État des lieux d’un terrain ou jardin

Une pelouse devenue prairie, une haie qui déborde, un arbre fruitier disparu : les litiges de fin de bail ne se limitent pas aux murs. Encore faut-il avoir décrit le jardin ou le terrain à l’entrée, et savoir quelles règles s’appliquent. Cet article de nos guides sur l’état des lieux distingue le jardin d’un logement, le terrain loué seul et le terrain agricole. Pour la méthode générale, pièce par pièce, lisez notre guide complet de l’état des lieux.

Trois situations, trois régimes

Le jardin d’une maison louée

Loué avec le logement, le jardin fait partie des lieux loués. Il entre donc dans l’état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire exigé par l’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018, ou, à Bruxelles, par l’article 220 du Code bruxellois du logement, qui renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil. Il se décrit avec le même soin que le séjour ou la cuisine.

Le modèle wallon d’état des lieux le prévoit expressément. Sa rubrique « Jardin » demande une description détaillée et des photos, avec cette consigne : « prendre des photos de tous les arbres, plantes et fleurs du jardin ». Elle propose aussi de préciser si les arbres ont été élagués récemment, et de relever l’éclairage et les prises extérieures. Le même modèle comporte des rubriques distinctes pour les balcons et terrasses et pour les « autres » éléments, comme une annexe ou un abri.

La description d’ensemble du logement, jardin compris, est détaillée dans notre article sur l’état des lieux location maison individuelle.

Le terrain loué seul

Un terrain peut être loué sans logement : un emplacement de parking extérieur, un terrain d’agrément, une parcelle de stockage. S’il ne relève ni du bail d’habitation ni du bail à ferme, l’article 1730 de l’ancien Code civil s’applique : les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs, et toute clause contraire est nulle. En Wallonie, cet article n’a été abrogé que pour le bail d’habitation ; il reste donc applicable à ces locations.

L’article 1731 prévoit la même conséquence qu’en matière d’habitation : s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026 et entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, ce sont les articles de l’ancien Code civil qui s’appliquent.

Le terrain agricole et le bail à ferme en Wallonie

Une terre louée pour une activité agricole relève de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, régionalisée et modifiée en Wallonie par un décret du 2 mai 2019. Son article 45, dans la version consolidée publiée sur Wallex, prévoit que les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs :

• soit avant l’entrée en jouissance du preneur ;
• soit avant l’entrée en jouissance d’un cessionnaire ayant bénéficié d’une cession privilégiée ;
• soit au cours des trois premiers mois d’occupation.

Il est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement. Le Gouvernement wallon fixe son contenu minimal et le type d’analyses de sols nécessaires. À défaut d’accord, le juge de paix peut désigner un expert. Surtout, la sanction est plus lourde qu’en matière d’habitation : à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation, et cette présomption est irréfragable pour les éléments du contenu minimal ; la preuve contraire n’est admise que pour le surplus.

Le bail à ferme est une matière à part, avec ses propres règles et, souvent, ses propres experts. Cet article n’en traite que l’état des lieux ; pour un bien rural situé à Bruxelles, les règles n’ont pas été vérifiées ici.

Ce qu’il faut décrire, un exemple de trame

Voici, à titre d’exemple, une trame pour l’état des lieux d’un jardin ou d’un terrain d’agrément. Ce n’est pas un modèle officiel : adaptez-la au bien.

1. En-tête : date, saison et conditions (sol détrempé, neige, sécheresse), parties, adresse, références du bail.
2. Vue d’ensemble : surface approximative, orientation, accès, photos depuis plusieurs points de vue repérés.
3. Pelouse : tondue ou non, mousse, zones dégarnies, taupinières.
4. Haies : essence, hauteur et épaisseur approximatives, état de la taille, trous.
5. Arbres et arbustes : nombre, espèce, élagage récent ou non, arbre mort ou dangereux.
6. Parterres et potager : plantations, désherbage, bordures.
7. Allées, terrasse et stationnement : revêtement, ornières, dalles cassées, gravier.
8. Clôtures, portail et limites apparentes : piquets, treillis, fils, serrure et clés du portail.
9. Constructions : abri de jardin, serre, bassin, composteur, avec leur état.
10. Équipements : robinets extérieurs, éclairage, prises, citerne d’eau de pluie.
11. Dépôts : déchets, matériaux ou gravats présents à l’entrée.
12. Signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé ».

Qui entretient quoi, et pourquoi l’entrée compte

Pour un jardin loué avec le logement, l’entretien courant (tonte, taille des haies, désherbage) relève en principe des réparations locatives et du menu entretien à charge du locataire, tandis que les interventions plus lourdes, comme l’abattage d’un arbre devenu dangereux, restent du ressort du bailleur. S’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Un arbre mort de vieillesse ou abattu par une tempête n’est donc pas un dégât locatif ; une haie jamais taillée pendant trois ans en est un.

Tout se joue dans la comparaison : sans description d’entrée, impossible de dire si la haie mesurait un mètre ou deux, si la pelouse était déjà envahie de mousse, ou combien d’arbustes bordaient l’allée.

Les pièges propres au jardin et au terrain

• Oublier la saison : une haie taillée en mars n’a pas le même aspect en août. Notez la date et l’état de végétation.
• Écrire « jardin en bon état » : cela ne permet aucune comparaison. Décrivez chaque élément.
• Confondre état des lieux et bornage : l’état des lieux décrit ce qui est visible, pas les limites juridiques de la parcelle. Le bornage relève du géomètre-expert ; notre bureau ne l’est pas.
• Négliger les aménagements du locataire : abri, potager surélevé, clôture ajoutée. Mieux vaut régler leur sort par écrit avant les travaux.

À la sortie, et en cours de bail

À la sortie, on compare chaque élément à sa description d’entrée. Pour un logement, l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés ; en cas de désaccord, le juge de paix, saisi avant cette date, peut désigner un expert. Pensez à caler l’entretien du jardin sur la date de départ, avec les autres démarches du déménagement du locataire.

Si le jardin change fortement en cours de bail, par exemple après l’abattage d’un arbre ou l’installation d’un abri, un avenant contradictoire à l’état des lieux garde la trace de ce changement. Et si des travaux voisins menacent le terrain, c’est un autre constat : l’état des lieux avant travaux d’un terrain ou jardin fixe son état avant le chantier. Lorsqu’un problème relève de la technique plus que de la description, comme un affaissement ou une infiltration dans un mur de soutènement, voyez notre page expertise et état des lieux.

En résumé : un jardin loué avec le logement se décrit dans l’état des lieux d’habitation ; un terrain loué seul relève de l’ancien Code civil ; une terre agricole en Wallonie, du bail à ferme, avec un état des lieux obligatoire aux conséquences plus lourdes. Dans tous les cas, datez, photographiez et décrivez chaque élément.