Pré-état des lieux de sortie : est-ce obligatoire ? Ce que dit la loi

Votre bail touche à sa fin et le bailleur vous propose un « pré-état des lieux » avant votre départ ? Ou vous êtes bailleur et vous vous demandez si vous pouvez l’imposer ? Ce guide de nos guides sur l’état des lieux répond à la question du pré-état des lieux obligatoire à partir des textes en vigueur en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales, entrée et sortie comprises, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce qu’on appelle un pré-état des lieux de sortie

Le pré-état des lieux, ou pré-visite, est une visite organisée quelques semaines avant le départ du locataire. Le bailleur, parfois accompagné d’un expert ou de son agence, fait le tour du logement encore meublé et signale ce qui devra être réparé, nettoyé ou remis en place avant la sortie.

Son but est pratique : laisser au locataire le temps d’agir avant l’état des lieux de sortie, plutôt que de découvrir les problèmes le jour de la remise des clés. Ce n’est pas un état des lieux au sens de la loi.

Le pré-état des lieux est-il obligatoire

Non. Aucun des textes applicables au bail d’habitation ne le prévoit.

En Wallonie

L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 organise trois constats : l’état des lieux d’entrée, l’avenant en cas de modifications importantes apportées aux lieux, et l’état des lieux de sortie. Pour la sortie, le texte dit seulement que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés », établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. Il ne mentionne aucune visite préalable.

Le décret précise aussi que seuls ses paragraphes consacrés à l’état des lieux d’entrée et à l’avenant sont impératifs. Les règles de sortie, elles, ne figurent pas dans cette liste ; le contenu minimum de l’état des lieux de sortie s’applique d’ailleurs « sauf convention contraire ».

À Bruxelles

L’article 220 du Code bruxellois du Logement suit la même logique : chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Là non plus, aucune pré-visite n’est prévue. Le site régional be.brussels décrit l’état des lieux de sortie comme une comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Pour le détail de ces règles, notre article sur la loi sur état des lieux de sortie passe en revue chaque étape, et celui sur l’état des lieux entrée obligatoire rappelle pourquoi tout commence par un constat d’entrée détaillé.

Et si le bail prévoit une visite préalable

Certains baux contiennent une clause prévoyant une visite avant la sortie. Une clause du contrat engage en principe les parties qui l’ont signée, dans les limites des règles impératives. Mais une telle clause ne peut pas :

• remplacer l’état des lieux de sortie, que chaque partie reste en droit de requérir ;
• faire supporter au locataire des dégâts qui ne ressortiraient pas de la comparaison entre l’entrée et la sortie ;
• modifier l’état des lieux d’entrée, qui ne se complète que par un avenant contradictoire.

En pratique, une visite prévue au bail se fixe d’un commun accord, à une date qui laisse au locataire le temps de réagir. En cas de doute sur la portée d’une clause, faites-la vérifier avant d’en tirer des conséquences.

Ce que vaut une pré-visite

Le pré-état des lieux photographie le logement à un moment où le locataire l’occupe encore. Il a donc une portée limitée.

Ce qui compte pour déterminer les dégâts, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. S’il a été fait un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28 du décret wallon, article 1731 de l’ancien Code civil à Bruxelles).

Bien utiliser le pré-état des lieux

Facultative, la pré-visite reste utile si chacun y trouve son compte.

Pour le locataire, c’est l’occasion de savoir ce que le bailleur remarque : trous de chevilles, joints noircis, peinture abîmée, appareils à détartrer. Vous pouvez réparer vous-même, faire intervenir un professionnel ou nettoyer avant la sortie. Relisez votre état des lieux d’entrée avant la visite : un défaut déjà noté à l’entrée ne vous est pas imputable.

Pour le bailleur, elle permet d’anticiper : organiser la date de l’état des lieux de sortie, prévoir un expert, préparer une remise en location.

Quelques précautions :

1. Notez par écrit ce qui a été dit, sans signer un document présenté comme un état des lieux de sortie anticipé.
2. N’acceptez aucune retenue sur la garantie sur la seule base de la pré-visite.
3. Fixez dès ce moment la date de l’état des lieux de sortie, après le déménagement et avant la remise des clés.
4. Gardez vos preuves : factures de réparation ou de nettoyage, photos datées après travaux.

Le calendrier d’une sortie bien préparée

Le pré-état des lieux prend tout son sens s’il s’inscrit dans un calendrier clair. Voici un déroulé possible, à adapter à la date de fin du bail.

Quelques semaines avant le départ. Relisez le bail et l’état des lieux d’entrée, avec ses avenants éventuels. Si une pré-visite est proposée, fixez-la à une date qui laisse le temps de faire les petits travaux. Profitez-en pour convenir de la date de l’état des lieux de sortie et de la personne qui le dressera : les parties elles-mêmes, un expert désigné ensemble, ou un expert choisi par l’une d’elles.

Pendant les derniers jours. Réparez ce qui relève de l’entretien locatif, nettoyez, retirez vos affaires de la cave, du grenier et du jardin. Conservez les factures des interventions.

Le jour de l’état des lieux de sortie. Le logement est vide. Les parties, ou l’expert, comparent chaque pièce à la description d’entrée, relèvent les index des compteurs et comptent les clés. Les remarques de chacun sont notées avant la signature.

Après la remise des clés. Le règlement de la garantie locative suit. À Bruxelles, le Code du Logement prévoit sa libération dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Si les parties ne s’entendent pas sur la réalisation de l’état des lieux de sortie, la démarche doit être engagée à temps : en Wallonie comme à Bruxelles, le juge de paix doit être saisi avant la remise des clés pour désigner un expert.

Après la sortie

Un défaut qui n’était pas visible lors de l’état des lieux de sortie peut apparaître plus tard. Notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie explique ce qu’il est encore possible de faire. En cas de désaccord sur la sortie, le juge de paix est compétent ; Droits Quotidiens détaille les recours possibles, pour la Wallonie, lorsque les parties ne s’entendent pas sur l’état des lieux.

Les règles présentées ici concernent le bail d’habitation. Un bien agricole loué obéit à d’autres règles : l’article 1730 de l’ancien Code civil exclut expressément les baux à ferme, et notre article sur la loi sur le bail à ferme région wallonne présente ce régime particulier.

En résumé : le pré-état des lieux de sortie n’est pas obligatoire. C’est une visite de préparation, utile si elle est bien menée, mais seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet de dire ce que le locataire doit.