État des lieux avant travaux : constat, voisins et obligations

Vous allez démolir une annexe, creuser des fondations, rénover une maison mitoyenne ou percer un mur commun. Votre voisin, lui, s’inquiète pour ses plafonds, ses façades et ses carrelages. Dans les deux cas, la même question se pose : comment savoir, une fois le chantier terminé, si une fissure existait déjà ? C’est le rôle de l’état des lieux avant travaux chez le voisin. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux explique ce que dit la loi belge, comment organiser le constat et quoi faire en cas de refus. Pour l’état des lieux locatif, entrée et sortie, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Pourquoi faire un constat avant le chantier

Le propriétaire répond des travaux qu’il autorise

Depuis le 1er septembre 2021, les troubles de voisinage sont régis par l’article 3.101 du livre 3 du Code civil. Chaque propriétaire doit respecter l’équilibre avec son voisin en ne lui causant pas un trouble « qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage ». Aucune faute n’est exigée. Le texte ajoute que si le trouble résulte de travaux autorisés, expressément ou tacitement, par le propriétaire, il « est réputé lui être imputable ».

Concrètement, si l’excavation de votre chantier fissure le mur du voisin, c’est vers vous qu’il se tournera, même si vous avez confié les travaux à un entrepreneur. Le juge peut ordonner une indemnité pour compenser le trouble, le remboursement de mesures compensatoires ou, sous conditions, des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal.

L’article 3.102 permet même au voisin d’agir avant tout dommage : si un bien occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution, il peut demander en justice des mesures préventives.

La preuve, nerf de tout litige

Le livre 8 du Code civil pose que celui qui veut faire valoir une prétention en justice doit prouver les faits qui la fondent, et que toutes les parties doivent collaborer à la preuve (article 8.4). Sauf exception légale, la preuve peut être apportée par tous modes de preuve (article 8.8).

Le voisin devra donc établir que la fissure est apparue pendant votre chantier, et vous aurez intérêt à pouvoir montrer qu’elle existait déjà. Sans description de l’état de départ, chacun s’appuie sur ses souvenirs et quelques photos sans date. Le constat avant travaux comble ce vide, dans l’intérêt des deux voisins.

Est-ce obligatoire

Pour un chantier privé, aucun des textes que nous avons consultés n’impose de dresser l’état des bâtiments voisins avant de commencer. On lit parfois que la loi belge l’exige « pour certains types de travaux » : c’est inexact en termes généraux. Une obligation peut toutefois venir d’un contrat d’entreprise, d’un cahier des charges, des conditions d’un permis ou d’une décision de copropriété. Nous détaillons ces situations dans notre article état des lieux avant travaux : est-ce obligatoire ? Ce que dit la loi.

Les chantiers publics obéissent à d’autres règles, notamment à Bruxelles : voyez notre article sur l’état des lieux avant travaux de voirie.

Prévenir ses voisins

Un voisin informé est rarement un voisin hostile. La démarche se prépare quelques semaines avant le démarrage du chantier.

Le courrier aux voisins

Envoyez un courrier, de préférence par recommandé pour qu’il ait une date certaine. Il précise :

• la nature des travaux et leur date de début prévue ;
• les biens concernés (maisons mitoyennes, maisons en face si le chantier touche la voirie, immeubles proches d’une excavation) ;
• la proposition d’un ou plusieurs rendez-vous pour le constat ;
• le nom de la personne qui le dressera ;
• la possibilité, pour le voisin, de se faire accompagner par la personne de son choix.

Si l’entrepreneur doit passer chez le voisin, par exemple pour monter un échafaudage, la démarche est la même. Selon Droits Quotidiens, il faut prévenir le voisin, qui doit permettre l’accès si c’est indispensable aux travaux, sauf motif légitime, et les dégâts causés à son terrain doivent être compensés. Le constat de départ couvre alors aussi le jardin ou la cour traversés : voyez notre article sur l’état des lieux avant travaux d’un terrain ou jardin.

