Modèle : garant dans un bail (gratuit)

Un bailleur accepte un étudiant, un jeune travailleur ou un indépendant qui démarre, à condition qu’un proche se porte garant. Reste à l’écrire correctement. Ce guide de nos guides location et bail vous propose un bail avec garant, modèle gratuit à l’appui : une clause à insérer dans le contrat et un acte de cautionnement séparé, commentés ligne par ligne. Pour comprendre le rôle du garant, la différence avec la garantie locative et la manière de s’en retirer, lisez d’abord notre article sur le garant dans un bail.

Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : ces trames sont des bases de travail à adapter à votre situation, pas un conseil juridique personnalisé.

Avant le modèle, garant ou garantie locative

Le garant, en droit, est une caution personnelle. Droits Quotidiens la définit comme « une personne qui s’engage à payer la dette du débiteur, si celui-ci ne paie pas » (lexique de Droits Quotidiens). Ce n’est pas une somme bloquée sur un compte, mais une personne qui engage son propre patrimoine. La place de ce garant n’est pas la même dans les deux Régions.

En Wallonie, l’article 62 du décret du 15 mars 2018 prévoit trois formes de garantie locative, au choix du preneur : compte individualisé, garantie bancaire constituée progressivement, garantie bancaire obtenue via un CPAS. Depuis le 1er juin 2023, elles sont toutes plafonnées à deux mois de loyer. La caution personnelle ne figure pas parmi ces trois formes : elle relève des sûretés conventionnelles que la brochure du Service public de Wallonie cite parmi les recours du bailleur face à des loyers impayés (« aval, caution »). Elle peut donc s’ajouter à la garantie, et son contenu dépend largement de ce que l’acte prévoit.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 248 du Code bruxellois du logement range la caution personnelle parmi les cinq formes de garantie, au choix du preneur, et précise que la garantie « ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer ». Le cumul de la caution personnelle avec les quatre autres formes n’est autorisé que pour le bail étudiant (Code bruxellois du logement sur Justel).

Clause dans le bail ou acte séparé

L’engagement du garant peut prendre deux présentations. Aucune n’est imposée par les textes régionaux : choisissez celle qui colle à votre situation.

Le modèle bruxellois de bail de résidence principale suit la première logique : sa clause « Garantie » comporte une case « une caution personnelle de … » à compléter, et sa clause d’élection de domicile prévoit une adresse pour « la ou les cautions » (modèle bruxellois de bail de résidence principale). Attention : la version consultée date de juillet 2024 et mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire, antérieurs à la réforme du 1er novembre 2024.

Modèle de clause de caution à insérer dans le bail

Voici une trame de clause à placer dans les conditions particulières du bail. Les crochets sont à compléter ; les options entre barres obliques sont à choisir.

Article [numéro] : caution personnelle

[Nom, prénoms], né(e) le [date] à [lieu], domicilié(e) [adresse complète], ci-après « la caution », déclare se porter caution [simple / solidaire] du preneur, [nom et prénoms du preneur], envers le bailleur, pour le bail portant sur le logement situé [adresse du bien], conclu le [date] pour une durée de [durée] prenant cours le [date].

La caution garantit le paiement des sommes suivantes : [loyers / charges / indemnités d’occupation / dégâts locatifs constatés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie / frais de remise en état] dues par le preneur en vertu du présent bail.

L’engagement de la caution est limité à un montant maximal de [montant en chiffres et en lettres] euros, [intérêts et frais compris / hors intérêts et frais].

Il est consenti pour [la durée initiale du bail / la durée du bail, y compris ses prorogations et reconductions éventuelles / une durée de … ans].

Le bailleur informe la caution, par écrit, de tout retard de paiement du preneur dans un délai de [délai] à compter de l’échéance impayée.

La caution déclare avoir reçu un exemplaire du présent bail et de ses annexes, dont l’état des lieux d’entrée.

Signature de la caution, précédée de la mention manuscrite : « Bon pour caution [simple / solidaire] à concurrence de [montant] euros ».

Les choix à faire dans la clause

Simple ou solidaire. Avec une caution solidaire, le bailleur peut en principe réclamer directement le paiement au garant, sans devoir d’abord poursuivre le locataire. C’est plus protecteur pour le bailleur, plus lourd pour le garant : l’option doit être cochée en connaissance de cause.

Les dettes couvertes. Plus la liste est précise, moins elle prête à discussion. Si les dégâts locatifs sont couverts, rattachez-les à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie : c’est ce qui permet de distinguer un dégât imputable au locataire de l’usure normale.

