Bail d’habitation : ce que dit la loi

« Que dit la loi sur le bail d’habitation ? » La question paraît simple, mais la réponse commence toujours par une autre question : où se trouve le logement ? Depuis la sixième réforme de l’État, les Régions sont compétentes pour le bail d’habitation, et chacune a adopté son propre texte. Ce guide de nos guides location et bail fait le tour des règles applicables en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, de ce qui reste dans le Code civil et des principes communs. Pour la vue d’ensemble du contrat lui-même, reportez-vous à notre dossier sur le bail d’habitation.

Une matière devenue régionale

Pendant des décennies, le bail d’habitation relevait du Code civil fédéral, avec une section particulière consacrée aux baux de résidence principale. La sixième réforme de l’État a transféré cette compétence aux Régions. La brochure juridique de Bruxelles Logement le résume en une phrase : « Depuis la sixième réforme de l’État, les Régions sont compétentes en matière de bail d’habitation. »

Chaque Région a donc écrit ses propres règles, en reprenant une bonne partie de l’ancien droit fédéral, mais en le modifiant sur des points parfois importants : garantie locative, bail étudiant, colocation, informations à fournir avant la signature, enregistrement. Deux baux signés le même jour, l’un à Namur, l’autre à Ixelles, ne suivent donc pas exactement les mêmes règles.

Trois textes, selon la Région du logement

Le critère est la situation du bien, pas le domicile du bailleur ni celui du locataire.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018

Publié au Moniteur belge du 28 mars 2018, le décret wallon est entré en vigueur le 1er septembre 2018. Il s’organise en règles générales, applicables à tous les baux d’habitation, puis en régimes particuliers : bail de résidence principale, bail de colocation, bail étudiant et bail glissant. Il a été modifié à plusieurs reprises, notamment en 2019, 2022, 2023 et 2024 ; le texte consolidé publié sur Wallex intègre ces modifications. Le décret du 19 mai 2023, par exemple, a ramené à deux mois de loyer le plafond de la garantie locative, quelle que soit sa forme, à partir du 1er juin 2023.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement

À Bruxelles, les règles figurent dans le Code bruxellois du logement. Selon la brochure juridique de Bruxelles Logement, elles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018, à la suite d’une ordonnance du 27 juillet 2017. Une ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, a ensuite réformé plusieurs règles ; certaines ne visent que les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Le Code s’applique à tous les contrats portant sur un logement, résidences secondaires comprises.

En Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet

Pour un logement situé en Flandre, le texte de référence est le décret flamand du 9 novembre 2018 sur la location d’habitation, dit Vlaams Woninghuurdecreet, en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Selon sa disposition transitoire, il ne vise pas les baux écrits conclus avant cette date, qui restent régis par l’ancienne section du Code civil.

Ce qui reste dans le Code civil

La régionalisation n’a pas fait disparaître le Code civil. Il continue à fournir le cadre général du louage de choses et plusieurs règles auxquelles les textes régionaux renvoient. La brochure bruxelloise signale ainsi, à côté du Code bruxellois, « certaines dispositions générales du Code civil, qui demeurent applicables aux baux d’habitation » : la formule d’indexation du loyer, la date certaine conférée par l’enregistrement ou encore la protection du logement familial des couples mariés et des cohabitants légaux.

En pratique, on lit donc d’abord le texte régional, puis le Code civil pour ce que ce texte ne règle pas.

Règles impératives et règles supplétives

Toutes les règles n’ont pas la même force. Une règle impérative s’applique même si le contrat dit le contraire ; une règle supplétive ne joue que si le contrat est muet.

• À Bruxelles, les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent qu’elles ne le sont pas. Une clause contraire est nulle ou réputée non écrite. Les dispositions générales du Code civil sont, elles, en principe supplétives.
• En Wallonie, le décret précise que les règles du chapitre consacré au bail de résidence principale sont impératives, sauf si elles en disposent autrement. Il en va de même pour les règles du bail de colocation.

C’est pourquoi une clause signée n’est pas toujours valable : un bail qui interdit au locataire de se domicilier dans les lieux, par exemple, est sans effet sur ce point à Bruxelles.

