État des lieux d’entrée : est-ce obligatoire ? Ce que dit la loi

« Est-on vraiment obligé de faire un état des lieux d’entrée ? » La question se pose souvent quand le bailleur et le locataire s’entendent bien, ou quand le logement semble en parfait état. En Belgique, la réponse est nette pour un logement loué en Wallonie ou à Bruxelles : oui, et le bail ne peut pas y déroger. Cet article de nos guides sur l’état des lieux cite les textes qui l’imposent, le délai à respecter et les recours en cas de blocage. Pour la méthode pratique, pièce par pièce, lisez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Une obligation fixée par trois textes

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, la règle dépend de la Région où se trouve le bien et du type de bail. Mais sur l’état des lieux d’entrée, les trois textes applicables en Wallonie et à Bruxelles disent la même chose : un état des lieux détaillé, dressé contradictoirement, dans un délai court.

Pour une vue d’ensemble des règles qui encadrent la location d’un logement, voyez notre article sur la loi bail d’habitation.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018

Pour un logement situé en Wallonie, le texte de référence est le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Son article 27 commence par une phrase sans ambiguïté : « Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire. » Il précise ensuite :

• le moment : l’état des lieux est dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation ;
• l’annexe au bail : il est joint au contrat de bail écrit et soumis, lui aussi, à l’enregistrement ;
• les frais : un expert désigné conjointement est payé à frais communs et à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge ;
• l’expert commun : il est mandaté soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d’un commun accord ;
• le modèle : le Gouvernement wallon arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative.

Surtout, le paragraphe 6 de l’article 27 déclare impératifs le paragraphe 1er, qui impose l’état des lieux d’entrée, et le paragraphe 3, qui permet d’exiger un avenant après des modifications importantes. Une clause du bail qui écarterait l’état des lieux ne produit donc pas d’effet : chaque partie garde le droit de l’exiger.

Le contenu minimum en Wallonie

Le paragraphe 2 fixe une liste de mentions, « sauf convention contraire » : la date du constat, l’identité et la qualité des auteurs, les références du bail, une note générale sur l’état du bien, la description de l’état apparent, des dégâts éventuels et de la propreté de chaque pièce, l’état et le fonctionnement apparent des équipements, le relevé des documents d’entretien, les index des compteurs et les jauges des citernes, les clés, badges et télécommandes remis, les équipements de sécurité et leur localisation, puis les signatures précédées de la mention « lu et approuvé ».

Les parties peuvent donc aménager cette liste par convention, mais pas renoncer à un état des lieux détaillé.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, y compris les sous-locations. Conformément à l’article 1730, les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs. Si le logement a des compteurs individuels, l’état des lieux reprend les index, les numéros des compteurs et les codes EAN ou autres codes d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

L’article 1730 est tout aussi ferme que le décret wallon : les parties dressent « impérativement » cet état des lieux, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, il est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement, et les dispositions contractuelles contraires sont nulles. Le Gouvernement bruxellois a lui aussi arrêté un modèle-type d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative.

La Région de Bruxelles-Capitale ajoute une précision pratique : après le premier mois d’occupation, aucune des parties ne peut plus être contrainte à cette formalité, puisque les lieux sont déjà occupés.

Garage, bail commercial et bail à ferme

L’obligation ne se limite pas au logement. Pour un garage, un parking ou un autre bien non résidentiel loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose le même état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs, et toute clause contraire est nulle. En Wallonie, cet article n’a été abrogé que pour ce qui relève du bail d’habitation : il reste la règle pour les autres baux.

Le bail à ferme fait exception : l’article 1730 précise lui-même qu’il ne s’applique pas aux baux à ferme, qui obéissent à leurs propres règles, présentées dans notre article sur la nouvelle loi sur le bail à ferme.

Le nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux (loi du 22 juillet 2026), n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage, dont l’article 1730, restent applicables.

Ce que la loi n’impose pas

La loi exige un état des lieux détaillé et contradictoire. Elle n’exige pas :

• un expert : le bailleur et le locataire peuvent le dresser eux-mêmes, ce qui ne coûte rien ;
• un modèle précis : les modèles régionaux sont indicatifs ;
• des photos : elles ne sont pas imposées, mais elles complètent utilement une description écrite, sans la remplacer.

Elle ne soumet pas non plus toutes les visites à la même obligation. L’état des lieux de sortie n’est pas dressé d’office : chaque partie peut en demander l’établissement, contradictoire et à frais partagés. La visite préalable à la sortie n’est imposée par aucun des textes consultés ; notre article sur le pré-état des lieux de sortie explique à quoi elle sert. Quant au constat dressé avant un chantier voisin, la question « état des lieux avant travaux obligation » relève d’autres règles que celles du bail.

Que faire si l’autre partie refuse

Le délai d’un mois est court. Si le bailleur tarde, ou si le locataire ne répond pas, formulez votre demande par écrit (courriel ou recommandé), en proposant plusieurs dates : vous garderez ainsi la preuve de votre démarche.

À défaut d’accord, le juge de paix désigne un expert pour procéder à l’état des lieux ; son jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Les délais pour le saisir ne sont pas formulés de la même manière :

• en Wallonie, l’article 27 vise une requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ;
• à Bruxelles, l’article 1730 de l’ancien Code civil, applicable via l’article 220, vise une requête introduite avant l’expiration du délai.

En pratique, n’attendez pas la fin du premier mois pour réagir.

Si aucun état des lieux n’a été fait

L’absence d’état des lieux ne rend pas le bail nul. Elle déplace la charge de la preuve. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être apportée par toutes voies de droit. À Bruxelles, la même règle découle de l’article 1731 de l’ancien Code civil.

Concrètement, c’est d’abord le bailleur qui en pâtit : il lui sera très difficile d’établir qu’un dégât est apparu pendant la location et d’en retenir le coût sur la garantie locative. Un document vague, du type « logement en bon état », ne vaut guère mieux : Droits Quotidiens rappelle que l’état des lieux doit décrire chaque pièce et chaque équipement, et qu’une mention générale n’a pas de valeur.

Nos conseils pour respecter l’obligation

• Fixez la date avant la remise des clés : un logement vide, propre et éclairé se décrit mieux qu’un logement déjà meublé par le locataire.
• Prévoyez l’expert dans le bail si vous souhaitez en désigner un : la clause écrite évite toute discussion sur le partage des frais.
• Relevez tout : compteurs, clés, équipements de sécurité, annexes comme la cave ou le jardin.
• Relisez avant de signer : chaque partie peut faire ajouter ses remarques.

En résumé : l’état des lieux d’entrée est obligatoire pour tout bail d’habitation en Wallonie et à Bruxelles, comme pour un garage loué seul, et aucune clause ne peut l’écarter. Le premier mois est décisif : passé ce délai, il devient difficile d’obtenir un constat contradictoire.