accord du bailleur s’il garde sa résidence principale dans le reste.

Le bail glissant à Bruxelles

Dans le bail glissant, qui permet à une personne accompagnée de reprendre le bail d’un organisme, la brochure bruxelloise précise que le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession, par dérogation à l’article 230 ; la cession doit être prévue dans une clause du bail principal.

Les autres baux

Le bail commercial et le bail rural obéissent à des lois propres, que ce guide ne couvre pas. Pour d’autres situations, nos modèles commentés peuvent aussi vous aider :

• terres agricoles : bail à ferme exemple ;
• logement partagé : modèle bail colocation non meublé ;
• petit logement ou location courte : état des lieux simplifié ;
• logement en Wallonie : modèle état des lieux région wallonne.

Après la signature

Une fois la convention signée, le cessionnaire devient le seul interlocuteur du bailleur. Conservez chacun un exemplaire de la convention, la copie du bail et les deux états des lieux. Le bail cédé garde sa date d’origine : sa durée restante, ses échéances et les règles de congé continuent de courir à partir du bail initial.

Consultez la brochure bruxelloise sur les baux d’habitation pour le détail de la procédure en Région bruxelloise, et le modèle officiel wallon pour la clause de cession d’un bail en Wallonie.

En résumé : une cession de bail modèle n’existe pas sous forme officielle, mais les règles sont simples. Obtenez d’abord l’accord écrit du bailleur, dressez un état des lieux intermédiaire précis, puis signez à trois une convention qui règle la décharge du cédant, la garantie et la date d’effet.