Le montant maximal. À Bruxelles, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, la caution personnelle choisie comme garantie reste dans le plafond de deux mois de loyer fixé par l’article 248. En Wallonie, aucun plafond propre à la caution n’est prévu par le décret : un montant écrit protège le garant et évite une contestation.

La durée. En Wallonie, l’article 34 du décret est clair : « sauf stipulation contraire », lorsque le bail à durée déterminée est reconduit parce que le preneur reste dans les lieux sans opposition, « les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit » (décret wallon du 15 mars 2018). Si le bailleur veut garder le garant, il doit l’écrire.

Modèle d’acte de cautionnement séparé

Quand le garant ne signe pas le bail, cet acte distinct fait office de document garant bail location. Il reprend les mêmes éléments, avec une identification très précise du contrat garanti.

Acte de cautionnement d’un bail d’habitation

Entre [nom du bailleur], domicilié(e) [adresse], ci-après « le bailleur »,

et [nom et prénoms de la caution], né(e) le [date] à [lieu], domicilié(e) [adresse], ci-après « la caution »,

il est convenu ce qui suit.

1. Bail garanti. La caution garantit les obligations de [nom et prénoms du preneur] résultant du bail signé le [date] pour le logement situé [adresse], d’une durée de [durée], au loyer mensuel de [montant] euros hors charges, charges [forfaitaires / provisionnelles] de [montant] euros. Un exemplaire du bail et de ses annexes est remis à la caution avec le présent acte.

2. Nature de l’engagement. La caution s’engage en qualité de caution [simple / solidaire].

3. Obligations couvertes. [Liste des sommes garanties.]

4. Montant maximal. [Montant en chiffres et en lettres] euros.

5. Durée. [Durée précise, et sort de l’engagement en cas de prorogation, de renouvellement ou de reconduction.]

6. Information de la caution. [Modalités d’information en cas d’impayé et à la fin du bail.]

7. Élection de domicile. La caution élit domicile à [adresse en Belgique], sauf notification d’une nouvelle adresse au bailleur.

Fait à [lieu], le [date], en deux exemplaires, chaque partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Signatures, avec pour la caution la mention manuscrite de son engagement et de son montant.

Les documents à rassembler

Pour un dossier complet, le bailleur conserve :

1. l’original signé de la clause ou de l’acte, avec la mention manuscrite du garant ;
2. une copie du bail et de ses annexes, remise au garant, avec la preuve de cette remise ;
3. les données d’identification du garant, vérifiées sur sa pièce d’identité ;
4. l’état des lieux d’entrée, signé par les parties, auquel la clause renvoie pour les dégâts.

Sur la solvabilité, restez mesuré. À Bruxelles, la brochure régionale rappelle que le bailleur ne peut demander au candidat locataire que certaines informations, dont le montant de ses ressources, et seulement pour vérifier qu’il peut assumer ses obligations (brochure bruxelloise sur les baux d’habitation). Appliquez la même retenue au garant : demandez ce qui est utile, rien de plus.

Adapter le modèle à votre type de bail

Ces trames visent un bail d’habitation classique. Elles se transposent mal telles quelles à d’autres contrats. Un bail rural, par exemple, obéit à la loi sur le bail à ferme : partez plutôt d’un bail à ferme modèle. En colocation, précisez si le garant répond d’un seul colocataire ou de toute la colocation, et ce qui se passe quand l’un d’eux quitte le logement : notre modèle de bail de colocation vous aide à articuler les deux documents.

Les erreurs fréquentes dans un bail avec garant

• Un engagement sans montant ni durée, source de contestation pour le garant comme pour le bailleur.
• Un garant qui signe sans avoir reçu le bail : il ne sait pas ce qu’il garantit.
• À Bruxelles, un garant imposé en plus d’une garantie pour un bail ordinaire conclu depuis le 1er novembre 2024, alors que le cumul n’est prévu que pour le bail étudiant.
• Des dégâts garantis sans état des lieux d’entrée : faute de point de comparaison, la preuve devient difficile.
• Un état des lieux bâclé. Un état des lieux simplifié peut dépanner pour un petit studio, mais un garant qui s’engage sur les dégâts a tout intérêt à un document détaillé. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée doit d’ailleurs être détaillé et contradictoire : le modèle état des lieux région wallonne en donne la trame.

En résumé : un bail avec garant se rédige en quelques lignes, mais chaque mot compte. Choisissez entre clause et acte séparé, complétez les cinq questions clés, tenez compte des règles de votre Région et appuyez l’ensemble sur un état des lieux d’entrée précis.