État des lieux avant travaux : est-ce obligatoire ? Ce que dit la loi

« Suis-je obligé de faire un état des lieux avant mes travaux ? » La question revient chez presque tous les maîtres d’ouvrage, et chez leurs voisins inquiets. La réponse courte est non, sauf dans quelques cas précis. La réponse utile est plus nuancée. Cet article de nos guides sur l’état des lieux passe les textes en revue. Pour la démarche complète, du choix du constat aux relations avec les voisins, voyez notre dossier sur l’état des lieux avant travaux voisin.

La réponse courte

Pour un chantier privé, aucun des textes que nous avons consultés n’impose de dresser un état des lieux des bâtiments voisins avant de commencer : ni le livre 3 du Code civil sur les biens, ni le Code judiciaire, ni le décret wallon sur le bail d’habitation. Il n’existe pas de sanction automatique pour celui qui démarre sans constat.

Trois nuances changent pourtant la donne :

• la loi rend le propriétaire responsable des troubles causés par les travaux qu’il autorise, ce qui fait du constat sa meilleure défense ;
• quelques textes prévoient un constat dans des situations précises ;
• un contrat, un cahier des charges ou un permis peut l’imposer.

Chantier chez vous, maison voisine

Le propriétaire répond des travaux qu’il autorise

Depuis le 1er septembre 2021, les troubles de voisinage sont régis par l’article 3.101 du livre 3 du Code civil. Chaque propriétaire doit respecter l’équilibre avec son voisin en ne lui causant pas un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Aucune faute n’est exigée. Et le paragraphe 3 précise que le trouble qui résulte de travaux autorisés, expressément ou tacitement, par le propriétaire lui est réputé imputable.

Autrement dit : si la démolition de votre annexe fissure le mur du voisin, c’est vers vous qu’il se tournera, même si vous avez confié le chantier à un entrepreneur. Le juge peut vous condamner à une indemnité, au remboursement de mesures compensatoires ou, sous conditions, à mettre fin au trouble.

La preuve pèse sur celui qui réclame, mais pas seulement

Le livre 8 du Code civil pose que celui qui veut faire valoir une prétention en justice doit prouver les faits qui la fondent, et que celui qui se prétend libéré doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention (article 8.4). Toutes les parties doivent collaborer à la preuve. Hormis les cas où la loi en dispose autrement, la preuve est libre (article 8.8).

Concrètement, le voisin devra établir que la fissure est apparue pendant votre chantier, et vous aurez intérêt à pouvoir montrer qu’elle existait déjà. Sans description de l’état antérieur, chacun s’appuie sur des souvenirs et des photos isolées. C’est précisément le vide que comble le constat avant travaux.

Le risque grave, avant même le dommage

L’article 3.102 va plus loin : si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un bien voisin, le propriétaire ou l’occupant de ce bien voisin peut demander en justice des mesures préventives. Un voisin inquiet par une excavation profonde peut donc agir avant que le dommage ne se produise.

Travaux sur un mur mitoyen

Toucher un mur mitoyen demande un accord. Selon l’article 3.111 du Code civil, chaque copropriétaire peut bâtir contre le mur mitoyen ou y placer un ouvrage jusqu’à la moitié de son épaisseur, moyennant l’accord préalable du voisin ou, en cas de refus, après avoir fait régler par jugement les modalités nécessaires pour que cela ne nuise pas à ses droits. Celui qui fait exhausser le mur en supporte les dépenses.

La loi ne parle pas d’état des lieux ici, mais l’accord préalable en est le moment naturel : décrire ensemble l’état du mur, des deux côtés, avant de convenir des travaux. Si le voisin refuse et qu’un jugement est nécessaire, le juge peut désigner un expert pour les constatations.

Le passage chez le voisin pour exécuter les travaux relève d’une autre règle : selon Droits Quotidiens, il faut le prévenir, il doit laisser passer si c’est nécessaire, sauf motif légitime, et les dégâts causés à son terrain doivent être compensés.

