État des lieux avant travaux d’un terrain ou jardin

On pense spontanément à l’état des lieux avant travaux pour la maison mitoyenne, ses fissures et ses plafonds. Mais un chantier de construction commence dehors : déboisement, terrassement, passage de camions, stockage de terres et de matériaux. Ce sont d’abord le terrain lui-même, les clôtures, les haies, les pelouses et les allées des voisins qui trinquent. Cet article de nos guides sur l’état des lieux se concentre sur ces extérieurs. Pour la démarche générale vis-à-vis des voisins et des bâtiments, voyez notre article sur l’état des lieux avant travaux voisin.

Pourquoi constater l’état d’un terrain avant construction

Un terrain à bâtir paraît vide. Il ne l’est jamais tout à fait : il est bordé de clôtures, de murs, de haies ; il est traversé par des écoulements d’eau de pluie ; il touche un trottoir, parfois une allée commune ; ses voisins ont des pelouses, des arbres, des terrasses, des abris de jardin. Après des mois de chantier, chacun de ces éléments peut avoir bougé, sans que personne ne se souvienne de son état de départ.

L’état des lieux avant travaux sert à une seule chose : disposer d’une photographie fidèle et datée de la situation avant le premier coup de pelle. À la fin du chantier, on compare. Ce qui était déjà abîmé ne sera pas imputé au chantier ; ce qui a été abîmé pendant le chantier se démontre sans discussion.

Le Code civil pose le cadre de fond. L’article 3.101 du livre 3 du Code civil prévoit que des propriétaires voisins ne peuvent pas se causer un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage ; celui qui rompt cet équilibre doit le rétablir, et le juge peut notamment accorder une indemnité. Encore faut-il pouvoir montrer ce qui a changé. C’est précisément le rôle du constat préalable.

Pour qui

• Le maître de l’ouvrage qui construit : il se protège contre des réclamations pour des dégâts préexistants.
• L’entrepreneur : il a le même intérêt, puisque ce sont ses engins qui circulent.
• Le voisin : il dispose d’une preuve de l’état de son jardin, de sa haie ou de son mur avant l’arrivée du chantier.
• Le particulier qui fait aménager son propre jardin (piscine, terrasse, extension, abattage) : il fige l’état des parties qui ne doivent pas être touchées et des abords communs.

Ce que dit le droit selon la Région

Pour un chantier privé

Aucun texte général n’impose un état des lieux entre voisins avant la construction d’une maison ou l’aménagement d’un jardin. C’est une mesure de prudence, que le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur ou le voisin peuvent chacun prendre. Certains cahiers des charges ou contrats d’entreprise la prévoient ; lisez le vôtre.

Les formalités de début de chantier en Wallonie

Le Code wallon du Développement territorial ne prévoit pas d’état des lieux, mais il fixe deux étapes utiles pour planifier le constat. Selon l’article D.IV.71, le titulaire du permis avertit le collège communal et le fonctionnaire délégué du début des travaux, quinze jours avant leur commencement. Selon l’article D.IV.72, pour une construction nouvelle ou l’extension de l’emprise au sol d’une construction existante, le début des travaux est subordonné à l’indication sur place de l’implantation, validée par le collège communal (texte du Code du Développement territorial, coordination officieuse au 1er septembre 2026). Entre ces deux étapes et l’arrivée des engins, le terrain est encore intact : c’est le bon moment.

À Bruxelles

Les formalités de permis et de chantier relèvent du Code bruxellois de l’aménagement du territoire et des règlements communaux. Pour un chantier privé, pas plus qu’en Wallonie, elles n’imposent d’état des lieux des propriétés voisines. Renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme de votre commune sur les formalités propres à votre permis.

Quand le chantier touche la voirie

Si les travaux empiètent sur la voie publique, par exemple pour un raccordement ou un accès de chantier, d’autres règles s’appliquent : en Wallonie, le décret du 30 avril 2009 sur les chantiers en voirie organise un état des lieux de la voirie avant et après le chantier ; à Bruxelles, l’ordonnance du 3 mai 2018 fait peser sur l’impétrant le chargement de photos des abords avant le démarrage. Nous les détaillons dans notre article sur l’état des lieux avant travaux de voirie.