Si le voisin refuse ou ne répond pas

Personne ne peut être forcé d’ouvrir sa porte à l’amiable. Gardez la preuve de votre proposition, puis faites constater ce qui est visible depuis la voie publique ou votre propre propriété : façades, murs mitoyens, toitures. Ce constat unilatéral a moins de poids qu’un document signé par les deux parties, mais il vaut mieux que rien. En cas de chantier important et de refus persistant, une procédure permet de faire désigner un expert par le juge ; un avocat vous conseillera sur la voie adaptée.

Contradictoire ou unilatéral

Le constat le plus solide est contradictoire : dressé en présence du voisin, ou de son représentant, puis daté et signé par les deux parties. Chacun a pu faire ses remarques sur place, et il sera difficile de contester plus tard une description qu’on a signée. La différence de valeur entre les deux formes est expliquée dans notre article état des lieux avant travaux contradictoire : définition et valeur.

Qui peut dresser le constat

Aucun texte ne réserve l’état des lieux avant travaux à une profession. On lit parfois que seul un expert « agréé » produirait un rapport reconnu par les tribunaux : il n’existe pas d’agrément de ce type pour ce constat, et la preuve est libre. En pratique, trois profils interviennent :

Ce qui fait la valeur du constat, ce n’est pas le titre de son auteur, mais sa neutralité, la précision des descriptions et la signature des parties. Notre bureau dresse des états des lieux contradictoires ; il n’est ni géomètre-expert ni expert judiciaire.

Lorsque le chantier soulève une question technique, stabilité d’un mur ou cause d’une fissure par exemple, le constat ne suffit pas : il faut une expertise avant travaux, qui analyse au lieu de seulement décrire.

Ce que le constat doit contenir

Le constat décrit, pièce par pièce et façade par façade, tout ce qui pourrait être touché par le chantier :

• les façades et murs mitoyens, côté rue et côté jardin ;
• les plafonds, murs et sols des pièces adjacentes au chantier ;
• les fissures existantes, localisées, mesurées si possible et photographiées avec un repère d’échelle ;
• les traces d’humidité, décollements et carrelages fendus ;
• les caves et fondations visibles, particulièrement exposées lors d’une excavation ;
• les menuiseries qui frottent ou ne ferment plus, signe possible d’un mouvement antérieur.

Chaque constat est daté et illustré de photos. Le document est remis à chaque partie, qui en garde un exemplaire signé. Sa forme et sa portée sont détaillées dans notre article sur le procès-verbal d’état des lieux avant travaux : contenu et valeur, et une trame est proposée dans notre modèle d’état des lieux avant travaux gratuit.

Après le chantier

Le constat de départ prend tout son sens à la fin des travaux. Un nouveau constat, l’état des lieux après travaux, décrit le bien avec la même méthode, et la comparaison des deux documents montre ce qui a changé. Un dégât décrit avant le chantier ne peut pas lui être imputé ; un dégât nouveau pourra l’être, avec les règles du Code civil vues plus haut.

Travaux dans un logement loué

La location obéit à ses propres règles. Si des modifications importantes sont apportées au logement après l’état des lieux d’entrée, chaque partie peut exiger un avenant à l’état des lieux : en Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 le prévoit ; à Bruxelles, la brochure juridique de la Région renvoie à l’article 1730, § 2, de l’ancien Code civil. Constater l’état des pièces avant la rénovation facilite ensuite la rédaction de cet avenant.

Avant une vente

Le même réflexe vaut quand on vend : un constat récent fixe l’état du bien au moment de la signature. Voyez notre article sur l’état des lieux avant la vente d’une maison.

Le coût et le moment

Le constat se fait idéalement quelques jours avant le démarrage du chantier, une fois les voisins prévenus, pour décrire l’état le plus proche possible du premier coup de pioche. En pratique, il est payé par celui qui le commande, le plus souvent le maître de l’ouvrage, parfois l’entrepreneur lorsque le contrat le prévoit. Chez nous, l’état des lieux avant travaux commence à 90 € TVAC par partie.

En résumé : l’état des lieux avant travaux chez le voisin n’est en général pas imposé par la loi, mais le Code civil fait peser sur le propriétaire la responsabilité des troubles causés par son chantier. Un constat contradictoire, dressé avant les travaux, est la manière la plus simple de séparer les dégâts anciens des dégâts nouveaux.