L’état des lieux est-il obligatoire ? (loi belge et obligations)

« Est-on obligé de faire un état des lieux ? » La question revient à chaque signature de bail. En Belgique, la réponse dépend de la Région où se trouve le logement, mais pour un bail d’habitation en Wallonie ou à Bruxelles, elle est claire : l’état des lieux d’entrée est obligatoire. Cet article de nos guides sur l’état des lieux détaille les textes qui l’imposent, les délais, les frais et les conséquences d’un bail sans état des lieux. Pour la méthode de rédaction, pièce par pièce, reportez-vous à notre guide complet de l’état des lieux.

Pourquoi la loi impose un état des lieux

Tout le bail repose sur une comparaison. À la fin de la location, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, à l’exception de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Pour savoir ce qu’il a reçu, il faut une description écrite de l’état du bien au premier jour. C’est le rôle de l’état des lieux d’entrée.

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses propres règles. La Wallonie et Bruxelles ont toutes deux repris le principe de l’ancien Code civil : un état des lieux détaillé, établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, qui le signent.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018

Pour un logement situé en Wallonie, la loi sur état des lieux est le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, consolidé sur Wallex. Son article 27 dispose que « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire ». Les règles essentielles sont les suivantes :

• le moment : l’état des lieux est dressé soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation ;
• l’annexe au bail : il est joint au bail écrit et soumis, comme lui, à l’enregistrement ;
• l’expert : s’il est désigné conjointement, par une clause du bail ou par un accord, ses frais sont partagés à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à la charge de celle-ci ;
• le désaccord : à défaut d’accord, le juge de paix désigne un expert, sur requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ;
• le modèle : le Gouvernement wallon a arrêté un modèle-type d’état des lieux d’entrée, à valeur indicative.

Le même article fixe le contenu minimum du document : date du constat, identité et qualité des auteurs, références du bail, description de chaque pièce, état des équipements, relevé des index des compteurs, liste des clés et dispositifs remis, signatures précédées de la mention « lu et approuvé ». Il permet aussi à chaque partie d’exiger un avenant contradictoire, à frais communs, si des modifications importantes sont apportées aux lieux après l’entrée. Notre article sur l’état des lieux entrée obligatoire détaille ce premier rendez-vous.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, y compris les sous-locations. Les parties établissent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs. En présence de compteurs individuels, il reprend les index de consommation et les numéros d’identification des compteurs.

Le site régional be.brussels précise qu’il doit être dressé avant que le locataire n’occupe le logement ou au cours du premier mois du bail, de préférence par un expert. Il ajoute qu’après ce premier mois, aucune des parties ne peut plus être contrainte à cette formalité. Le Gouvernement bruxellois a arrêté un modèle indicatif d’état des lieux d’entrée.

Le droit commun, les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil

Quand on cherche « état des lieux code civil », on tombe sur deux articles de l’ancien Code civil. L’article 1730 impose aux parties de dresser un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. L’article 1731 prévoit que, sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans l’état où elle se trouve à la fin du bail, et qu’avec un état des lieux, il doit la rendre telle qu’il l’a reçue, sauf vétusté ou force majeure.

Ces articles restent la référence pour les baux qui ne relèvent pas des règles régionales du bail d’habitation, comme un bail commercial en Belgique, sous réserve des règles propres à ce type de bail. Le nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux (loi du 22 juillet 2026), n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice : d’ici là, ce sont les articles de l’ancien Code civil sur le louage qui s’appliquent.

L’état des lieux de sortie, une faculté pour chaque partie

Contrairement à l’entrée, l’état des lieux de sortie n’est pas imposé d’office. Mais il suffit qu’une partie le demande pour qu’il soit dressé :

• en Wallonie, l’article 27 permet à chaque partie d’exiger un état des lieux de sortie contradictoire, à frais communs ;
• à Bruxelles, l’article 220 prévoit la même faculté : l’état des lieux de sortie est dressé après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés ; à défaut d’accord, le juge, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert.

En pratique, c’est l’état des lieux de sortie qui permet de chiffrer les dégâts locatifs et de libérer la garantie locative sans conflit. Y renoncer, c’est s’exposer à discuter sans preuve.

Les autres états des lieux, obligatoires ou non

Toutes les formes d’état des lieux ne sont pas imposées par la loi :

Aucun des textes consultés n’impose de visite préalable à la sortie : notre article sur le pré état des lieux obligatoire explique à quoi elle sert malgré tout. Quant aux constats plus techniques (origine d’une fissure, cause d’une humidité), ils relèvent d’une autre démarche, présentée dans notre page expertise et état des lieux.

Les conséquences d’un bail sans état des lieux

L’absence d’état des lieux ne rend pas le bail nul. Elle déplace la charge de la preuve. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toute voie de droit. À Bruxelles, la même règle découle de l’article 1731 de l’ancien Code civil, auquel renvoie l’article 220.

Concrètement :

• pour le bailleur, il devient très difficile de démontrer qu’un dégât est apparu pendant la location, et donc d’en retenir le coût sur la garantie locative ;
• pour le locataire, la présomption joue en sa faveur, mais il reste exposé si le bailleur apporte d’autres preuves (photos datées, témoignages, factures de travaux récents) ;
• pour les deux, la discussion de fin de bail devient une affaire de parole contre parole.

Un document vague, du type « bien en bon état, connu des parties », ne vaut guère mieux qu’une absence d’état des lieux : la loi exige un état des lieux détaillé.

L’enregistrement de l’état des lieux

Le SPF Finances rappelle que le bailleur doit faire enregistrer l’état des lieux, soit en même temps que le bail, soit après celui-ci, en le présentant avec une copie du bail déjà enregistré. L’enregistrement est gratuit si le bien est affecté exclusivement à l’habitation ; dans les autres cas, un droit de 50 € est dû.

Les textes consultés font de l’enregistrement une obligation du bailleur ; ils ne disent pas qu’un état des lieux non enregistré perdrait sa valeur entre les parties. Mieux vaut toutefois régulariser rapidement plutôt que laisser le dossier incomplet.

Les droits du locataire face à l’état des lieux

Le droit locataire état des lieux se résume en trois points. D’abord, le locataire peut exiger que l’état des lieux d’entrée soit dressé et, à défaut d’accord, saisir le juge de paix pour qu’il désigne un expert, dans le délai prévu. Ensuite, il n’est pas tenu de signer un document qu’il conteste : il peut ajouter ses remarques et joindre ses propres photos. Enfin, il peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, qui le protège contre des retenues injustifiées sur sa garantie.

Pour le bailleur, les obligations sont symétriques : participer à l’état des lieux, en partager les frais lorsqu’un expert commun est désigné, et le faire enregistrer. Qu’il soit dressé à l’amiable ou par un professionnel, l’essentiel est qu’il soit précis, contradictoire et réalisé à temps.

En résumé : en Wallonie et à Bruxelles, l’état des lieux d’entrée est obligatoire, l’état des lieux de sortie est un droit pour chaque partie, et l’absence de document profite en principe au locataire, au détriment du bailleur qui perd l’essentiel de ses moyens de preuve.