Ce qu’il faut constater sur un terrain ou un jardin

Un état des lieux d’extérieurs se lit avec un plan. Chaque constat est localisé : « poteau de clôture penché, troisième à partir de la rue, côté gauche » vaut mieux que « clôture abîmée ». Voici les éléments à passer en revue.

Les plantations

Les arbres et les haies proches de la limite méritent une attention particulière. Le Code civil fixe des distances de plantation par rapport à la limite des parcelles : deux mètres, mesurés depuis le milieu du tronc, pour les arbres d’au moins deux mètres de haut, et un demi-mètre pour les autres arbres, arbustes et haies (article 3.133), sauf accord entre voisins ou plantations en place depuis plus de trente ans. L’état des lieux ne tranche pas ces questions, mais une photo du tronc et de la couronne avant les travaux évite bien des débats si des racines sont sectionnées lors du terrassement.

L’eau

Un terrassement modifie souvent l’écoulement des eaux de pluie. Notez où l’eau s’écoule avant le chantier, les zones humides et les avaloirs. Si le jardin voisin se met à stagner après les travaux, ce constat sera précieux.

Les limites

Photographiez les bornes visibles et décrivez les clôtures, sans prétendre fixer la limite. Selon l’article 3.61 du Code civil, les limites d’une parcelle résultent d’abord de la prescription acquisitive, puis d’un acte de bornage, puis des titres de propriété, et à défaut d’indices de fait. Un bornage est l’affaire d’un géomètre-expert, pas d’un état des lieux ; notre bureau n’est pas géomètre-expert.

Comment se déroule le constat

1. Prévenir les voisins : proposez une date et expliquez l’objectif. Le constat se fait en leur présence, ou au moins avec leur accord pour accéder à leur jardin.
2. Parcourir le terrain et les parcelles voisines : du plus proche au plus éloigné du chantier, avec un plan et une numérotation des photos.
3. Décrire par écrit : les photos ne suffisent pas. Chaque défaut existant est décrit, mesuré quand c’est utile et localisé.
4. Faire signer : un exemplaire par partie, signé par le maître de l’ouvrage et par chaque voisin concerné. Un voisin qui refuse l’accès ou la signature se note dans le rapport.
5. Conserver le rapport jusqu’à la fin du chantier, et au-delà si des désordres apparaissent plus tard.

Un constat signé par les voisins a bien plus de poids qu’un reportage photo unilatéral, pour une raison simple : il est plus difficile de contester un document que l’on a soi-même relu et signé. Nous détaillons cette question de la valeur du constat dans notre article sur l’état des lieux avant travaux contradictoire.

Et après les travaux

Le constat initial ne sert que si on le compare. À la réception des travaux, ou dès qu’un désordre apparaît, on refait le parcours dans le même ordre et on relève les différences. Nous expliquons cette seconde étape dans notre article sur l’état des lieux après travaux.

Terrain à bâtir, jardin loué, achat

Cet article vise l’état des lieux dressé avant un chantier. D’autres situations appellent un constat du même type, avec un autre objectif :

• un jardin compris dans une location : il fait partie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, comme le rappelle notre article sur l’état des lieux d’un terrain ou jardin ;
• l’achat d’un bien avec jardin : si vous voulez garder la trace de l’état du bien au moment où vous l’achetez, avant d’y entreprendre des travaux, vous pouvez faire un état des lieux à l’achat.

Faire appel à un expert

Rien n’empêche le maître de l’ouvrage et ses voisins de dresser eux-mêmes un constat, pourvu qu’il soit précis, localisé et signé. Un expert indépendant apporte trois choses : une méthode (plan, numérotation, description systématique), un regard neutre que les voisins acceptent plus facilement, et un rapport structuré qui se relit aisément à la fin du chantier. Notre bureau réalise ces constats en Wallonie et à Bruxelles, dès 90 € ; il n’est ni géomètre-expert, ni architecte, et ne se prononce ni sur les limites de propriété ni sur la stabilité des ouvrages.

En résumé : avant de construire ou d’aménager un jardin, faites constater l’état du terrain, des clôtures, des plantations et des jardins voisins, idéalement en leur présence. Ce constat ne crée pas d’obligation nouvelle, mais il vous donne la preuve dont vous aurez besoin si le chantier laisse des traces.