Bail verbal : ce que dit la loi

Un accord conclu oralement, une poignée de main, des loyers payés chaque mois : la situation est courante, et la question « que dit la loi ? » revient dès le premier désaccord. La réponse tient en plusieurs textes, fédéraux et régionaux, qu’il faut lire ensemble. Ce guide de nos guides location et bail les présente dans l’ordre. Pour les règles générales du contrat et son modèle, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le point de départ, l’ancien Code civil

Le louage est réglé, depuis 1804, par le Code civil. Son article 1714, toujours en vigueur pour les baux qui ne relèvent pas d’un texte particulier, prévoit que, « sauf dispositions légales contraires », « on peut louer ou par écrit, ou verbalement ». Le principe est donc la liberté de forme : un bail existe dès que les parties sont d’accord sur la chose louée et sur le prix.

L’article 1715 fixe une limite de preuve : si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, « la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données ». L’article 1736, enfin, prévoit qu’un bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois, avec un congé d’un mois.

Ces articles restent la base pour les locations qui ne sont ni un logement régi par un texte régional, ni un bail soumis à une loi particulière : un garage loué seul, par exemple. Ils s’appliquent aussi, à Bruxelles, au bail d’habitation de droit commun pour ce que le Code bruxellois ne règle pas, comme le rappelle la brochure régionale. Pour ce régime, voyez notre guide sur le bail de droit commun code civil.

Un changement est programmé : le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026 et publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Pour un logement, ce sont les Régions qui décident

Depuis la sixième réforme de l’État, les Régions sont compétentes pour le bail d’habitation. Elles ont remplacé, pour le logement, la liberté de forme du Code civil par une obligation d’écrit.

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation s’applique au bail relatif à un logement « ou partie de celui-ci », destiné à servir d’habitation. Son article 3 pose la règle : « Tout bail est établi par un écrit. » Cet écrit contient au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, la désignation des pièces louées, le loyer hors charges, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, l’existence de compteurs et, lorsqu’il est requis, la date du dernier certificat PEB avec l’indice de performance. L’annexe explicative du Gouvernement doit y être jointe.

Pour le bail d’habitation, le décret a abrogé les articles correspondants du Code civil en Wallonie ; Justel le signale article par article. L’article 4 du décret reprend toutefois mot pour mot la règle de preuve de l’ancien article 1715.

À Bruxelles

L’article 218 du Code bruxellois du Logement impose que tout bail d’habitation soit « établi dans un écrit » contenant notamment l’identité complète des parties, la date de prise de cours, la désignation des locaux, le loyer, les charges et les compteurs. Il précise que les baux oraux conclus avant l’entrée en vigueur de cet article sont soumis à la même obligation. Les baux régis par le Code échappent, pour les points qu’il règle, à plusieurs articles du Code civil, que Justel signale comme ayant cessé d’être applicables.

Règles supplétives et règles impératives

Pour savoir ce qui s’applique à un bail oral, il faut distinguer deux familles de règles. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation les définit ainsi : une règle supplétive est une règle à laquelle le contrat peut déroger, et elle « s’applique à un bail verbal ou si le bail écrit ne prévoit rien ou ne prévoit pas le contraire » ; une règle impérative s’applique même si le contrat contient une clause contraire. La brochure bruxelloise reprend la même distinction et précise que les dispositions du Code bruxellois relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles disent le contraire.

Concrètement, un bail verbal n’est pas un espace sans règles : faute de clauses, ce sont les règles supplétives qui comblent les vides, et les règles impératives, comme la durée de neuf ans d’un bail de résidence principale, s’imposent de toute façon.

Le mécanisme de régularisation

Les deux textes régionaux organisent la mise par écrit d’un bail oral, dans des termes presque identiques.

1. La mise en demeure. La partie la plus diligente, bailleur ou preneur, envoie à l’autre une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier.
2. Le délai de huit jours. Faute d’exécution dans les huit jours, elle peut contraindre l’autre partie, par voie judiciaire, à dresser, compléter ou signer une convention écrite.
3. Le jugement qui vaut bail. Elle peut demander que le jugement vaille bail écrit.

La limite est la même dans les deux Régions. Le décret wallon précise que « la compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral » ; le Code bruxellois, que « le juge est tenu par le contenu prouvé du bail verbal liant les parties ». La brochure wallonne ajoute que le juge se limite au constat de l’existence du bail et des conditions sur lesquelles les parties se sont accordées. En Wallonie, ces dispositions sont impératives.

Ce que la loi retire au bail sans écrit

Le bail oral produit ses effets entre les parties, mais plusieurs règles supposent un document.

Quelques précisions :

• le SPF Finances indique que, si aucun contrat de bail n’a été rédigé, il n’y a pas à procéder à l’enregistrement ; depuis le 1er janvier 2025, les baux d’habitation bruxellois s’enregistrent aussi auprès de la Région, et l’article 228/2 du Code bruxellois précise que l’enregistrement confère date certaine ;
• l’annexe officielle au modèle wallon de bail de résidence principale résume la conséquence : « Un bail verbal n’a jamais de date certaine », ce qui pèse en cas de vente du logement ;
• en Wallonie, l’indexation qui augmente le loyer d’un bail de résidence principale n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un immeuble, enregistré.

Les baux qui obéissent à d’autres lois

Tous les baux ne relèvent pas du décret wallon ou du Code bruxellois. Le bail commercial, le bail à ferme ou l’emphytéose ont leurs propres textes, avec leurs propres exigences de forme et de preuve. Pour les terres et bâtiments ruraux, notre guide sur la réforme du bail à ferme en région wallonne présente les règles propres à ce contrat. Avant de conclure qu’un accord oral suffit, vérifiez donc toujours quel texte s’applique à votre location.

Régulariser, dans l’intérêt des deux parties

Pour le preneur, un écrit enregistré donne une date certaine au bail et le rend opposable à un futur acquéreur. Pour le bailleur, il ouvre le droit à l’indexation et fixe noir sur blanc le loyer, les charges et les pièces louées. Pour les deux, c’est l’occasion de dresser l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire que le décret wallon rend obligatoire (article 27) et qui manque presque toujours dans une location sans contrat.

En résumé, le Code civil admet le bail verbal, mais pour un logement les textes régionaux imposent l’écrit tout en préservant le bail oral déjà conclu. Ce bail vaut entre les parties ; il perd en revanche l’enregistrement, la date certaine et, en Wallonie, l’indexation. La régularisation est un droit pour chacun, et le juge ne fait alors que constater ce qui a été convenu.