Photos et vidéos dans l’état des lieux

Avec un smartphone en poche, chacun peut photographier un logement en quelques minutes. Faut-il pour autant faire un état des lieux avec photos, ou seulement avec photos ? Et que vaut une image devant un juge de paix ? Ce guide de nos guides sur l’état des lieux répond à ces questions pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le cadre général, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que disent les textes sur les photos

Aucun texte régional n’impose de photos. Ce qu’ils exigent, c’est un état des lieux détaillé et contradictoire.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 énumère, sauf convention contraire, le contenu minimum de l’état des lieux d’entrée : date du constat, auteurs des constatations, références du bail, une note générale sur l’état du bien, la description de l’état apparent, des dégâts et de la propreté de chaque pièce, l’état et le fonctionnement des équipements, les documents d’entretien, les index des compteurs et jauges des citernes, les clés et badges remis, les équipements de sécurité, et les signatures.
• À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement renvoie à l’article 1730 de l’ancien Code civil : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. En présence de compteurs individuels, il reprend les index, les numéros de compteurs et les codes EAN ou autres codes d’identification.

Les photos n’apparaissent dans aucune de ces listes. Elles sont un moyen de rendre la description plus précise. Droits Quotidiens l’exprime simplement : des photos peuvent être jointes, et une description générale du type « l’immeuble est en bon état » ne constitue pas un véritable état des lieux.

La valeur juridique d’une photo d’état des lieux

Le Livre 8 du Code civil, qui organise la preuve, pose le principe : « hormis les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tous modes de preuve ». L’état d’un logement à une date donnée est un fait ; une photo peut donc servir à le prouver.

Sa force dépend de la manière dont elle a été prise et intégrée au document :

• une photo annexée à l’état des lieux signé fait partie de ce que les parties ont reconnu. Un acte sous signature privée « fait foi de la convention qu’il renferme entre ceux qui l’ont signé » ;
• une photo isolée, prise par une seule partie, est un élément que le juge apprécie librement. Le Livre 8 définit la valeur probante comme « la mesure dans laquelle un élément de preuve convainc le juge » ; il admet aussi les présomptions de fait, à condition qu’elles reposent sur des indices sérieux, précis et, s’ils sont plusieurs, concordants.

Concrètement, une photo convainc davantage lorsqu’on sait quand elle a été prise, quelle pièce et quel élément elle montre, et que l’autre partie l’a vue au moment du constat. C’est pourquoi, en cas de désaccord à l’entrée, Droits Quotidiens conseille d’ajouter ses remarques et de joindre des photos avant de signer.

Comment prendre des photos utiles

Une bonne photo d’état des lieux répond à une question simple : quelqu’un qui n’a jamais vu le logement comprend-il, en la regardant, ce que dit la description ?

1. Suivez l’ordre de la description : même parcours, même numérotation. La photo 12 correspond à la ligne 12.
2. Une vue d’ensemble par mur, puis un gros plan de chaque défaut : l’ensemble situe, le détail prouve.
3. Donnez une échelle : un mètre ruban ou un objet courant à côté d’une griffe ou d’un éclat.
4. Soignez la lumière : ouvrez les volets, allumez, évitez le contre-jour qui masque les taches.
5. Gardez la date : laissez l’horodatage de l’appareil actif et ne retouchez pas les images.
6. Légendez : pièce, élément, défaut observé, et renvoi à la description écrite.

Selon le type de logement

Pour un état des lieux location maison individuelle, prévoyez aussi le jardin, les façades visibles, la cave, le grenier, le garage et les jauges des citernes, que le décret wallon cite parmi les relevés obligatoires. Pour un état des lieux d’un studio, l’enjeu est la densité : kitchenette, salle d’eau et rangements se concentrent dans une seule pièce, et chaque équipement mérite son cliché.

Vidéo et photo 360 dans l’état des lieux

La vidéo a un atout : elle montre l’enchaînement des pièces et le fonctionnement d’un équipement, un robinet qui coule, une chaudière qui démarre. La photo 360 donne une vue d’ensemble d’une pièce en un seul fichier. Aucun texte ne les interdit, ni ne les prévoit.

Leur limite est la même que celle des photos, en plus marquée : une vidéo ne se signe pas et ne se relit pas en un coup d’œil. Si vous en faites une, mentionnez dans l’état des lieux l’existence du fichier, sa date, sa durée et la façon dont chaque partie en reçoit une copie. Pour choisir un outil, retenez trois critères : des images datées automatiquement, une signature des parties sur le document final et un export que chacun peut conserver, par exemple en PDF avec les photos intégrées.

Conserver et partager les photos

Les photos n’ont d’utilité qu’au moment de la sortie, parfois des années plus tard. Chaque partie doit donc en garder une copie complète, avec l’état des lieux signé, jusqu’à la restitution de la garantie locative. Évitez de photographier des personnes ou des documents personnels : seul l’état du logement compte.

Au départ du locataire, pensez à faire concorder les démarches : relevés des compteurs, remise des clés et courriers. Notre article sur la lettre pour déménagement locataire aide à organiser cette étape.

Les erreurs qui affaiblissent les photos

Beaucoup de litiges de sortie tiennent moins à l’absence de photos qu’à des photos inutilisables. Voici les défauts les plus fréquents.

• Des photos sans description : une série de clichés joints à un document qui se contente de « bon état général » ne permet pas de savoir ce que les parties ont constaté.
• Des photos floues ou trop lointaines : une griffe sur un parquet ne se voit pas sur une vue d’ensemble prise depuis la porte.
• Des photos non datées ou retouchées : un filtre, un recadrage excessif ou une date effacée invite l’autre partie à contester.
• Des photos prises par une seule partie, après coup : elles restent des éléments de preuve, mais l’autre partie ne les a pas vues au moment du constat.
• Des photos non transmises : si le locataire ne reçoit jamais le dossier photo du bailleur, il ne peut ni le vérifier ni s’en prévaloir.
• Des oublis : les compteurs, les clés, l’intérieur des placards, les appareils électroménagers et les extérieurs sont souvent absents.

Un dernier point : la photo ne dit pas tout. Une odeur d’humidité, un robinet qui goutte, une porte qui frotte ou une prise qui ne fonctionne pas se décrivent par écrit. Le décret wallon demande d’ailleurs de consigner l’état et le fonctionnement apparent des équipements : l’essai, noté dans le texte, complète l’image.

Les photos à la sortie

L’état des lieux de sortie compare l’état final à celui décrit à l’entrée. Les photos prises sous les mêmes angles facilitent cette comparaison et limitent les discussions sur l’usure normale. Le calendrier diffère selon la Région :

• en Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés ;
• à Bruxelles, il est établi après la libération des lieux, avant la remise des clés et, depuis le 1er novembre 2024, au plus tard dans le mois de la libération.

Si un désordre dépasse le simple constat, par exemple une infiltration dont il faut chercher la cause, l’état des lieux ne suffit plus : notre article expertise et état des lieux explique quand faire appel à une expertise.

En résumé : un état des lieux avec photos est plus précis et plus facile à défendre, à condition que les images accompagnent une description écrite détaillée, signée par les deux parties.