Chantiers en voirie à Bruxelles

C’est l’un des rares cas où un texte impose un constat préalable. L’article 90 de l’ordonnance bruxelloise du 3 mai 2018 relative aux chantiers en voirie publique, intitulé « État des lieux d’entrée », prévoit qu’avant d’introduire l’avis de démarrage ou la déclaration d’exécution de chantier, l’impétrant charge dans le système informatique des photos permettant de constater et de situer les dégâts affectant éventuellement l’emprise et les abords immédiats du chantier. À défaut, l’emprise et ses abords sont réputés en bon état au début du chantier.

L’ordonnance vise tout travail qui empiète sous, au niveau ou au-dessus de la voirie. Cette obligation porte sur la voirie, pas sur les maisons des riverains. Pour les autres Régions et les autres situations, nous consacrons un article distinct aux chantiers de voirie.

Travaux dans un logement loué

La location a ses propres règles. En Wallonie comme à Bruxelles, l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire est imposé par les textes : notre article sur l’état des lieux entrée obligatoire les détaille.

En Wallonie, l’article 27, § 3, du décret du 15 mars 2018 ajoute une règle utile quand des travaux ont lieu en cours de bail : si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs. Le paragraphe 6 déclare cette règle impérative. Constater l’état des pièces avant la rénovation facilite ensuite la rédaction de l’avenant.

En fin de bail, aucun texte consulté n’impose une visite préalable à la sortie : notre article sur le pré état des lieux obligatoire explique à quoi elle sert malgré tout.

Quand un contrat ou un permis l’exige

Une obligation peut aussi venir d’un document qui vous lie :

• le contrat d’entreprise ou le cahier des charges, qui prévoit parfois un constat des avoisinants à charge de l’entrepreneur ou du maître de l’ouvrage ;
• les conditions du permis, à lire intégralement, y compris les avis annexés ;
• le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, pour des travaux touchant les parties communes ;
• l’accord conclu avec le voisin, notamment pour un mur mitoyen.

Nous n’avons pas trouvé de règle générale qui impose un constat pour tous les permis : c’est votre dossier qu’il faut vérifier, avant la signature des contrats plutôt qu’à la veille du chantier.

La voie judiciaire, quand le dialogue échoue

Si le voisin refuse tout constat amiable et que le risque de litige est réel, le juge peut intervenir avant tout procès. L’article 962 du Code judiciaire lui permet, en cas de menace objective et actuelle d’un litige, de charger un expert de procéder à des constatations ou de donner un avis technique. Il n’est pas tenu de suivre l’avis de l’expert. Cette procédure se prépare avec un avocat. Notre bureau n’est pas expert judiciaire : il réalise des constats amiables, qui restent utiles comme pièce à produire si une procédure s’engage ensuite.

Ce qui se passe sans constat

Prenons un cas courant : une maison mitoyenne fait démolir son annexe arrière et creuser pour une nouvelle cave. Trois mois plus tard, le voisin signale des fissures dans sa cuisine. Sans constat préalable, chacun raconte sa version : le voisin affirme que tout était intact, le maître de l’ouvrage soutient que les fissures étaient anciennes. Le juge ne dispose que de photos de vacances, de témoignages de proches et, au mieux, d’une expertise dressée après coup, qui peinera à dater les fissures.

Avec un constat signé avant la démolition, la discussion se réduit à une comparaison ligne par ligne : telle fissure figurait déjà au procès-verbal, telle autre est nouvelle. Le litige ne disparaît pas toujours, mais il porte sur quelques points précis plutôt que sur l’état entier de la maison. C’est tout l’intérêt d’une démarche que la loi n’impose pas.

En résumé, situation par situation

L’état des lieux avant travaux est donc rarement une obligation légale, mais presque toujours une nécessité pratique. Celui qui démarre sans constat ne commet aucune infraction ; il se prive simplement de la seule preuve qui départage les parties quand une fissure apparaît.