L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

« Est-on obligé de faire un état des lieux de sortie ? » La question revient chez les locataires pressés de partir comme chez les bailleurs qui récupèrent un logement apparemment impeccable. La réponse belge est nuancée : l’état des lieux de sortie n’est pas une formalité imposée dans tous les cas, mais c’est un droit que chaque partie peut exercer, et que l’autre ne peut pas refuser. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur ce que dit la loi en Wallonie et à Bruxelles. Pour la marche à suivre le jour J, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Entrée obligatoire, sortie à la demande

À l’entrée, les textes sont impératifs. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation dispose que « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire » ; à Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit, conformément à l’article 1730 de l’ancien Code civil, que les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs.

À la sortie, la formule change. Les deux textes disent, dans les mêmes termes, que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ». On lit parfois que l’état des lieux de sortie est obligatoire pour tout bail résidentiel en Belgique : ce n’est pas ce qu’écrivent le décret wallon et le Code bruxellois. La page officielle bruxelloise consacrée à l’état des lieux parle d’ailleurs d’un état des lieux de sortie « recommandé ».

Le guide d’utilisation de la grille wallonne de vétusté affirme, lui, que l’établissement de l’état des lieux est obligatoire et dresse l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire. Ce document pratique ne modifie pas le décret ; il rappelle surtout que la grille ne peut s’appliquer que si les deux états des lieux, d’entrée et de sortie, ont été rédigés et signés.

Un droit que l’autre partie ne peut pas refuser

« Pouvoir requérir », c’est plus qu’une simple faculté. Dès que le bailleur ou le locataire demande un état des lieux de sortie, l’autre partie doit s’y prêter : la visite se fait contradictoirement et les frais sont partagés.

Si l’accord ne se fait pas (sur la date, sur l’expert, ou parce qu’une partie refuse tout simplement), les deux textes prévoient la même issue : le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Nous détaillons cette procédure dans l’article sur le refus état des lieux de sortie.

Ce que la loi impose à la sortie

Le moment

Le décret wallon (article 27, § 5) et le Code bruxellois (article 220, § 3) placent l’état des lieux de sortie après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux. C’est le seul délai légal de l’état des lieux de sortie ; le décret wallon n’en fixe pas.

Le contenu minimal en Wallonie

Sauf convention contraire, le décret wallon énumère ce que l’état des lieux de sortie mentionne au minimum : la date des constatations ; l’identité et la qualité de leurs auteurs ; la désignation du bien ; les références à la date du bail, à l’état des lieux d’entrée, à la durée d’occupation et à tout avenant ; la référence aux constatations des manquements et dégâts imputables au preneur ; le relevé des compteurs et des jauges des citernes ; la consignation des clés, télécommandes et badges ; les observations sur ce qui reste à remettre ; le lieu et la date de signature ; les signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé », et celles des auteurs des constatations.

Les obligations du locataire

L’obligation du locataire ne porte pas sur l’état des lieux en tant que tel, mais sur ce qu’il rend. S’il a été fait un état des lieux détaillé à l’entrée, il doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles). Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il libère les lieux et remet toutes les clés.

Dans un immeuble, la sortie comporte quelques points propres (parties communes, cave, compteurs) que nous détaillons pour l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Sans état des lieux de sortie, qui risque quoi

Renoncer à l’état des lieux de sortie ne met pas fin aux questions ; cela retire seulement aux deux parties leur meilleure preuve.

Pour le bailleur, la difficulté est de démontrer qu’un dégât date de l’occupation du locataire. Pour Bruxelles, Droits Quotidiens explique qu’un bailleur qui accepte les clés sans contester l’état du logement peut être considéré comme renonçant à l’état des lieux de sortie, ce qui rend la preuve de la responsabilité du locataire difficile. Une fois le logement reloué ou rénové, il devient presque impossible.

Pour le locataire, le risque est inverse : sans constat signé, il n’a pas de document qui montre qu’il a rendu le logement en bon état. Or la garantie locative ne se libère, dans les deux Régions, que sur accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire. La brochure du Service public de Wallonie souligne que l’état des lieux de sortie daté et signé permet à la fois de constater la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie. À Bruxelles, l’article 249 impose au bailleur de libérer la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf procédure contentieuse ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée.

Pour les deux, l’absence d’état des lieux d’entrée pèse plus lourd encore : s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire par toutes voies de droit.

Faut-il un expert ou un professionnel

Aucun texte n’impose un expert à la sortie : les parties peuvent dresser l’état des lieux elles-mêmes, à condition qu’il soit contradictoire, précis et signé. La brochure wallonne recommande néanmoins de faire appel à un expert, parce que l’état des lieux de sortie est une étape délicate : il faut constater les dégâts, les évaluer en tenant compte de la vétusté des équipements, puis les imputer à la bonne partie avant de fixer une éventuelle indemnité. Notre article sur l’expertise et état des lieux explique la différence entre ces deux missions. La page bruxelloise précise que les honoraires d’un expert sont partagés entre les parties.

Un expert désigné ensemble présente un avantage simple : un seul constat, neutre, que personne ne peut accuser d’avoir été rédigé pour l’une des parties. Il ne règle pas tout : un défaut invisible le jour de la visite, révélé plus tard, relève d’une autre logique : celle du vice caché après état des lieux d’entrée ou de sortie, qui obéit à d’autres règles.

En pratique, comment l’organiser

• Demandez-le par écrit, dès que la date de départ est connue, en proposant une date et, le cas échéant, le nom d’un expert commun.
• Prévoyez-le au bon moment : logement vidé et nettoyé, clés encore en main.
• Reprenez l’état des lieux d’entrée et ses avenants, pour une comparaison pièce par pièce.
• Faites noter vos désaccords plutôt que de signer un constat que vous contestez.
• En cas de blocage, saisissez le juge de paix avant de remettre les clés.

En résumé : l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire au sens strict, mais la loi permet à chaque partie de l’exiger, contradictoirement et à frais partagés. Le faire, c’est garder la preuve de l’état du logement au moment où elle compte le plus : quand il faut libérer la garantie.