État des lieux intermédiaire

L’état des lieux intermédiaire est dressé pendant le bail, quand la situation des occupants ou du logement change. Les textes wallons et bruxellois le prévoient dans quelques cas précis ; ailleurs, c’est une précaution utile. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur ces situations. Pour les règles de l’entrée et de la sortie, qui restent le socle, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce qu’est un état des lieux intermédiaire

Le bail d’habitation connaît deux états des lieux de référence : celui d’entrée, obligatoire, dressé contradictoirement avant l’occupation ou au cours du premier mois ; et celui de sortie, que chaque partie peut exiger. Entre les deux, l’expression « état des lieux intermédiaire » désigne tout constat dressé en cours de bail, sans que le bail prenne fin.

Ce n’est pas une catégorie générale des textes. Ceux-ci emploient des formules proches selon les cas : « avenant à l’état des lieux » en Wallonie, « état des lieux de sortie intermédiaire » ou « état des lieux intermédiaire » à Bruxelles. L’idée est toujours la même : figer l’état du logement à un moment donné, pour savoir qui répond de quoi.

Pourquoi est-ce important ? Parce que la sortie se juge par comparaison. En Wallonie, l’article 28 du décret du 15 mars 2018 prévoit que le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; l’article 1731 de l’ancien Code civil dit la même chose pour Bruxelles. Si les occupants ont changé en cours de route sans constat, il devient très difficile d’attribuer un dégât à l’un plutôt qu’à l’autre.

En colocation, le départ ou l’arrivée d’un colocataire

C’est la situation la plus fréquente, et les deux Régions la traitent différemment.

En Wallonie, un avenant à chaque mouvement

L’article 70 du décret wallon est clair : « à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes ». Il règle aussi les frais : en cas de départ anticipé, l’avenant est établi aux frais du colocataire qui part, ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.

Le pacte de colocation, que les colocataires signent obligatoirement, doit fixer au moins les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, ainsi que les conditions de constitution et de libération de la garantie locative (article 72). C’est là que l’on précise, par exemple, qui organise l’avenant et comment sont répartis les frais de réparation entre colocataires.

À Bruxelles, selon le pacte de colocation

À Bruxelles, l’article 261 du Code bruxellois du Logement prévoit que le pacte de colocation « peut prévoir l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative ». En cas de départ anticipé, une adaptation formelle du pacte est signée par les colocataires. Ce n’est donc pas imposé par la loi, mais c’est fortement conseillé : sans ce constat, le colocataire qui part n’a aucune preuve de l’état dans lequel il laisse sa chambre.

La cession du bail

Céder son bail, c’est transférer ses droits et obligations à un nouveau preneur, avec l’accord du bailleur.

À Bruxelles, l’article 230 du Code bruxellois du Logement organise la cession en détail. Le preneur notifie le projet par recommandé ; le bailleur répond dans les trente jours, faute de quoi la cession est réputée acceptée. Le cédant remet au cessionnaire une copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée. Surtout, « il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant », contradictoirement et en présence du cessionnaire. Les frais sont partagés entre les trois parties ; les dégâts constatés sont à la charge du cédant ; et ce constat, joint à l’état des lieux initial, vaut état des lieux d’entrée pour le nouveau preneur.

En Wallonie, l’article 49 du décret interdit la cession sauf accord écrit et préalable du bailleur, sans imposer d’état des lieux particulier. Rien n’empêche les trois parties de convenir d’un constat au moment du relais : c’est la seule manière de séparer ce qui relève de l’ancien preneur et ce qui relèvera du nouveau.

Des travaux ou des modifications importantes

Le logement lui-même peut changer : cuisine remplacée, salle de bain rénovée, cloison abattue avec l’accord du bailleur. L’état des lieux d’entrée ne décrit plus la réalité.

Les textes prévoient alors un avenant. En Wallonie, l’article 27, § 3, du décret permet à chaque partie d’exiger « qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs » si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués. À Bruxelles, l’article 1730, § 2, de l’ancien Code civil, rendu applicable par l’article 220 du Code bruxellois du Logement, prévoit la même faculté. À défaut d’accord, la procédure de l’état des lieux d’entrée s’applique, sauf en ce qui concerne les délais : le juge de paix peut désigner un expert.

Si les travaux touchent aussi la structure ou relèvent d’un examen technique plus poussé, voyez notre article sur l’expertise et état des lieux, qui distingue les deux démarches.

Les autres situations utiles

En dehors de ces cas, un constat intermédiaire reste une précaution que les parties décident ensemble.

• La sous-location : à Bruxelles, avant de sous-louer, le locataire doit communiquer au sous-locataire une copie du bail, des informations précontractuelles et de l’état des lieux d’entrée. Un constat au début de la sous-location permet de séparer ce qui relève du sous-locataire.
• Un long bail : une maison louée pour neuf ans vit beaucoup ; en complément de l’état des lieux location maison individuelle dressé à l’entrée, un point à mi-parcours aide à repérer tôt un problème d’entretien.
• Un petit logement très occupé : pour un état des lieux d’un studio où se succèdent plusieurs occupants, chaque changement mérite son constat.

Qui paie l’état des lieux intermédiaire

Comment dresser un état des lieux intermédiaire

La méthode est celle d’un état des lieux de sortie, appliquée aux seules parties concernées.

1. Reprenez l’état des lieux d’entrée et ses éventuels avenants : c’est la référence.
2. Réunissez toutes les personnes concernées : bailleur, colocataires restants, colocataire sortant, remplaçant ou cessionnaire. Le constat est contradictoire.
3. Parcourez les pièces dans le même ordre que le document d’entrée, du plafond au sol ; en colocation, la chambre du colocataire concerné et les parties communes.
4. Relevez les compteurs et comptez les clés, badges et télécommandes remis ou restitués.
5. Photographiez chaque différence, en datant les photos ; le modèle wallon rappelle que les photos ne dispensent pas de décrire précisément.
6. Faites signer chaque personne présente, avec la mention « lu et approuvé », et remettez un exemplaire à chacun.

Le colocataire qui quitte les lieux doit aussi penser au reste : prévenir le bailleur, transférer les contrats d’énergie, changer d’adresse. Notre modèle de lettre pour déménagement locataire vous aide à ne rien oublier.

Les erreurs à éviter

• Laisser partir un colocataire sans constat : ses dégâts éventuels seront discutés plus tard entre ceux qui restent, sans preuve.
• Oublier les parties communes : en Wallonie, l’avenant vise aussi les parties communes, pas seulement la chambre de celui qui part.
• Ne pas faire signer le nouvel arrivant : c’est pourtant lui qui devra, un jour, rendre les lieux dans l’état décrit.
• Mélanger constat et règlement de comptes : le document décrit ; la répartition des frais entre colocataires se règle dans le pacte.
• Perdre l’exemplaire : l’état des lieux intermédiaire ne remplace pas celui d’entrée, il s’y ajoute. Gardez les deux ensemble, avec le bail.

En résumé : l’état des lieux intermédiaire fige l’état du logement quand les occupants ou les lieux changent en cours de bail. Obligatoire en Wallonie pour chaque mouvement de colocataire et à Bruxelles en cas de cession, il reste ailleurs une précaution peu coûteuse, qui évite de refaire tout le débat à la fin du bail.