Les baux conclus avant les réformes

Chaque texte règle son application dans le temps, et c’est souvent là que se nichent les malentendus.

En Wallonie, l’article 91 du décret prévoit que ses dispositions s’appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, à l’exception notamment de l’article 3 sur le contenu du bail écrit et des chapitres consacrés à la colocation et au bail étudiant, réservés aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018.

À Bruxelles, l’ordonnance de 2017 comme celle de 2024 distinguent les règles immédiatement applicables aux baux en cours et celles qui ne valent que pour les baux conclus ou renouvelés après leur entrée en vigueur. La brochure officielle signale, pour chaque question, le régime « avant » et « à partir du » 1er novembre 2024 : plafond de la garantie, informations précontractuelles, sort de la cession en cas de silence du bailleur ou encore clauses relatives aux animaux.

Ce que les textes imposent en Wallonie et à Bruxelles

Malgré leurs différences, les régimes wallon et bruxellois partagent un socle d’obligations, que tout bailleur doit respecter avant la remise des clés.

Un bail écrit et complet

Les deux textes exigent un écrit reprenant des mentions minimales : identité des parties, date de début, désignation des lieux, loyer hors charges, charges et leur mode de calcul, compteurs. Bruxelles y ajoute le loyer de référence du logement ; la Wallonie impose de joindre une annexe explicative établie par le Gouvernement.

Un état des lieux d’entrée contradictoire

L’état des lieux d’entrée détaillé est une obligation dans les deux Régions : il se dresse contradictoirement pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Nous revenons en détail sur cette exigence dans notre guide sur l’état des lieux entrée obligatoire. À la sortie, certains bailleurs organisent aussi une visite préalable ; nous examinons dans un guide distinct la question du pré état des lieux obligatoire.

Une garantie plafonnée

En Wallonie, la garantie d’un bail de résidence principale ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, elle ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code.

L’enregistrement

L’enregistrement incombe au bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un bien exclusivement résidentiel. Selon le SPF Finances, les baux d’habitation bruxellois sont en outre enregistrés auprès de la Région depuis le 1er janvier 2025. Un bail non enregistré prive le bailleur de l’indexation et peut libérer le locataire de ses obligations de préavis.

Les contrats qui relèvent d’autres textes

Toute location n’est pas un bail d’habitation. Plusieurs contrats obéissent à des règles propres :

• le bail à ferme, pour les terres et bâtiments agricoles, régi par une loi particulière que la Wallonie a réformée : voyez notre guide sur le décret bail à ferme ;
• l’emphytéose, droit de longue durée qui n’est pas un bail d’habitation et suit ses propres règles, présentée dans notre guide bail emphytéotique code civil ;
• le bail commercial, pour un commerce de détail ou un artisanat ouvert au public ;
• l’hébergement touristique : le décret wallon exclut les hébergements soumis au Code wallon du tourisme, et la brochure bruxelloise renvoie les locations de type Airbnb à une ordonnance du 8 mai 2014.

Une résidence secondaire louée à l’année reste, elle, un bail d’habitation : elle relève du régime général du texte régional, et non de celui de la résidence principale.

Les modèles officiels et leurs limites

La Wallonie et Bruxelles publient des modèles de bail. Ils ont une valeur indicative : les parties sont invitées à les utiliser, sans obligation, pour autant que les règles impératives soient respectées. Ils présentent l’avantage de reprendre les clauses issues des textes, mais ils ne sont pas toujours mis à jour au rythme des réformes. Le modèle wallon de bail de résidence principale mentionne encore trois mois de loyer pour la garantie bancaire, alors que le plafond est de deux mois depuis le 1er juin 2023 : en cas de discordance, c’est le décret qui s’applique.

En résumé : la loi sur le bail d’habitation n’est plus une, mais trois. Identifiez la Région du logement, le type de bail et sa date, lisez le texte régional à jour, et n’oubliez pas les formalités communes que sont l’écrit, l’état des lieux d’entrée et l’enregistrement.