Bail de résidence principale : ce que dit la loi

On parle encore volontiers de « la loi sur le bail de résidence principale », comme s’il n’existait qu’un seul texte pour toute la Belgique. C’était vrai jusqu’en 2017. Depuis, la matière relève des Régions, et la réponse à la question « que dit la loi ? » commence par une autre : où se trouve le logement ? Cet article de nos guides location et bail retrace l’origine des règles, présente les trois textes en vigueur et ce qu’ils ont en commun. Pour la trame d’un contrat et les mentions à y porter, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

De la loi de 1991 aux textes régionaux

Une section du Code civil

La loi du 20 février 1991 a inséré dans le Code civil une section consacrée aux « règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur ». C’est elle qui a fixé le schéma que tout le monde connaît : un bail de neuf ans, découpé en trois périodes de trois ans, avec des congés du bailleur limités à quelques motifs. Elle a été complétée au fil des années, par exemple en 2007 pour imposer un bail écrit.

Trois abrogations successives

La sixième réforme de l’État a transféré le bail d’habitation aux Régions. Chacune a adopté son texte, puis abrogé la section du Code civil pour son territoire. La fiche Justel de la loi de 1991 mentionne ces trois abrogations :

• pour la Région bruxelloise, par l’ordonnance du 27 juillet 2017, en vigueur le 1er janvier 2018 ;
• pour la Région wallonne, par le décret du 15 mars 2018, en vigueur le 1er septembre 2018 ;
• pour la Région flamande, par le décret du 9 novembre 2018, en vigueur le 1er janvier 2019.

Les textes applicables aujourd’hui

En Wallonie

Le décret wallon consolidé sur Wallex réunit les règles communes à tous les baux d’habitation et, dans son chapitre III, les dispositions particulières à la résidence principale : champ d’application (article 52), enregistrement (articles 53 et 54), durée (article 55), prorogation pour circonstances exceptionnelles (article 56), indexation (article 57), révision du loyer (article 58) et précompte immobilier (article 59). Le décret a été modifié à plusieurs reprises depuis 2018.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement consacre son titre XI aux baux d’habitation, et le chapitre III de ce titre aux baux de résidence principale : champ d’application, durée (articles 237 à 239), révision du loyer, droit d’information et droit de préférence du preneur en cas de vente, garantie et prorogation pour circonstances exceptionnelles. Selon la brochure juridique de la Région, ces règles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018 ; l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, distingue les règles applicables immédiatement aux baux en cours et celles qui ne visent que les baux conclus ou renouvelés depuis cette date.

En Flandre

Le décret flamand du 9 novembre 2018 contient des dispositions générales (titre I), les règles des baux de résidence principale (titre II) et celles du logement étudiant (titre III). Selon la brochure officielle flamande, il s’applique aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019 pour un logement situé en Flandre.

Pour une vue d’ensemble de tous les baux d’habitation, et pas seulement de la résidence principale, voyez notre guide sur la loi bail d’habitation. Le bail d’un terrain agricole, lui, obéit à une tout autre législation, expliquée dans notre article sur la nouvelle loi sur le bail à ferme.

Quel texte pour votre bail

Deux critères suffisent le plus souvent : la Région du logement, et la date du bail.

La Région est celle où se situe le bien, non le domicile du bailleur ou du locataire. La date compte parce que chaque texte a prévu une transition :

• en Wallonie, l’article 91 du décret rend ses dispositions applicables aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, à l’exception de certaines règles (notamment l’article 3 sur l’écrit, l’article 55, § 6, sur la courte durée et les chapitres consacrés à la colocation et au bail étudiant), qui ne visent que les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018 ;
• à Bruxelles, la brochure officielle distingue les règles immédiatement applicables aux baux en cours au 1er janvier 2018 et celles réservées aux baux conclus ou renouvelés depuis cette date, puis fait la même distinction pour la réforme du 1er novembre 2024 ;
• en Flandre, l’article 80 du décret maintient l’ancienne section du Code civil pour les baux écrits conclus avant le 1er janvier 2019.

