Modèle : législation sur le bail (gratuit)

Beaucoup de bailleurs cherchent « le » formulaire de bail officiel, celui que la loi imposerait. En Belgique, il n’existe pas : la législation fixe ce que le bail doit contenir et ce qui doit l’accompagner, puis laisse les parties libres de la forme. Ce guide de nos guides location et bail présente les textes qui encadrent le bail, les modèles officiels gratuits et une trame commentée, clause par clause. Pour les règles détaillées du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Quelle législation encadre le bail

Le bail repose sur deux étages de textes.

Le socle fédéral, l’ancien Code civil. Son livre III, titre VIII, traite du contrat de louage. L’article 1709 définit le louage des choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1714 prévoit que, sauf dispositions légales contraires, « on peut louer ou par écrit, ou verbalement », et impose à tout bail écrit l’identification des parties. Ces règles valent pour les baux qui n’ont pas de régime propre, comme la location d’un garage seul.

Les textes régionaux pour le logement. Le bail d’habitation relève des Régions : le décret wallon du 15 mars 2018, le titre XI du Code bruxellois du logement et, en Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Pour un logement, ces textes priment ; le Code civil ne joue que pour ce qu’ils ne règlent pas.

Un changement se prépare : le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux (loi du 22 juillet 2026, Moniteur belge du 23 septembre 2026), entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Ce double niveau explique pourquoi un même modèle ne peut pas servir partout : un bail d’appartement à Namur, un bail de studio à Ixelles et un bail de garage isolé ne relèvent pas des mêmes articles, même si leur trame se ressemble.

Pas de formulaire de bail obligatoire

Les textes régionaux prévoient des modèles, mais ne les imposent pas :

• en Wallonie, l’article 3, § 4, du décret dispose que « le Gouvernement arrête un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative » ;
• à Bruxelles, l’article 218, § 4, du Code du logement prévoit de même un « modèle-type de bail à valeur indicative », et le § 4bis des modèles de renon et de congé, eux aussi indicatifs ;
• en Flandre, le décret n’impose pas de contrat type : l’écrit renvoie à une note explicative rédigée par le Gouvernement flamand (article 8).

Les recherches de « formulaire de bail obligatoire » mènent souvent vers des régimes étrangers, où une autorité impose un formulaire. Un modèle tiré d’un code étranger, français, québécois ou autre, n’a aucune valeur pour un bien situé en Belgique : ses clauses contraires aux règles impératives régionales seront écartées, et il omettra les mentions exigées chez nous.

Les modèles officiels gratuits

La page modèles de bail et annexe de be.brussels le dit sans détour : les parties sont invitées à utiliser ces modèles « par facilité », ce qui n’est pas obligatoire, mais l’annexe explicative « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail ». Pour plusieurs occupants, partez du modèle de bail de colocation, qui s’accompagne d’un pacte entre colocataires.

Les mentions que la loi impose

Si le modèle est libre, le contenu minimum ne l’est pas. Les trois Régions exigent un écrit avec des mentions proches, mais pas identiques.

Si une partie refuse d’établir ou de signer l’écrit, l’autre peut l’y contraindre en justice après une mise en demeure restée huit jours sans suite, et demander que le jugement vaille bail écrit : c’est l’article 3, § 3, du décret wallon consolidé et l’article 218, § 2, du Code bruxellois. Les règles qui subsistent pour le bail oral sont détaillées dans notre guide sur le bail verbal code civil.

Les documents à joindre au bail

Trois pièces accompagnent un bail d’habitation à Bruxelles et en Wallonie :

1. L’annexe explicative régionale. En Wallonie, elle résume notamment les normes de salubrité, l’enregistrement, la durée, la révision et l’indexation du loyer, les réparations locatives et les possibilités de mettre fin au bail ; « cette annexe est obligatoirement jointe au contrat de bail » (article 3, § 2). Bruxelles prévoit une annexe comparable (article 218, § 5).
2. L’état des lieux d’entrée. En Wallonie, l’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; un expert désigné conjointement est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À Bruxelles, l’article 220 rend applicable l’article 1730 de l’ancien Code civil : état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs, avec le relevé des index et des codes EAN des compteurs individuels. Même lorsque vous le dressez vous-mêmes, un état des lieux simple doit rester précis, pièce par pièce.
3. Les informations propres au bien, comme le certificat PEB en Wallonie ou le loyer de référence à Bruxelles, que le bail mentionne.

Une trame de bail commentée

Voici l’ordre que suivent les modèles officiels, avec ce qu’il faut compléter. Les mentions entre crochets sont à remplacer.

1. Les parties : [nom, deux premiers prénoms, domicile, date et lieu de naissance] du bailleur et de chaque preneur ; pour une société, [dénomination et numéro d’entreprise].
2. Le bien loué : [adresse], [désignation de chaque pièce, cave, garage, jardin, parties communes], mention éventuelle du mobilier.
3. Le type de bail et sa durée : [résidence principale de neuf ans, courte durée, étudiant, droit commun], [date de prise de cours].
4. Le loyer : [montant hors charges], [date et mode de paiement], indexation annuelle selon le texte régional.
5. Les charges : [forfait ou provisions], [mode de répartition], [compteurs].
6. La garantie locative : [forme et montant], dans les plafonds légaux : deux mois de loyer en Wallonie quelle que soit la forme depuis le 1er juin 2023 ; deux mois à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues ; trois mois en Flandre (article 37).
7. L’état des lieux : renvoi à l’état des lieux d’entrée annexé, et à l’état des lieux de sortie.
8. Entretien, réparations, assurance : renvoi aux règles régionales et à la liste des réparations locatives.
9. Les conditions particulières : clauses propres au bien, dans le respect des règles impératives.
10. Les annexes et l’enregistrement : [liste des annexes], nombre d’exemplaires, enregistrement à charge du bailleur.

L’enregistrement, dernière étape

La brochure officielle wallonne est claire : l’enregistrement de tout bail d’habitation est obligatoire, et les avenants, c’est-à-dire les modifications apportées au bail pendant la location, doivent également être enregistrés, comme les contrats de sous-location et les cessions de bail. L’état des lieux d’entrée, annexé au contrat, suit le même chemin. Pour transmettre le bail à un autre locataire en cours de contrat, notre modèle de cession détaille la marche à suivre.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement (article 228/1, en vigueur le 1er janvier 2025) soumet en outre les baux d’habitation à un enregistrement régional, via IRISrent.

En résumé : la législation belge n’impose pas de formulaire de bail, mais elle impose un contenu, des annexes et des formalités. Le modèle officiel gratuit de votre Région, complété avec soin, reste le point de départ le plus sûr.