Ce que les trois textes ont en commun

Un champ d’application identique

Comme l’ancienne loi de 1991, le décret wallon (article 52), le Code bruxellois (article 234) et le décret flamand (article 5) visent le bail d’un logement que le locataire, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée à sa résidence principale. Une clause interdisant cette affectation est réputée non écrite si elle n’est pas justifiée de manière expresse et sérieuse, notamment par la destination naturelle des lieux, et si elle n’indique pas la résidence principale du locataire pendant le bail. Si l’affectation intervient en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur, le bail prend cours à la date de cet accord.

Des règles impératives

Le décret wallon (article 52) et le décret flamand (article 6) le disent expressément : les règles de la résidence principale sont impératives, sauf si elles en disposent autrement. Le contrat peut donc restreindre certaines facultés de congé du bailleur, ce que les textes autorisent, mais il ne peut pas réduire la protection du locataire.

Un socle commun

Au-delà des nuances régionales, on retrouve dans les trois textes :

• un bail réputé conclu pour neuf ans, prorogé ensuite par périodes de trois ans aux mêmes conditions à défaut de congé ;
• un bail de courte durée de trois ans au plus, qui devient un bail de neuf ans si personne ne donne congé à temps ;
• trois motifs de congé pour le bailleur : occupation personnelle ou familiale, travaux importants, congé sans motif contre indemnité en fin de période de trois ans ;
• un préavis de trois mois pour le locataire, avec une indemnité dégressive pendant les trois premières années ;
• la possibilité de conclure un bail de plus de neuf ans ou un bail à vie, par écrit ;
• une prorogation pour circonstances exceptionnelles, demandée au plus tard un mois avant la fin du bail ;
• une révision du loyer possible entre le neuvième et le sixième mois avant la fin de chaque période de trois ans, par accord ou, à certaines conditions, par le juge ;
• l’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du locataire, expressément prévue en Wallonie (article 59) et en Flandre (article 36).

Les détails, eux, diffèrent : nombre de prolongations d’un bail de courte durée, moment du congé pour travaux, montant maximal de la garantie. Nos guides régionaux les détaillent.

Écrit, enregistrement et état des lieux

La loi de 1991 imposait déjà un bail écrit depuis 2007. Les textes régionaux ont repris cette exigence : « tout bail est établi par un écrit » en Wallonie (article 3), et le décret flamand exige un écrit reprenant l’identité des parties, la date de début, la durée exacte, les locaux loués, le loyer et le régime des charges (article 8).

L’enregistrement incombe au bailleur, qui supporte les frais d’un enregistrement tardif (article 53 du décret wallon, article 11 du décret flamand). Tant que le bail n’est pas enregistré après le délai de deux mois, le locataire peut partir sans préavis ni indemnité : en Wallonie, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

Enfin, chaque texte impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire. Pour ses conditions, ses délais et le partage des frais, voyez notre article sur l’état des lieux entrée obligatoire.

Et le Code civil dans tout cela

Le Code civil n’a pas disparu du bail d’habitation. Ses dispositions générales sur le louage, les articles 1708 à 1762bis de l’ancien Code civil, restent consultables sur Justel. La brochure officielle flamande rappelle qu’en Flandre elles s’appliquent en principe à tous les baux, à côté du décret. À Bruxelles, le Code du logement y renvoie lui-même, par exemple pour l’état des lieux (article 220, qui cite les articles 1730 et 1731 du Code civil). En Wallonie, en revanche, le décret de 2018 a abrogé la section générale du Code civil pour ce qui relève du bail d’habitation (article 92) et en a repris le contenu dans ses propres règles communes.

Un changement se prépare : le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux et adopté par la loi du 22 juillet 2026, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les anciens articles sur le louage restent applicables. Les règles propres à la résidence principale, elles, relèvent des Régions.

En résumé : la loi de 1991 a fixé le modèle du bail de neuf ans, mais ce sont aujourd’hui le décret wallon, le Code bruxellois du logement et le décret flamand qui en portent les règles, selon la Région du logement et la date du bail.